板塊分化明顯  杭州樓市仍未見底

　　蘇鍶

　　勾莊降價事件已過一月，杭州樓市交易量并沒有出現峰回路轉。這一切歸咎于房企沒有一降到底。

　　“杭州樓市迅速進入膠著，今年上半年會陰跌，20%房企占據80%的市場份額將更加明顯；土地市場偏冷，地價下降在所難免。” 杭州雙贏機構總經理章慧芳分析認為。

　　據了解，天鴻香榭里降價后去化只有90%-95%，表明降價并沒有一步到位，導致杭州樓市目前仍然存在下行壓力，短期內市場膠著明顯。

　　章慧芳認為，杭州今年這一波供過于求的市場行情，與2013年杭州土地供應量過大以及開發商開發節奏變快有關。她指出，2012年前10名的房企平均開發周期為21個月，到了2013年，前10名的房企開發周期只需要18個月，因此目前房企只有通過價格策略做促銷。

　　“目前杭州房價還沒有降到位，今年4、5月份樓市供應將呈現價緊量平衡的狀態，降價通道已經打開。”

　　高端項目滯銷

　　綜合第三方機構數據，杭州供過于求呈現結構分化，例如2013年80-90平方米的戶型存銷比(庫存量／去化量)為0.73，180-300平方米的戶型存銷比為2.86，這表明如果沒有新增供應，小戶型供不應求。

　　今年小戶型去化快，庫存變低，表明首次置業剛需支撐下小戶型在市場中比較受歡迎，但還是有區域分化，例如勾莊90平方米以下的戶型庫存積壓較多，存銷比變大。

　　而高端大戶型則延續供過于求狀態，受城北降價及武林壹號1#樓低開等多重因素影響，杭州高端住宅市場整體表現一般。據易居克爾瑞統計數據，截至2014年3月25日，今年主城五區(拱墅區、江干區、上城區、西湖區、下城區)單價3萬元以上住宅項目僅成交319套，月均僅106套，同比2013年1-3月的860套，銳減約三分之二。

　　大戶型供過于求在杭州市中心幾大商圈中表現明顯，價格調整在高端項目中也是最明顯的。

　　以武林商圈板塊為例，包括新華園、昆侖公館、武林壹號、武林國際、蘭園、君璽、武林外灘、武林府在內8個主打項目，可售面積共36.1252萬平方米，庫存41.84萬平方米。

　　“如果總價去到800萬甚至1000萬，選擇面很廣，比如武林區域200平方米左右的總價8000-1000萬的住宅比比皆是。”一名業內人士說，這就是武林板塊高端項目市場開始膠著的原因。

　　位于運河商圈板塊的遠洋公館綠園營銷相關負責人指出，房企都在尋求結構性機會跑量，目前市中心小戶型是短板。例如武林板塊唯一在售有90、130平方米左右小戶型的君璽，上周末開盤均價4.5萬元／平方米。而位于運河板塊的遠洋公館綠園擬于這個月底推出75、89、135平方米等小戶型，均價為3.8萬元／平方米。

　　地市轉冷

　　杭州樓市降價后市場仍沒有逆轉的原因除了房企降價跑量外，也與近幾個月不少項目延期開盤有關，市場預計4月份開盤量會大增。

　　據雙贏機構提供的數據顯示，4月杭州市區(含蕭山、余杭)預計共有49個樓盤可能開盤，首開新盤將占不小的比重。以主城區為例，預計28個樓盤新開，其中首開樓盤12個。而余杭區、蕭山區樓盤開盤數量預計分別有14個、7個。伴隨著新盤供應高潮的來臨，杭州房價下行壓力將更大。

　　與此同時土地市場也在降溫。3月25日蕭山北干街道榮星村宅地和蜀山街道地鐵2號線沿線地塊開拍，每幅土地均只有一家競買人，結果都以底價成交。

　　距離中鐵房地產所拿北干街道地塊千米之內的蕭政儲出(2013)26號地塊，于去年9月份由萊茵達房產聯合體以總價9.75億元競得，折合樓面價9830元/平方米。換言之，盡管兩地塊位置緊鄰，但僅僅過了半年，樓板價卻跌了1812元/平方米，跌幅18%；陽光城(000671.SZ)于去年11月以樓板價11395元/平方米拿下的一幅土地與中鐵房地產所拿地塊亦相隔不遠。

　　來自杭州市財政局的財政預算草案顯示，今年杭州的土地出讓收入和支出的預算數分別為600億元和596.72億元，分別下調了24.2%和21.8%。

　　另據2014年1月份公布的2014年第一期《推介手冊》確定的經營性用地出讓計劃為3622畝，較去年的經營性用地出讓計劃3060畝增加18.4%。今年1月，杭州單月賣地入賬339億元，僅次于2013年9月341億的戰績，也是自2012年以來杭州市場單月出讓金第二度邁過300億元的大關。但3月份土地市場卻開始急轉直下，外來房企開始觀望。