深圳“傳導”上海？5月樓市銷售緣何回暖

　　本報記者  王營  北京報道

　　“現(xiàn)在上海樓市有點像前一段時間的深圳。” 融創(chuàng)中國控股有限公司營銷總監(jiān)李公杰感慨稱。6月1日后，李公杰所在的樓盤價格普遍上調(diào)了2-3個點，但僅僅一周，已經(jīng)銷售2個億。上個月，他們的銷售額是7.5億，創(chuàng)造了年內(nèi)以來的歷史新高。

　　今年以來，公積金政策放松已經(jīng)覆蓋了全國幾十個城市有余。大范圍的政策調(diào)整既是對中央政策的落實響應，也是因為公積金是地方自主性較大的住房相關(guān)政策，成為當?shù)卣�府消化樓市庫存的重要舉措之一。

　　進入6月，住宅市場成交量雖然較5月末有所回調(diào)，但表現(xiàn)依然較為活躍。但具體表現(xiàn)也因區(qū)域不同而有所差異。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降22%，較5月首周下降6%。其中，受到上海及深圳拉升影響，一線城市上周成交量較5月首周上升18%，而二線及三四線城市則分別下降9%、21%。

　　去庫存化速度加快

　　李公杰明顯感到了市場的變化。“3月份客戶來了需要談，而且普遍感覺客戶資金都在股市。從5月份開始，明顯感覺客戶手里的資金從股市出來，基本不用談太多就能下定。”

　　如李公杰一樣的感受，項目布局主要在一線和二線城市的房企普遍感受到市場的回暖。

　　融創(chuàng)中國在其官網(wǎng)公布的最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，公司實現(xiàn)新增預訂銷售金額人民幣62.5億元，合同銷售金額人民幣52.4億元，合同銷售面積約26.4萬平方米，合同銷售均價約人民幣19840元/平方米。而3月份，融創(chuàng)中國實現(xiàn)新增預訂銷售金額41.7億元，合同銷售金額34.9億元，合同銷售面積約16.7萬平方米，合同銷售均價約20960元/平方米。

　　龍湖地產(chǎn)近期公布業(yè)績報告也顯示，5月單月銷售額46.5億元，銷售面積36.4萬平方米，環(huán)比分別增長44.0%和25.1%。公司前1-5月銷售額達180.6億元，銷售面積165.3萬平方米，同比分別增長39.8%和20.4%。

　　保利地產(chǎn)近期公布的銷售簡報顯示，5月份，保利實現(xiàn)簽約面積136.45萬平方米，同比增長39.35%；實現(xiàn)簽約金額175.32億元，同比增長 43.46%。2015年1-5月，公司實現(xiàn)簽約面積392.79萬平方米，同比增長2.76%；實現(xiàn)簽約金額503.90億元，同比增長3.64%。

　　除了主要布局在一二線的房企，項目布局主要在三四線的房企銷售額也在增長。恒大地產(chǎn)近期公布銷售數(shù)據(jù)顯示，5月份，集團實現(xiàn)合約銷售額167億，合約銷售面積236.5萬平方米。較2014年5月份，合約銷售額同比增長41.3%，合約銷售面積同比增長26.7%。

　　布局較為廣泛的萬科銷售數(shù)據(jù)上揚也較為明顯。萬科公布5月銷售情況，當月實現(xiàn)銷售金額206.7億元人民幣，同比增長42.2%。5月公司銷售面積為165.1萬平方米，同比增34.3%。今年前五月，公司累計實現(xiàn)銷售面積707.1萬平方米，銷售金額847.6億元，分別同比增長9.2%和4.0%。

　　CRIC研究中心將5月份稱為“紅五月”。據(jù)他們監(jiān)測，市場成交熱度持續(xù)攀升，房企業(yè)績表現(xiàn)可喜。20家典型房企銷售金額普遍上揚，總銷售金額同環(huán)比分別增長31%、17%。其中，萬科、碧桂園及招商3家房企業(yè)績搶眼。萬科銷售金額破200億元，再次奪冠；招商則借力深圳豪宅項目海上世界雙璽花園熱銷，單月吸金55億元，同比翻番。

　　受市場回暖影響，房企普遍在加快推盤速度。比如北京，在連續(xù)3個月的零供應之后，5月，公寓豪宅市場結(jié)束了供應冷淡趨勢。據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月北京公寓豪宅市場共有4個項目集中入市，新增供應套數(shù)689套，預售許可面積17.88萬平方米，這一供應量也創(chuàng)造了近6個月來的新高。金地中央世家負責人王藝凝稱，他們近期面向市場推出了63套獨棟別墅。

　　一致的戰(zhàn)略

　　盡管樓市普遍回暖，但房企未來的戰(zhàn)略仍然主要著眼于剛需以及改善性，城市布局更看重一線二線城市。

　　龍湖地產(chǎn)稱，穩(wěn)定的銷售表現(xiàn)得益于市場對調(diào)控政策的穩(wěn)定預期，極具性價比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也有效激活了客戶需求。以5月首次開盤的杭州春江彼岸項目為例，首次開盤主力產(chǎn)品為80-160平方米的中小戶型高層公寓，面向首次置業(yè)及首次改善型需求。“該項目的熱賣亦是公司‘近城區(qū)、控規(guī)模、高周轉(zhuǎn)’策略的驗證。”龍湖如是稱。

　　金地華北區(qū)域總經(jīng)理陽侃也明顯感受到了市場的變化。陽侃在金地中央世家產(chǎn)品發(fā)布會上稱，金地在華北所分管的區(qū)域是北京、天津、山東、山西、河北和內(nèi)蒙。今年，金地會重點把握北京、天津膠東半島等城市。

　　房企拿地戰(zhàn)略也可以看出這一趨勢。

　　CRIC研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月土地市場較為活躍，房企拿地同環(huán)比均上升。其中，拿地總價同比上升74%，環(huán)比上升55%；拿地面積同比上升53%，環(huán)比上升61%；而平均樓板價為2757元/平米，環(huán)比下跌21%。從城市能級來看，房企拿地主要偏向于一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，拿地總量較大，而且在合肥、廈門等經(jīng)濟發(fā)達城市出現(xiàn)118%和75%的高溢價率；三線城市的土地成交總量相對較少，大部分以底價成交；從單個企業(yè)表現(xiàn)來看，恒大、萬達[微博]拿地投入較上月大幅增加。其中恒大積極擴張板塊，在5個二三線城市共獲15幅地塊，拿地投入高達81.85元。

　　不僅銷售回暖，房企的融資環(huán)境也在趨向回暖。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月，典型房企融資總量大幅上升，環(huán)比增加45%。銀行貸款和信托表現(xiàn)較為突出。就平均融資成本而言，5月國企發(fā)行票據(jù)、債券的利率均低于5%，其他企業(yè)則維持在8%左右。

　　其中，值得關(guān)注的是，房企定增募資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。CRIC研究院房玲認為，此輪定增激增主要基于以下兩點原因：一是審查門檻降低，從今年1月開始，國土部不再參與定向增發(fā)事前審查，刺激房企趁熱拋出預案；二是定增募資額度相比中票和公司債要高得多，更適合資金需求強烈的房企。

　　此外，此次房企融資激增除了傳統(tǒng)意義上的補充流動資金、償還借款和項目投資外，還包含了多元化轉(zhuǎn)型意圖。以綠地香港為例，折讓6%配股籌17億港元主要用于互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務的擴張。隨著A股市場的逐步火熱，融資目的的多元化也將促進房企更為健康地發(fā)展。

　　在房企的邏輯看來，地價的回暖也在催動房價上揚。6月3日，上海舉行土地拍賣會，閘北地塊以87.95億元被華發(fā)華潤聯(lián)合體競得。地塊樓面價38061元/平方米，溢價率為26.8%，成為今年上海新的總價地王。

　　“未來還會漲價。”李公杰稱。