蔡胤

　　京畿重地、驢肉火燒，除了這些文化、飲食標簽，多數生活在北京的人們對保定這座240萬人口(主城區)的華北小城而言，僅是回京途中的一個站名。北距北京不足150公里，東距天津145公里，但在中國房地產市場經歷了“黃金十年”之后，也鮮有全國性大型房企在此涉足。

　　從北京西站出發，每天有超過40趟高鐵可達保定東高鐵站，車程約40分鐘，二等座票價63.5元。從保定東站西行入城的道路兩旁，難以看到商場、超市、學校，工地一個連著一個，圍擋上滿是樓盤廣告，灰色的天幕下，一幢幢尚未完工的高層住宅樓在遠處比肩而立。

　　大學畢業后，保定安新縣王一樂(化名)在保定成了家，婚房是在2010年買的一套二手房，單價5000元/平方米，現在市價6000~7000元/平方米，他感覺保定的房價比較穩定，沒太大升幅。

　　“保定當地人對投資住房的購買力不強，炒房的話，并不現實。”在王一樂看來，從保定到北京坐高鐵需40多分鐘，開車走高速也得2個多小時，加上保定周邊環境污染問題突出，霧霾等空氣污染嚴重程度不遜于北京，因此他對未來的保定房地產市場并不看好，認為短期內不會有大漲的可能。

　　保定的房地產市場近年經歷了怎樣的發展呢？當地一位房地產銷售管理人士向記者介紹，與全國很多城市一樣，保定房價從2009年后開始上調，房地產市場這幾年穩中有升，但升幅不大。

　　他結合自身經驗說，2012年前后，保定下轄的一些區域由于土地供應量大，當地企業開發量大，樓盤的供應量超出了需求，目前住宅供給仍在堆積。而關于保定未來的房價走勢，他的看法是，即使保定能分流北京的一些產業，但由于供應量較大，房價不會有太大的升值空間。他說，不動產也需要時間的積累，才能有真正的增值的顯現，“起碼五年以后才能看出來”。

　　“工作在北京、居住在保定，這是個別現象，不是人們的普遍選擇。”上述人士說。

　　來自搜狐焦點網的一系列保定房地產市場系列分析報告顯示，2012年，保定房價從上半年的停漲，到下半年的穩定，再到年末的穩中有漲，保定樓市多數在售項目在2012年的價格走勢保持穩定的狀態，有少數項目價格出現了波動，但是幅度不大。

　　“2013年第四季度保定開發企業的銷售狀況不佳，市場整體陷入低迷。”報告稱，2013年，保定樓市成交均價波動上揚，成交均價全年在5000元/平方米上下波動，成交量方面，上半年優于下半年，呈先揚后抑的格局，而下半年則可用“疲軟”形容。

　　報告指出，2013年第二季度是保定商品房市場深度調整的開始，保定商品房市場逐漸趨于穩定，市場顯現出平淡的跡象。報告預計，2014年第一季度消費者的觀望態度仍將繼續。

　　中國指數研究院[微博]發布2014年2月百城房價指數則顯示，今年2月，河北的廊坊、石家莊住宅價格環比漲幅分別為2.33%、2.31%，在百城中位居漲幅第三、第四位，而衡水、保定、唐山三城房價則出現下跌，其中，保定房價環比下跌0.68%。

　　“保定曾經是省會，天津變成直轄市了，石家莊變成省會了，保定也沒富起來。”3月19日當天，一向言辭犀利的華遠地產董事長任志強[微博]對《第一財經日報》等媒體記者表示，決定某區域未來房價的相當一部分因素，決定于它占有的資源的稀缺性，比如說教育、交通、地理位置等。在他看來，保定并不占據這些稀缺資源。

　　“京津冀一體化規劃是長期利好，但對樓市自住部分影響有限，對于保定等市場來說，所謂傳言中的利好已經證實并不確切，這種情況下利好有限。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，在北京樓市出現調整跡象的當下，承接北京溢出投資需求的周圍區域市場不太可能比北京更熱。他認為，購房者應該理性置業，買房依然必須關注配套等核心資源，很多河北區域目前沒有成型的二手房市場，即使出現房價的上漲，也很難變現。

　　亞豪機構市場總監郭毅昨日對記者表示，保定樓市以前主要滿足地緣化客戶，即本地及周邊購房者，若在京津冀一體化實際推進落實的過程中，北京、天津兩地外溢的資源傾斜到河北的其他板塊，保定樓市則可能退燒。

　　郭毅認為，當下，受傳言影響，可能有購房者前往保定投資，但與保定比，河北固安等地優勢更突出，因樓盤炒作概念帶來的投資型客戶，可能來得快也去得快。