房價漲 人民幣升值 業績持續高增長

　　□ 本報記者 張勝男

　　昨日，在大盤振蕩整理微跌0.07%的背景下，房地產板塊表現再度活躍，板塊指數漲幅為2.52%，位列行業板塊漲幅榜首。雖然上周末有加息和利息稅下調的雙重利空出現，但是地產板塊依然頑強堅挺。某種程度上反映出房地產企業的自身優勢足以抵御外界的不利影響。

　　房價上漲

　　國家發展改革委、國家統計局日前發布調查數據，今年6月全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅比上月高0.7個百分點。面對這樣的數據，人們不得不相信了房價越調越高的戲言。

　　《財經》雜志日前刊載了其與國家統計局中國經濟景氣監測中心合作進行的中國宏觀經濟調查，為公眾認識當前與未來宏觀經濟提供參考。調查遴選了內地有代表性、對宏觀經濟有研究的100位經濟學家，通過問卷了解他們對當前經濟現狀及未來發展趨勢的判斷，其中97人認為中國房價下半年仍將上漲。這表明，經濟學家普遍認為今年下半年房價將繼續保持較快增長勢頭，房價漲勢短期難以遏制。

　　調控“組合拳”對房價上漲的抑制作用似乎并不被業界看好：“加息將增大房地產開發商的開發成本，加重購房者的還貸負擔。但與房價上漲幅度相比，可以說是微不足道的。”

　　中信證券認為，面對房價的持續上漲，政府肯定會出臺調控政策。但是出臺時間、調控力度、影響結果都是不確定的，但是可以肯定的是下半年房價依然是以上升為主。而且調控的結果是行業整合，優勝劣汰，對于優質地產公司來說，并非利空。

　　升值拉動

　　中國外匯交易中心的最新數據顯示，人民幣兌美元7月24日中間價為人民幣7.5725元，按照匯改時8.11的匯率計算，匯改以來人民幣累計升值幅度已達到6.64%。

　　在中國經濟處于高速增長的態勢下，人民幣將走上長期升值通道。海外市場的經驗表明，本幣的升值往往會帶來地產、股票等資產價格的飚升，日本最為典型。由于地產變現難度大以及相關交易成本的提升，這樣就使得部分海外資金“曲線”涌入到地產股板塊中。

　　對于股票市場，有業內人士認為，人民幣升值將提升股市價值中樞，是毫無疑問的利好。人民幣升值相當于其以美元計價的股權成本的降低，而A股市場的價值中樞與股權成本成反向變動關系。事實上通過海外市場比較也可以發現，匯率上升將促進該國資產價格提升并對股票市場產生較強的刺激作用。

　　人民幣升值對房地產行業會產生“雙重利好”：一方面，匯價降低，刺激貿易部門的價格下降，人們可以從中節省更多的資源用于增加對房地產等非貿易部門的需求，從而刺激后者的價格上升。另一方面，由人民幣標的的資產價格也相應升值，房地產投資成為分享人民幣升值盛宴的絕佳途徑。

　　正是這種利好預期的存在，眾多資金投向房市，或者借股權投資，加入房地產行業大軍，房價被抬高，股價也水漲船高。

　　業績高增

　　中信證券王德勇是券商研究領域最看好房地產行業發展的研究員，他的觀點是：未來房地產行業上市公司每年的凈利潤將保持100%的增長，而且認為事實將比這個數字還要樂觀。

　　他如此看好房地產業績高速增長的理由有三：一是在宏觀調控政策的壓力下，行業集中度逐步提高，資源向優質企業集中；二是房價持續上漲的趨勢不會改變；三是借資本市場擴大融資渠道，提升業務擴張能力，有助于進一步做大做強公司業績。還要考慮產業整合，兼并重組，資產注入等方式，對上市公司業績的提升，雖然這些不是公司內生的增長動力，但是對于改善公司報表具有化腐朽為神奇的力量。王德勇認為，保利地產、萬科、冠城大通、金融街等地產公司值得關注。

　　特別是保利地產(600048)集團背景強大，政府背景深厚，加上管理層戰略眼光獨道，使其在獲取土地和資金上有著明顯的優勢。集團已明確將以保利地產為平臺，發展其在內地的房地產業務，這意味著集團的人力、資金等資源將進一步向上市公司集中。公開增發方案已獲通過，預計融資100億元左右，助推業績增長。

　　國信證券認為未來兩年地產企業業績將不斷向好，結合人民幣持續穩定的升值態勢，地產股估值水平將不斷提升。而業績高增長和人民幣升值將是地產股長期的投資主題，地產股強勢在未來兩年將得以維持，建議重點關注三類地產股投資機會：1.龍頭地產股；2.京津深地產股；3.集團實力雄厚及實質重組的地產股。

　　對于加息和調利息稅的政策可能對房地產行業產生的不利影響，國金證券認為，優質公司所受負面影響輕微，如對萬科稅前利潤的影響僅為-0.29%。微利公司的財務負擔會明顯增加，侵蝕掉為數不多的利潤，所以利率提升會加速行業整合進程。部分公司由于06年正處于轉型期，當期利潤情況并未反映企業實際資產質量，07年隨結算期的到來，盈利狀況將得到明顯改善，利息增加對利潤的影響會低于按06年靜態測算的影響幅度，如天鴻寶業和深長城。

　　2007年房地產調控政策時間表

　　●1月16日晚國家稅務總局發布《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，明確從2月1日起，房地產開發企業土地增值稅將實行清算繳納，包括萬科在內的多只地產股應聲下跌。

　　●3月初北京市政府提出“兩個一千萬”，三年內建設1000萬平方米經濟適用房和1000萬平方米限價房。

　　●3月18日央行宣布金融機構一年期存貸款基準利率上調0.27%，緊隨其后的個人住房公積金貸款利率上調0.18%，預警樓市。

　　●3月底北京推出首批兩限房。

　　●4月2日建設部等八部委聯合下發《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》，要求對違法違規、權錢交易等問題進行全面清理。

　　●7月18日監察部和國土資源部聯合下發《關于進一步開展查處土地違法違規案件專項行動的通知》，強調在查處土地違法違規案件中要嚴格執法，堅決糾正以罰代法的行為。

　　(公司部整理）