杭州樓市喊跌 真摔還是假摔
⊙記者 祁豆豆 ○編輯 衡道慶
今年以來,杭州樓市的降價浪潮可謂此起彼伏。最新消息傳出:杭州華元房產三個樓盤以6.8折“叫賣”。值得一提的是,兩年前,華元曾與市場玩了一把降價“障眼法”,聲稱要降價,實則未降。此番,其推出的“6.8折”究竟是真降還是噱頭?杭州樓市到底是“真摔”還是“假摔”?這些都引起市場高度關注。
克爾瑞杭州首席分析師劉晨光向上證報記者表示:“若降價屬實,那么這一思路值得鼓勵。市場急需一個明星項目做出明確的價格讓步,才能把預期穩住。只有價格預期穩住了,成交才能上來。”
降價成“識時務之舉”
據了解,華元房產在杭州降價的項目共有三個,即玉榕莊的聯排別墅、天鵝堡項目以及美林公館。其中,降價力度最大的為美林公館。這一項目的疊加別墅房源,推出存10萬元可享受1.28萬元/平方米起的折扣價,總價368萬元起售,與1.9萬元/平方米的歷史成交均價相比,相當于打了6.8折。
昨日,記者采訪獲悉,華元此次高調打出降價的旗號,實際是拿成交均價與最低價(起價)相比,而該折扣也僅局限于一個項目,所以真實的成交均價應該沒有這么大的幅度。
“就玉榕莊聯排別墅項目而言,其品質并不算優,甚至賣不過周邊開發商的公寓項目。”杭州房地產分析人士介紹。需要注意的是,華元在2012年曾玩過一次降價“障眼法”,聲稱準備降價卻沒有降。
對于此次降價的原因,華元房產表示,主要是為了快速回籠資金,一方面是出于安全考慮,更重要的是為在杭州拿地做準備。“去年地價太貴了,今年可能會有一些便宜而優質的地塊。不知道什么時候會放出來,但手上的資金一定要充裕,所以我們才有了這次把尾盤處理掉的降價行動。”華元房產相關人士說。
克爾瑞杭州首席分析師劉晨光告訴記者,若降價屬實,那么這一思路值得鼓勵。 劉晨光認為,目前對杭州樓市影響較大的主要有兩方面:一是存量及存量結構,遠郊和2009年拿地的開發商形成的庫存較大。二是潛在供應量大,上年賣地形成的可見度面積占到杭州上年成交量的兩倍,這會導致今明兩年即使不推新量,以上供應量也會使市場很難消化。劉晨光判斷,杭州樓市的降價潮剛開始,未來會在一定程度上波及周邊地區。
在此背景下,萬科于本月11日在杭州實施的隱性降價則被視為“識時務之舉”。當天,萬科把錢塘府項目的2號樓進行促銷,推出52套小戶型降低了裝修標準,總價有40萬-50萬元的優惠。據悉,萬科未來推出的“精裝簡配”項目還將不斷擴大。
“除已經公開的錢塘府項目外,還有好幾個在杭州的類似項目,將在接下來的兩周內陸續曝光。”接近萬科的市場人士透露。
降價能否帶動成交回升
實際上,就全國范圍來看,今年以來,樓市降溫的跡象相當明顯。國家統計局日前發布的數據顯示,今年1-3月,全國商品住宅銷售面積延續了今年前2月的負增長態勢,同比下降5.7%,降幅擴大4.5個百分點;住宅銷售額同比下降7.7%,降幅比1-2月擴大2.7個百分點。
同時,進入二季度以來,銀行信貸政策依然沒有松動的跡象。中原地產數據顯示,在其監測的35個重點城市中,有25個城市出現停貸現象,占比超過70%。停貸銀行主要以中小銀行為主,如平安銀行、民生銀行、廣發銀行[微博]、中信銀行等,國有銀行也大多處于半停貸狀態。
在此背景下,杭州的一些開發商采取降價等促銷手段也就不難理解了。上證報記者了解到,類似萬科這樣的隱性降價已在杭州逐步推廣,比如,龍湖的首付分期、世茂的送車位等促銷手段都產生了較好效果。
統計數據顯示,凡是在杭州做過活動、搞過特惠、做出價格調整的開發商,比周邊無動作的開發商成交量普遍要高27%左右。但在市場預期不明朗的情況下,企業間含蓄的“小打小鬧”在推高自身成交量的同時,也使市場預期進一步趨淡。
在上海易居房地產研究院副院長丁祖昱看來,杭州樓市供過于求的壓力較大,如何盡快化解供應過大的壓力,已成燃眉之急。
對此,劉晨光說:“市場急需一個明星項目做出明確的價格讓步,這樣才能把預期穩住。只有價格的預期穩住了,成交才能上來。而現在還處于價格預期觸底的過程。”
劉晨光預計,未來一段時間,杭州樓市整體價格可能會被下調2000多元。隨后,隨著價格預期的逐步穩定,樓市成交有望回暖。
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