近日，溫州發布了《農村產權交易管理暫行辦法》，包括農村土地承包經營權、農村房屋所有權等12類的農村產權，將可以進行交易。那么，農村是不是將來可以蓋商品房了？而就在昨天，中國指數研究院[微博]發布數據，一百個城市新房均價連續15個月環比上漲。那么，土地市場的新動向，是否會對城市的房價帶來新變數？央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生、著名財經評論張鴻共同評論。

　　新政是水，溫州成為農村產權交易的聚焦點。房價新數據出爐，一百個城市新房均價15個月環比上漲。農村土地城市商品房，新動向引發哪些新猜想？

　　溫州市近日發布了《溫州市農村產權交易管理暫行辦法》。自10月1日起，包括農村土地承包經營權、依法可以交易的農村房屋所有權、依法可以交易的農村集體經營性建設用地使用權等12類農村產權，將可以通過溫州市農村產權服務中心進行交易。為此，溫州市專門成立了農村產權交易管委會，負責管理農村產權交易市場。

　　溫州的暫行辦法，因涉及農村房屋所有權，農村集體產權等關鍵詞而引起廣泛關注。根據溫州市政府的解讀，農房交易只限于本村居民之間進行，農房可以在縣域內抵押貸款，涉及處置不良抵押的農房，可在縣域范圍內置換交易。換句話說，城里人想到農村買小產權房依然沒有法規的支持。

　　鄒挺騫(溫州市中級人民法院民四庭庭長)：(農房在)農村集體經濟組織成員之間可以流轉，非農村集體經濟組織成員(就不能)。比如說，城市居民去買農民房，在現有政策范圍內，是有障礙的。

　　聶梅生：溫州的新政策走出了市場化的第一步

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我覺得溫州這件事情意義很重大，首先在農村建立了產權交易的機構，有序的這一個平臺。比如城里邊的二手房交易，它也是二手房的機構進行的，所以有了很多的連鎖店，同時也出現了很多大型的企業來做這個事，所以我覺得這就是市場化的第一步。市場化必須有一個主體，也就說要有企業來進行交易。那么這種機構的成立使農村的這塊產權交易的平臺建立起來以后，使這塊盤活，而不是個體對個體的交易，是通過一個交易平臺或者機構進行交易。我想這個意義遠遠大于它到底交易了什么，以及在什么樣的法律框架之下交易。

　　我覺得它的意義就是這一小步，因這個政策出臺的時點很重要。正好是在三中全會馬上要召開之前，同時整個中國的城鎮化需要破局，房地產下一步的長效的調控需要破局，這里面都牽扯到農村的產權的問題，土地的、農村的建設用地怎么能夠和城里的這一部分？國家的建設用地能不能做到像十六大、十八大都提到過的同地、同權、同價？這是一個長遠的目標。但是目標你必須一步一步地走，走出了這一步，能夠在交易平臺上來進行產權交易，使它能夠有價值，形成了一定的市場。這個價值它形成了一小塊的市場，哪怕這塊市場還是在現有框架下，在村里面交易，但畢竟它形成了一個市場。市場化的機制是會逐漸發展的，所以隨著第一步如果成功了，會總結經驗、會推廣。如果這里存在什么問題，比如關于土地證等等疑難問題，會對我們現行的法律法規提出很有效的一些建議，使之能夠繼續向前走。

　　張鴻：溫州的新政策在法律上并沒有突破

　　(《央視財經評論》評論員)

　　我覺得這個事兒本來是一個農村的事兒，但是被我們城里人樂觀地解讀了。其實在我看來，它的突破意義并沒有那么大。第一，這種農村產權交易所在中國已經不是第一家了，2008年的時候成都就有了。2009年，武漢有了，湖北的鄂州有了，2010年，杭州、北京有了。這些交易中心交易的東西基本上就是這些，決大多數也都有農村房屋的交易，這個是城里人最看重的。但溫州寫得非常明確，說依法可交易的農村房屋所有權。就是說在法律上其實是沒有突破的。

　　我們一直說城鄉二元制，土地是二元的，就是城鄉之間的墻沒有。現在就是說縣域內不叫交易，比如說一個農民拿自己的房屋在銀行做了抵押，然后他還不起了，這個房屋就歸銀行了，銀行要把它拍賣掉。那不光是本村的人可以參加，全縣里的農民可以參與它的處置。這個政策在2007年的時候，溫州市的國土部門和法院就已經出臺了相關的政策，說這個縣域內的農民就可以參與。

　　董文立：我國的法律沒有明文規定農房不可以交易

　　(溫州市農村產權服務中心總經理)

　　在這里頭，我關注到目前全國媒體的一個概念，就說溫州農房可上市交易。從我所了解到的，目前國內的法律當中是沒有禁止或者說沒有明文規定農房是不可以交易的，更多的一個概念就是因為農房是建立在宅基地上，宅基地是屬于集體所有的土地。在土地法當中，說集體所有的土地是不得出讓、轉讓或者出租。我們也很詳細地了解了土地法的有關規定。它里頭規定了，農民的基地所有使用權不得出讓，這里是一個分號，轉讓或者是出租用于非農業建設。事實上，土地法的初衷是為了保護農業用地，但宅基地本身就是建設用地。之前，溫州的中院出臺了一個飛進農村金融改革的二十條，當中就很明確的為農房做了一個司法上面的解釋，或者說是保障。就是說，凡是合法的農村集體土地房屋上的轉讓，它是嚴格按照法律關于合乎效率的規定執行，是不輕易宣告農村房屋買賣合同無效的。

　　張鴻：如果小產權房能上市交易 供應量將大大增加

　　(《央視財經評論》評論員)

　　為什么城里人愿意樂觀地解讀這樣的政策？他就覺得，如果讓農民的土地都上市交易，如果讓那些小產權房能賣的話，那供應量多大呀！所以如果土地政策一旦有突破，比如說溫州如果有突破，大家當然希望突破。如果不光是農民買，城里人也可以買的話，多好�。�

　　如果這一旦突破，它其實意味著整個小產權房在某種程度上面臨著合法的趨勢。當然未來一定要解決這個問題，但是今天我們面臨法律的障礙，所以我們今天其實希望盼著溫州的突破。其實我們等的是什么呢？就在法律還沒有完全突破的二元制的土地兩種性質的情況下，我們盼望著一個小港村的出現。如果說它的突破在法律的限制之內，然后我們又看到了未來解決的一個趨勢，那該多好！我覺得這是城里人樂觀誤讀的一個非常重要的心理基礎。

　　聶梅生：如果地價不能平抑 房價是下不來的

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我覺得應該能夠看得到未來的方向，畢竟中國的城鎮化最終的目標，還是要解決城市和農村二元經濟的問題。如果這個問題不解決，那么中國下一步發展的障礙、瓶頸就在這個地方。在城鎮化過程當中，土地和戶籍的問題是兩個攔路虎，一定要解決。我們現在看到的所有的文件的前面，包括溫州這個，都有一個依法，依的這個法也是人定的，那么根據不同的發展階段，不同的經濟發展目標，實際上這一塊兒應該重新考量的。也就是說我們叫做改革，就扯到經濟體制改革和整個社會下一步的改革問題。如果這個改革問題的突破，那么最后就是體現依法的法，依一個新的法，一個改革以后的法。

　　房價當中兩個最重要的因素就是地根、銀根。關于銀根，最近關于金融體制改革的力度已經非常大了，尤其是上海這些金融實驗區的出現，很多原來的依法都變成暫時不依那個法了。溫州這個事情是一個小小的開始，地根和銀根的問題，銀根應該是先走一步，而地根是可期待的。如果這個問題不解決，房價是解決不了的。因為它最重要的這兩個制約條件，就是地根和銀根，如果土地價格永遠招牌掛的飛漲，又沒有新的供應出來，如果土地不能平抑，房價是下不來的。

　　我覺得溫州這件事總是要變的，因為比如重慶、成都，還有一些地方已經開始做試點。據我了解，很多地方在城鎮化的問題上，都提到要解決農村和城市二元制的問題，土地問題要解決，所以我想溫州這件事情是應運而生的。

　　聶梅生：今年年底 房價上漲的壓力仍然存在

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　今年的房價，或者說是投資和房地產的各項指標、交易量、交易額都在這一輪調控當中的最高點。從1月份到7月份，最讓大家揪心的就是，我們有一個房價的調控目標，就是房價的漲幅不能高于GDP，不能高于人均收入。但是從1月份到7月份，所有的數據都表明高了。就算現在漲幅逐漸的在下降，但是在1到7月份仍然是有9.5的漲幅，但今年的GDP到不了9.5吧？就是說明還是有壓力的。當然后面的壓力還更大，因為大家都大眼瞪小眼的看金九銀十，因為每年到這時候就要年底了，要出手，所以上漲的壓力是存在的。

　　另外一方面，我們可以看到住宅的這方面的漲幅比全國的商品房的漲幅要高，中國指數研究院出來的是新建商品住宅。住宅漲幅為什么高？，因為這個百城受其中幾個權重城市的帶動非常大。比如說北上廣深，因為它本來的房價就在2萬以上，它漲個百分之多少，和其他城市房價上漲的影響是不一樣的，所以住宅的漲幅就更大一些。如果按照整個中國的商品房的平均房價，它漲幅是在下降的，也就是把全部的商業地產都放進去。

　　張鴻：限購政策不要再追求史上最嚴 而應是盡量做到合理

　　(《央視財經評論》評論員)

　　鄭州的限購政策號稱史上最嚴，但其實他原來的政策是史上最不嚴的。就是說，如果你想買房的話，只要在當地居住一年，拿到居住證，就可以買房了�，F在改成三年了，所以對他們來說是史上最嚴了。但是我們橫向對比一下，北京才叫史上最嚴，你得納稅五年，然后還有20%的稅，這在全國其他地方都沒執行。但是北京的房價下來了嗎？所以我們在尋找一個就是史上最嚴的時候，我們不如找另外一條路，我們能不能找到史上最合理的？

　　其實，房地產問題就是土地問題和金融問題。我們現在看到金融已經在改革。那么現在土地問題怎么改，我們現在土地問題面臨著什么？面臨的是農民在宅基地上蓋的房子是不可以抵押的，那能不能松動一下？還有，哪怕我已經城是里人了，但是我的這個土地叫集體土地，我在這里蓋的房子，不可以賣給我鄰居，我只能賣給我本村的人。那我們能不能在土地政策上放松一點呢？

　　聶梅生：溫州的土地新政策并不意味著放松

　　(《央視財經評論》特約評論員)

　　我們注意到最近地方政府關于當地的房地產的調控，或者說它的政策有了更多的話語權。不像是以前動不動就喊停。第二個就是問責，現在沒有這兩個字了，所以有些地方可能原來的限購政策定得不盡合理，比如像鄭州就變成三年了。其實溫州這件事，我看了以后，我覺得并不見得就是像大家反映得是怎么放松……