本報(bào)訊 記者 嚴(yán)麗梅報(bào)道：中國(guó)政府已經(jīng)發(fā)出了將對(duì)高燒不退的房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)實(shí)施嚴(yán)格調(diào)控的政策信號(hào)，有關(guān)政策關(guān)于暫停外債登記的規(guī)定，無(wú)疑將對(duì)那些自身資金力量薄弱、大都依靠境外股東或關(guān)聯(lián)方借款進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)巨大的沖擊。昨天，德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人孫菊茹在發(fā)表稅務(wù)評(píng)論時(shí)提出了上述看法。

　　隨著近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，境外資本在境內(nèi)樓市攻城略地的速度有增無(wú)減，在此背景下，商務(wù)部、國(guó)家外匯管理局于近日陸續(xù)發(fā)布了兩項(xiàng)重要文件，以遏制外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的盲目擴(kuò)張。

　　其中，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(以下簡(jiǎn)稱“50號(hào)文”)要求所有新設(shè)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)商務(wù)部的備案；而上月發(fā)布的《關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(以下簡(jiǎn)稱“130號(hào)文”)則切斷了外債資金通過(guò)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入樓市的通道，由此導(dǎo)致外商投資房地產(chǎn)企業(yè)只能采取權(quán)益性資本的方式進(jìn)行境外融資。

　　如，50號(hào)文件的內(nèi)容主要包括：嚴(yán)格控制外商投資高檔房地產(chǎn)，以及以返程投資方式并購(gòu)或投資境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)；強(qiáng)調(diào)外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)應(yīng)遵循的項(xiàng)目公司原則，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立房地產(chǎn)公司，應(yīng)先取得土地使用權(quán)、房地產(chǎn)建筑物所有權(quán)，或已與相關(guān)部門(mén)簽訂房產(chǎn)的預(yù)約出讓/購(gòu)買(mǎi)協(xié)議；地方批準(zhǔn)設(shè)立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)即時(shí)向商務(wù)部備案。

　　之后，國(guó)家外匯管理局在7月初下發(fā)的130號(hào)文件中披露了第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)名單。該文件顯示這些企業(yè)將不得再舉借外債。

　　孫菊茹認(rèn)為，根據(jù)中國(guó)現(xiàn)行的外匯管理制度，境內(nèi)機(jī)構(gòu)（包括外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）借外債須到外匯管理部門(mén)辦理登記手續(xù)，否則將導(dǎo)致本金與利息無(wú)法匯出境外。然而，由于130號(hào)文件明確了各地外匯管理分局不再辦理新設(shè)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)，這意味著相關(guān)的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)將不再能夠接受外債投入；相應(yīng)的境外資金便只能以注冊(cè)資本的形式進(jìn)行股權(quán)投資。但是，與外債投資相比，直接的股權(quán)投資不僅成本高，耗時(shí)長(zhǎng)，而且稅務(wù)效率也明顯劣于前者(債務(wù)利息可稅前列支，但股利只得在稅后分配)。

　　孫菊茹建議，作為替代的融資方案，外資房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮境內(nèi)銀行貸款的可行性。

　　（敏華／編制）