南都訊 記者康殷 發(fā)自香港 近日內(nèi)地?zé)嶙h以房養(yǎng)老，通過將自有房屋抵押貸款，用作支付退休金。類似措施港府在2011年即推出安老按揭(又稱“逆按揭”)計(jì)劃，允許年齡在55歲以上的香港居民，將個(gè)人名義持有的樓齡在50年以下的住宅物業(yè)向銀行提出按揭。

　　計(jì)劃推出至今，香港按揭證券公司共接獲459宗申請，借款人平均年齡為69歲，每月領(lǐng)取的年金平均為13700元(港元，下同)。

　　調(diào)查：

　　受訪長者44%贊成

　　現(xiàn)年64歲的港人秦女士獨(dú)居，親友在臺灣生活，在香港已經(jīng)沒有親人。她在2000年退任一家幼兒園園長，一直依賴積蓄生活。2011年按揭計(jì)劃出臺，秦女士萌生善用所住物業(yè)的念頭。

　　秦女士將早年買下、樓齡近30年位于元朗的住宅單位，申請終身年期的安老按揭。單位當(dāng)年30萬元購入，現(xiàn)在估價(jià)有145萬元。秦女士的申請一個(gè)月內(nèi)獲批，兩個(gè)半月后，她收到第一筆3000多元的年金。

　　按秦女士個(gè)案，若最終領(lǐng)取25年年金，只能收回62%的資產(chǎn)價(jià)值，不及直接賣樓套現(xiàn)金額高。秦女士卻直言根本沒考慮直接賣樓，因?yàn)樽约豪碡?cái)經(jīng)驗(yàn)一般，即使拿著大筆現(xiàn)金投資，未必能賺取高額收益，可以抵抗通脹。

　　類似秦女士需求的個(gè)案是否很多？為此港府在推出安老按揭前進(jìn)行過市場調(diào)研。按揭證券公司在2010年進(jìn)行市場調(diào)查時(shí)，發(fā)現(xiàn)逾1000名受訪長者中，約44%贊成引入安老按揭，讓擁有自置物業(yè)的長者多一個(gè)財(cái)務(wù)安排的選擇。近25%人表示會(huì)考慮申請。最終按揭證券公司決定牽頭開發(fā)安老按揭產(chǎn)品，通過由港府背景的按揭證券公司提供按揭保險(xiǎn)，減輕銀行和長者的風(fēng)險(xiǎn)，鼓勵(lì)銀行提供安老按揭貸款。

　　實(shí)施：

　　同時(shí)可選一次領(lǐng)90%

　　2011年港府正式推出安老按揭試驗(yàn)計(jì)劃，2012年中再就計(jì)劃提出優(yōu)化方案實(shí)行至今。按照最新版安老按揭計(jì)劃，只要年滿55歲以上并持有香港身份證，目前沒有破產(chǎn)或涉及破產(chǎn)呈請或債務(wù)重組的人士；而進(jìn)行貸款的物業(yè)，必須以個(gè)人名義持有，或與一名借款人以聯(lián)權(quán)共有形式持有，該物業(yè)樓齡在50年以下沒有任何轉(zhuǎn)售限制，而物業(yè)是你主要居所并沒有出租，符合上述條件即可提出按揭申請。

　　業(yè)主可選擇10年、15年、25年或終身領(lǐng)取年金，除了每月年金外，還可選擇提取一筆過的貸款以應(yīng)付特別情況，一筆過貸款的金額上限為安老按揭貸款的90%年金現(xiàn)值。

　　由于香港樓價(jià)高昂，計(jì)劃規(guī)定樓價(jià)800萬元及以下住宅，年金按樓價(jià)100%計(jì)算，超過800萬元以上物業(yè)則按一定比例計(jì)算，而超過2500萬元的物業(yè)，一律按1500萬元計(jì)算每月年金。按照按揭證券公司舉例，一名60歲長者將樓價(jià)100萬的物業(yè)申請安老按揭，如申請10年年期，每月可獲3700元；申請15年可獲2800元；申請終身領(lǐng)取可獲2000元。

　　但并沒有完全的免費(fèi)午餐，安老按揭作為一個(gè)貸款安排，申請人須向銀行繳付利息。該計(jì)劃目前息率為最優(yōu)惠利率(5.25厘)減2 .5厘，實(shí)際息率即2 .75厘，銀行將貸款的總欠款按復(fù)息計(jì)算收取；但利息只是計(jì)入總欠款內(nèi)，最終將由物業(yè)償還。

　　申請人還須支付兩部分的按揭保費(fèi)，包括分七期、每期費(fèi)用為物業(yè)價(jià)值0 .28%的基本按揭保費(fèi)，于第四至十年每年支付；另一項(xiàng)為每月按揭保費(fèi)，按總欠款計(jì)，年率為1.25%，但上述保費(fèi)可計(jì)入總欠款內(nèi)。另外，借款人申請前須先接受法律顧問的輔導(dǎo)，需支付約3000元輔導(dǎo)費(fèi)，以及簽署按揭文件的法律費(fèi)用。

　　現(xiàn)狀：

　　借款人月均領(lǐng)1.37萬元

　　自2011年7月推出安老按揭計(jì)劃以來，截至今年8月底已經(jīng)有6家銀行提供此類貸款產(chǎn)品。至今，累計(jì)批出約459宗申請，借款人每月平均取得13700多元的年金，最低是150元，而最高則有83600元。借款人由55歲至93歲不等，平均則約69歲；物業(yè)樓價(jià)由最低80萬元至最高3000萬元，平均約430萬；樓齡則由5年至53年。約34%借款人選擇10年期每月年金，另37%選擇終身年期，其余則選擇15年或20年期的每月年金。

　　財(cái)政司司長曾俊華就指出，安老按揭計(jì)劃讓持有物業(yè)的長者，通過抵押自住物業(yè)，從銀行取得按揭貸款。借款人在世時(shí)可以繼續(xù)住在原有的物業(yè)。在申請批出后，無論樓價(jià)下跌或者利率上升，借款人可以獲得的年金金額都維持不變。如有特別需要，例如要還清物業(yè)原先的按揭、支付物業(yè)維修或保養(yǎng)，或應(yīng)付醫(yī)療開支，長者可以申請一筆過貸款以應(yīng)付所需。

　　“我知道有長者通過安老按揭，還清了其物業(yè)原先仍未清償?shù)陌唇屹J款，無須每個(gè)月向銀行還款，反而可以收取穩(wěn)定的現(xiàn)金，減輕他們的生活壓力。”曾俊華說。

　　當(dāng)長者百年歸老之后，如果他的后人不打算贖回物業(yè)，銀行才會(huì)將物業(yè)出售以收回安老按揭欠款。如果售樓所得的款項(xiàng)多于欠款，銀行會(huì)將余額歸還給長者的后人。反之，如果售樓所得的款項(xiàng)不足以全數(shù)償還安老按揭的欠款，后人也不用擔(dān)心，因?yàn)榘唇易C券公司作為保險(xiǎn)人會(huì)承擔(dān)有關(guān)的差額。