北京樓市逆轉只差最后一根稻草

　　■賈海峰

　　在上一期的觀察中，我們預測樓市降價潮會從南京等長三角城市蔓延到北京這樣的一線城市。前不久，位于北京南六環外天宮院地區的“住總萬科橙”項目就被媒體曝出：每平方米降價3000元銷售。

　　雖然這種降價只是“準降價”，只是比預期開盤價格低了3000元/平方米，比周邊樓盤開盤價格有所下降，但是，作為萬科這樣一個對市場判斷準確，其行為具有市場信號性質的企業來說，在北京的降價行為再度成為行業關注和研究的焦點。

　　在萬科的帶動下，很多位于天宮院地區、長陽地區等偏遠郊區的北京樓盤，最近都在商討拋棄精裝修路線，開始“低價跑量”。

　　當然，開發商們對外可不會這么說，只是宣稱自己是產品調整等等。有些人還信了開發商，理想地認為，拋棄精裝修只是為了縮短交房時間，做高周轉。

　　而實際上，如果你知道這些開發商們什么時候開始青睞精裝修的，你就會明白，精裝修只是一個漲價的借口。而現在開發商拋棄精裝修，一定是遇到了比賺錢更重要的麻煩。

　　2013年初開始，北京樓市出現供不應求局面的時候，這些郊區的剛需樓盤立即變得十分搶手，除了人們恐慌性購房也只能買得起這樣的房子因素外，更多的是在這些郊區不斷有比這些房價還高的地價成交。

　　開發商們也不傻，在北京市住建委實行嚴格的預售證價格管理的情況下，紛紛推出了捆綁精裝修的做法，目的是為了變相漲價。為此，這個捆綁精裝修銷售的事情一度很受詬病，隨后也被北京市住建委叫停。

　　如今，開發商們主動拋棄精裝修路線(只是這些郊區的剛需盤)，可能從另一個方面說明了開發商對市場預測的不樂觀。換而言之，認為這些位置偏遠、針對剛需的樓盤未來可能會不好賣，現在寧可不要或者少要利潤，也要趕緊甩貨。

　　有一個背景是，代表政府的專家們都曾說，在限購的政策背景下，北京這樣的市場上90%的購房者是剛需和改善型購房需求，其中剛需占比超過一半。

　　就剛需購房的接受能力來說，買這些郊區盤的比較多，而如今開發商們開始主動降價，是不是剛需購房者的福音呢？其實未必，剛需購房者是對價格極度敏感的人群，但是購買的大前提是“買漲不買跌”，也就是說，這些扎堆兒針對剛需樓盤的降價，反而使剛需購房者們會持幣觀望，不去買。

　　北京的樓盤供應有個特點，就是同一區域政府一定會同時供地3-5塊，保證有3-5個項目在售，不會形成市場壟斷。尤其是上述天宮院、長陽、亦莊、大興、通州等郊區，同一個地段都有5-6個項目在售，每個樓盤的銷售壓力和回款壓力都很大。

　　同時，一季度上市公司房企業績同比下降幅度很大，開發商們為了在半年報的時候挽回業績，拿出剛需性、低價盤開始降價走貨，也是迫不得已的選擇。

　　于是，這些剛需樓盤扎堆兒的地區，接下來會形成降價聲此起彼伏的現象，而原來熙熙攘攘的購房人群，也要消失了。

　　綜合目前的宏觀經濟形勢、互聯金融興起帶來的銀行貸款緊縮等因素，會造成有資格買房和有能力買房的人越來越少，市場上供需格局會變化，原來北京樓市剛需盤不愁賣的現象，要被逆轉了。

　　簡而言之，所謂需求，都是有彈性的，這個最大的彈性就是價格彈性，當房價上漲的時候，各類購房需求都蜂擁而至；當房價出現下跌苗頭的時候，剛需、改善等購房需求，就全不見蹤影了。

　　當然，實現這個逆轉，還需要一個催化劑：媒體的大肆炒作和唱空，會讓購房者持幣觀望的形勢更嚴重，進而加劇樓市的滯銷，進而逆轉北京樓市供不應求的局面。

　　從歷次市場變化的經驗上看，媒體一定會這么做，而且會“毫不吝嗇”地去這么做，這就是即將逆轉北京樓市的最后一根稻草。(作者為本報編委)