自住房漏洞：蓋子揭開誰將驚嘆

　　荊寶潔

　　12月14日北京首批自住房的網上申購即將截止。最新消息稱，報名人數已達20萬，其中很大一部分是保障房的輪候家庭。但首批房源只有2000套。

　　優先的“漏洞”

　　“御景灣”是目前北京市知名度最高的項目，因為它是北京市首個將搖號的自住房。11月30日上午10點正式開放申請，網站曾一度陷入癱瘓。即使它是按照能應對10萬人的流量進行設計的。

　　但買到即是賺到。御景灣項目住房均價約22000元/平方米，而附近的“富力又一城”、“京城雅居”等樓盤，均價已經達到30000元/平方米。

　　根據規定，兩類人群可優先購買自住型商品房，第一為北京市戶籍無房家庭，其中單身人士須年滿25周歲。第二為經濟適用住房、限價商品住房輪候家庭。

　　對于第二類優先申購人群，業內表示質疑其經濟能力。北京市住建委2008年2月18日頒布《關于印發北京市限價商品住房申購家庭收入、住房和資產準入標準及已購限價商品住房上市交易補交比例的通知》中規定，限價房的購買資格：一是家庭人口在3口及以下、家庭年收入應在8.8萬元及以下、家庭總資產凈值應在57萬元及以下；二是家庭人口在4口及以下、家庭年收入應在11.6萬元及以下、家庭總資產凈值應在76萬元及以下。與限價商品住房對比，北京市經濟適用住房的申購要求則更為嚴格。

　　業內人士指出，僅從理論上來講，按照要求相對寬松的限價商品房申購條件計算，按家庭人口要求的下限、收入及資產要求的上限預設：即家庭人口1人、年收入8.8萬元，折合月收入為7333元；總資產凈值57萬元全部為現金，但即便如此，這些通過了保障房資格審核的家庭，根本買不起自住型商品房。

　　據亞豪機構統計，計劃首批推出的位于朝陽東壩、豆各莊、亦莊等地的自住型商品房，限售價格均限定在22000元/平方米，其中東壩地塊的戶型規劃為80平方米兩居和92平方米三居。亦即最小戶型的總價為176萬元，首付比例三成需52.8萬元，貸款123.2萬元。

　　假定購房者擁有公積金貸款資格，采取組合貸方式，即公積金足額貸款80萬，剩余43.2萬元采用商業貸款，即使按最低貸款利率計算，月供也高達6800元。而在購房者月收入上限為7333元的情況下，銀行不可能放貸，即便銀行放貸，購房者的月收入也無法在保障基本生活需要的前提下還能償還房貸月供。從這個角度說，如果保障房輪候家庭買得起自住房，就存在其保障房資格審核不嚴格的嫌疑。這可能是自住房政策的一個先天“漏洞”。

　　不過，其中存在兩個變數，其一是保障房申購家庭可以借錢買房，其二是保障房申購家庭的收入水平有所增高。但若收入水平大幅提高，是否還應保留保障房申購資格，尚需政府相關部門明確答復。

　　此外，有購房者建議，應該給符合申請自住房的本地戶籍和外地戶籍群體劃分一定比例，如7∶3，否則，如果本地戶籍優先，外地戶籍就基本沒有機會。

　　“京七條”時代

　　根據10月底發布的“京七條”(《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》)規定，自住房用地在土地供應計劃中單列，供應規模要達到市場的40%到50%。今年年底至明年，北京計劃共推出7萬套自住型商品房，此類住房比周邊商品房價格要低30%。截至11月20日，北京市已經確定試點和成交的自住型商品房總建筑面積達到300萬平方米。世邦魏理仕環球研究部華北區董事陳紅飛評價說，北京創造了自住型商品住宅這一新的類別，意在滿足更多中低購房群體的購房需求。

　　從數據上看，北京自今年9月初推出第一塊自住型商品住宅用地至今(12月10日)，已累計成交逾140萬平方米規劃建筑面積的該類用地，約占同期總住宅供地的40%；同時期保障房的供地力度也有所加大，約占總住宅供地的30%，其他30%為純商品住宅。2013年內完成2萬套的供應目標已基本實現，而2014年會有大量該類住宅入市。

　　“我們可以預見到，自住型商品房將在2014年北京的中低端剛需住宅市場中扮演主要角色，定價在1.5萬-3萬的普通商品住宅項目，與自住型商品房購買群體重合，將受到最大影響。”陳紅飛預測，未來幾年，北京房地產市場將出現保障房、自住房和純商品房三軌制并行的局面，一定程度上可以緩解中低收入、“夾薪”層剛需群體的住房需求。

　　但另一方面，大量的保障房和自住型商品房土地供應，也擠占了純商品住宅的土地供應，使得未來市場上新增純商品住宅的供應，特別是中高端產品，更加稀缺，這可能會導致該類住宅的價格進一步上行。21世紀不動產集團市場總監桑豫峰認為，從目前整個房地產市場的結構來看，純商品房所占比例急劇萎縮，樓面價迭創新高，決定了2014年以后已屬“少數派”的商品房已不可避免地走向豪宅化。

　　另據官方消息，住房和城鄉建設部副部長齊驥日前表示，在住房保障制度改革方面，近期將著力推進兩項具體工作：一項是在地方實踐的基礎上，對廉租房和公共租賃住房實行并軌運行；另一項是指導地方有序開展共有產權保障房的探索，完善產權分配和上市交易收益調節機制，切實消除牟利和尋租的空間。