新華房產北京7月4日電(陳光義)昨日，北京迎來入夏以來首個高溫天氣藍色預警，而這一天北京的土地市場也達到沸點。

　　一日內共賣出四塊經營性用地，獲取66.9億元的土地出讓金。其中，最受矚目的豐臺區夏家胡同地塊被懋源17.7億加3.8萬平米公租房競得。此外，昌平沙河鎮高教園地塊被首次進京的恒大地產35.6億加26萬平米公租房斬獲；萬科與北京城建分別以9億、4.6億的價格將房山鎮長陽地塊、大興魏善莊地塊收入囊中。

　　專家分析，在財政收入增幅下降、地方債務還債高峰來臨和“錢荒”背景下，賣地收入依然是地方政府的最現實和快捷的“財源”。而當下的“溢價管制”，并不能穩住房價。

　　土地出讓的“北京模式”

　　值得一提的是，四宗地塊的溢價率并不高，分別為23.2%、16.67%、1.1%，1.1%。有關專家認為，這主要得益于土地出讓的“北京模式”。為防止出現高價地擾亂市場預期，北京對于居住用地采取了“限地價，競保障性住房面積”、“限房價，競地價”等出讓方式。

　　夏家胡同地塊在近30輪競價后到達“最高合理上限”(不觸及“50%溢價率紅線”)17.7億元后，便轉為競標公租房。而提高競拍底價，同樣被作為對“降溢價”的方式。

　　此前夏家胡同地塊的被暫停拍賣，而恢復出讓后，該地塊的相關控規指標并沒有變化或調整，交易起始價則在此前開發商報出的13.52億基礎上再加一個競價階梯至13.59億元。

　　而恒大所獲得沙河高教園地塊，乃北京首宗實行“限房價、競地價”政策進行公開拍賣的土地。該地塊扣除配建的260000平方米“公共租賃住房”以外，剩余居住部分全部用于建設“園區安置房”， 房屋銷售限價為14000元/平方米。

　　無疑，“溢價管制”為地方政府減輕保障房建設的壓力。但中國指數研究院[微博]研究員曹旭東認為，溢價管制實際上“限了地價、漲了房價”。表面上看這些土地的溢價率不高，但加上保障房配建，房企拿地總成本會大大增加，而這些成本最終都會轉到房價上。

　　這從另外一組數據亦可見端倪，懋源獲得的夏家胡同地塊剔除保障房部分，折合樓面價約4.6萬/平米，刷新了北京單價地王紀錄。因此業內預計其房價或至8萬/平米。

　　而對于“限房價、競地價”，由于北京市明確將該類房源納入限價房序列管理，但相關部門在出讓地塊前未出臺分配政策，被指為“少數人”的福利，加之尚未大范圍實踐，其對于穩定房價作用不大。

　　地價瘋漲的背后

　　北京市國土資源局數據顯示：截至6月30日，北京市推出的經營性用地面積相當于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。土地出讓成交額則同比大增390%，約649億元，。

　　事實上，全國土地出讓金收入已整體呈爆發式增長態勢。據K8土地網數據顯示，1-6月，全國百城土地出讓金為7629億元，同比增加47%，土地溢價率為16%。今年前五月，土地出讓金各月同比增幅均在三成以上；溢價率也高位運行，5月創新高，達21%。

　　住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興表示，現階段流動性緊張，地方負債又高達臨界點，宏觀經濟壓力不斷加大，因此，部分地方政府不得不選擇可以補充財政資金的房地產市場，而土地卻又是其擁有的最大可利用資源。

　　而以土地出讓金作為償還地方債的主要來源，是地方政府公開的秘密。近日，審計署公布的數據顯示，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省、17個省會城市土地出讓收入占償還債務的54.64%，比2010年增長1183.97億元。

　　清華大學土木水利學院副院長劉洪玉表示：“土地、金融、稅收和住房這四個方面是密切關聯、相互影響、共同作用的，所以在任何一個方面單獨突破，都難以達到理想的效果。”這似乎也表明，當前政府一方面以行政手段限制房價，一方面用大肆賣地撈金的做法，難以讓房價下跌。

　　據國家統計局數據，2013年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10258元/平方米，環比5月上漲0.77%，這已是連續第13個月環比上漲，漲幅比上月縮小0.04個百分點，其中71個城市環比上漲。

　　土地財政如飲鴆止渴

　　此前，國務院發展研究中心曾有報告指出，一些地方的土地收入占到了當地財政預算收入的60%甚至更多，地方財政已是名副其實的土地財政。在現有的法律框架內，地方政府得以大量低價征地，再通過控制供給，“饑渴式”的向市場投放。

　　這樣做的效果，一方面是炒高了地價和房價，二是聚斂了社會財富。失去“土地”這顆搖錢樹，地方政府的財政必將難以為繼，這也是為什么地價﹑房價在近些年屢受政策打壓，卻連攀高峰的最根本原因。

　　像北京這樣一個資源高度集中地城市，人均土地面積相對匱乏。有限的區域空間負擔著幾千萬人口，地方政府不得不通過“土地財政”獲利的收入，來加強保障房建設、發展交通和教育投入等，有專家斷言僅軌道交通一項，就足以讓地方政府要在“土地財政”之路上走很多年。

　　面對地方政府如此不遺余力地依賴于“土地財政”，相關職能部門應當也必須出臺更加強有力的政策措施，倒逼地方遠離“土地財政”，將精力放在支持實體經濟發展上。此輪“錢荒”已警醒我們，沒有實體經濟做支撐，無論是債務還是資產，都將是泡沫泛濫，都會給國民經濟發展帶來巨大的風險。(陳光義/文)