“福利房”是怎樣建成的

    集資房禁令并未禁止政府部門以市場運作方式分房

    作者：南方周末記者 王小喬

　　十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。該廳210多名職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，2004年，又以變相的低價福利購房方式，拿到通發(fā)園小區(qū)247套別墅；2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。

　　在廣西南寧這座城市的最東端，穿城而過的邕江之畔，矗立著兩百多幢別墅。門牌號為“蓉茉大道77號”的這片別墅群在導(dǎo)航上對應(yīng)的是“通發(fā)園小區(qū)”，小區(qū)門口卻沒掛牌子。

　　2013年4月最后一周，一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賣出了這里的一套220平方米的雙拼別墅，價格是350萬元。而在2004年，第一任房主買下它時，只用了不到1/7的價錢——43萬元。

　　權(quán)且拿全市住房均價作一對比——2004年，南寧市房產(chǎn)局信息部發(fā)布的均價是2621元/平方米；到2013年，南寧公布的房價自控目標(biāo)是7632元/平方米。算下來，9年來的均價變動近3倍。即使考慮到一些搶手樓盤往往漲幅會超過均價，也不難看出，“通發(fā)園小區(qū)”的增值速度遠超全市樓市。

　　買主和房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都心照不宣的是，“通發(fā)園”巨大的差價源于這里是廣西壯族自治區(qū)交通廳的職工別墅。210余名職工，247套別墅，幾乎是人手一套。其中面積最大、400平方米的獨棟別墅原價也不過是58萬元。

　　恒創(chuàng)地產(chǎn)中介公司的人對南方周末記者介紹說，買家往往看中的是通發(fā)園跟普通商品房一樣房產(chǎn)證、土地證齊全，不像常見的公務(wù)員房改房、集資房那樣過戶手續(xù)繁雜甚至不能過戶。

　　2013年4月，南方周末記者收到一份來自廣西交通廳系統(tǒng)內(nèi)部人士的報料，聲稱“通發(fā)園別墅”就是一種變相的低價福利購房；而且，該廳職工早在2000年就已經(jīng)人手一套“房改房”，此后的2008年，又幾乎人手一套市場化運作的“集資房”。十余年來，廣西交通廳用三種模式為職工謀得了三套低價福利房。

　　其實早在2005年5月，《廣西經(jīng)濟適用房管理暫行辦法》就明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房；2006年8月，住建部等幾部委干脆“一律停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目”。一而再再而三的禁令，并沒有阻擋多重福利分房在這個偏安一隅的自治區(qū)首府城市大行其道。

　　低價別墅群

　　合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。

　　通發(fā)園別墅所在的“仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)”，自南寧商品房市場啟動以來，就一直被房地產(chǎn)業(yè)界標(biāo)記為別墅板塊。“很多別墅樓盤都在這個區(qū)域，好幾個至今仍在二手市場上火爆的別墅小區(qū)都是2004年前后開盤的。”輝煌置業(yè)一家分行的營業(yè)經(jīng)理楊平告訴南方周末記者，這是南寧最大的一家一二手聯(lián)動房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

　　在南寧市2013版地圖上，仙葫窩在不太起眼的最東端，但卻契合了南寧近年來“一路向東”的新城擴張戰(zhàn)略，一半?yún)^(qū)域還毗鄰著風(fēng)景秀美的南寧母親河邕江，板塊內(nèi)最貴的“龍胤花園”別墅就是依江而建的。

　　與“龍胤花園”一墻之隔的，正是交通廳的職工別墅小區(qū)通發(fā)園。“2004年交通廳職工結(jié)伴去踩盤時，看到隔壁的龍胤花園幢幢過百萬元，回來后毫不猶豫就繳了第一期預(yù)交款。”一位交通廳職工告訴南方周末記者。

　　根據(jù)“通發(fā)園小區(qū)預(yù)交款計劃的通知”等文件，房款是在兩年間分9次繳齊的。

　　分配方案完全是公務(wù)員式的——按級別定大小，同級靠抽簽。110套、200平方米的雙拼別墅是科級和工勤職工的；一百余名處級干部能參與略大一點220平方米房的抽簽；剩下25套緊挨景觀帶、400平方米的獨棟別墅則留給了廳級。2004年8月，通發(fā)園正式開工，機關(guān)服務(wù)中心發(fā)文通知大家將第二筆預(yù)交款打給“交通廳機關(guān)修建隊”。

　　彼時，用來修建通發(fā)園的近200畝土地并非廣西交通廳的，而是屬于交通系統(tǒng)內(nèi)的上市公司“五洲交通”(股票代碼：600368)。1998年“五洲交通”拿到地后，投資千萬元把生地做成了熟地，而后一直擱置到2003年才在年報中提及合作開發(fā)之意。

　　2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——廣西交通房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱交通地產(chǎn))。前者出地，后者出錢；前者收回作價的土地款后，項目盈虧五五分擔(dān)。公告沒有忘記提示這是一場關(guān)聯(lián)交易——作為一家以“過路費”為主要贏利來源的上市公司，“五洲交通”當(dāng)年的第一大股東“廣西高速公路管理局”，是直屬于廣西交通廳的全民所有制事業(yè)單位；交通地產(chǎn)當(dāng)年也還沒改制，是一家交通廳下屬的國有企業(yè)。

　　合作開發(fā)在房地產(chǎn)業(yè)司空見慣，只是，這一次合作建成的商品別墅卻悉數(shù)低價賣給了共同上級主管單位的兩百余名職工。

　　最具戲劇性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布終止通發(fā)園小區(qū)項目。公告將通發(fā)園項目描述得頗為慘淡：該地塊地理位置較偏，即使在未來幾年內(nèi)，該地區(qū)房地產(chǎn)項目的開發(fā)銷售形勢依然不容樂觀；項目未能按照合同規(guī)定的期限竣工，導(dǎo)致建設(shè)成本加大，給項目贏利帶來較大的風(fēng)險。

　　“當(dāng)時樣板房已經(jīng)建好了，集資款交得差不多了。”上述交通廳職工覺得公告寫得讓人啼笑皆非。按照最便宜的41萬元/套計算，五洲交通退出之時，集資款應(yīng)該已經(jīng)到位至少8000萬元。

　　從賬面上看，“五洲交通”似乎沒有虧錢。通發(fā)園項目終止后，交通地產(chǎn)支付了兩千萬元的土地款，這是照著合作伊始每畝11萬元的評估價計算出來的。五洲交通聲稱可從該項目中獲利915萬元，年利潤率近10%。看起來，這筆贏利應(yīng)該是用兩千多萬元的土地款減去一千多萬的土地平整費得到的，至于當(dāng)年拿地時五洲交通花了多少錢，則無從得知。

　　2008年，通發(fā)園正式落成，并為每位參與購房的職工辦理了房產(chǎn)證和土地證。南方周末記者在南寧國土局隨意查詢了其中一套別墅的“土地登記卡”，2008年2月25日辦理分割土地證后的三天，這套別墅已經(jīng)經(jīng)過“買賣變更”更換了一次權(quán)利人，2010年5月再次“買賣變更”。

　　盡管不受產(chǎn)權(quán)限制、買賣交易尚算活躍，這片公務(wù)員別墅群落成5年后，人氣依然不旺。2013年4月21日，星期日，小區(qū)內(nèi)的裝修工人明顯多過業(yè)主，八成別墅仍然保留著剛剛交房時的模樣，沒有裝修。

　　關(guān)于通發(fā)園別墅，廣西交通廳機關(guān)服務(wù)中心主任邱重堅對南方周末記者表示，這是五洲交通和廣西交通地產(chǎn)公司開發(fā)的商品房，“也不只是我們交通廳的職工購買了，交通系統(tǒng)也有很多人買了這個小區(qū)的別墅”。

　　十年三套房

　　“現(xiàn)在這套手法聽起來有問題，查起來卻可能沒問題。”

　　“這真是一套巧妙的低價福利房操作手法。”廣西一位不愿具名的律師說。他主要為房地產(chǎn)公司提供法律服務(wù)。

　　一家公司提供正常出讓的建設(shè)用地，一家公司提供商品房開發(fā)必需的建設(shè)資質(zhì)，均是正當(dāng)途徑。唯一可能存在法律或政策風(fēng)險的就是“定向開發(fā)”這一點了。但事實上，直到2010年，住建部才明文禁止商品房在取得預(yù)售許可證之前變相收取預(yù)訂款，同時明文要求公布全部房源和價格。

　　“如果交通廳當(dāng)時用自己的土地申報建設(shè)集資房，而且是建幾百平方米的別墅，房改部門肯定不會批準(zhǔn)。但現(xiàn)在這套手法聽起來有問題，查起來卻可能沒問題。”這名律師如此解釋。

　　彼時，廣西交通廳已經(jīng)是人手一套房改房。科級118平方米，處級145平方米，廳級210平方米。其中，一棟按照1998年房改成本價860元/平方米計算，一棟按照1999年房改成本價1150元/平方米計算。這片位于新民路67號的交通廳宿舍，地處南寧老的城市中心區(qū)內(nèi)，毗鄰南寧市人民公園，用的是交通廳大院內(nèi)自己的劃撥土地。

　　住著第一套房改房、等著第二套別墅房建成的廣西交通廳職工們，很快又迎來了第三套“集資房”的消息。

　　2006年下半年，廣西交通廳開始著手在青秀區(qū)濱湖路66號大院里再起兩棟高層。這里依然是交通廳的地，其下屬公路局、港務(wù)局等事業(yè)單位在此辦公，職工房改房也建在了這個大院內(nèi)。2006年大院內(nèi)尚有1700平方米左右的空地，交通廳拿來給自己的兩百余名職工運作“第三套房”。

　　第三套的地理位置當(dāng)屬最佳，一墻之隔便是南寧最好的“濱湖路小學(xué)”，再往前走幾十米，還能依次看到南寧市政府、人民銀行南寧分行、新華社南寧分社。這樣的區(qū)位，集資購房價格只有1800元/平方米，甚至低于南寧當(dāng)年的平均房價2900元/平方米。

　　2008年，第二套別墅商品房與第三套集資房接連完工交房。第三套的面積也不輸于通發(fā)園別墅，最小的戶型是四居室，180平方米。

　　不過第三套房沒有產(chǎn)權(quán)證，無法正常買賣。時至今日，該區(qū)域的一二手房價均已過萬。但是，盡管無法正常買賣，隔壁的濱湖路小學(xué)卻提供了龐大的租房市場——很多家長將小學(xué)生們送到在此租房經(jīng)營的“午托”中心。

　　關(guān)于第三套“濱湖路66號”的房子，廣西交通廳機關(guān)服務(wù)中心主任邱重堅確認，這是用“市場運作方式”建設(shè)的職工住宅，可以辦理房產(chǎn)證，只是目前還在走程序過程中。“完全符合自治區(qū)政府的相關(guān)規(guī)定”。

　　“市場運作方式建房”

　　這兩種單位建房方式最大的區(qū)別就是，如果使用劃撥土地，市場運作方式建房需要補交40%以上的土地出讓金，集資房并不需要。“禁止二次參與集資房”政策并沒有廢止“市場運作方式建房”。

　　2005年5月，《廣西經(jīng)濟適用房管理暫行辦法》業(yè)已明文禁止了已有房改房或集資房的職工再次參加集資建房，廣西交通廳的第三套房是2006年才開始建設(shè)的，為何還能面市？

　　南方周末記者前往南寧住房制度改革委員會辦公室咨詢，得到的答復(fù)是，濱湖路66號大院內(nèi)的交通廳職工房屬于“市場運作方式建房”，而非集資房。

　　這個專業(yè)名詞的出現(xiàn)，其實還比“禁止二次參與集資房”早一年。2004年4月，廣西壯族自治區(qū)出臺了一個名為《市場運作方式建設(shè)住房暫行方法》相關(guān)文件，規(guī)定已有房改房的仍然可以繼續(xù)參加市場運作方式建房。

　　這兩種單位建房方式最大的區(qū)別就是，如果使用劃撥土地，市場運作方式建房需要補交40%以上的土地出讓金，集資房并不需要。所以市場運作方式建房的價格，理論上應(yīng)該比同一區(qū)域的集資房貴，但比商品房便宜。

　　稍晚出現(xiàn)的“禁止二次參與集資房”政策并沒有讓“市場運作方式建房”即時廢止。2005年5月，房改辦的相關(guān)負責(zé)人還專門在《南國早報》上強調(diào)了兩個規(guī)定“并不沖突”、“與商品房相比，市場運作建房可以降低一部分成本，有利于改善職工住房條件”。

　　“2004年之后，南寧的黨政機關(guān)、事業(yè)單位、國企等多數(shù)開始采用市場運作方式建房，集資房因為受限和審批太多而越來越少。”前述不愿意具名的律師告訴南方周末記者，“不排除一些單位掛羊頭賣狗肉，打著市場運作建房的旗號，實質(zhì)上定的卻是類似于集資房的價格。”

　　住建部政策研究中心的趙路興對南方周末記者表示，類似做法在全國各地普遍存在，只是方式不盡相同、限制有寬有緊而已。“1998年中國停止福利分房之后，黨政機關(guān)、企事業(yè)單位利用自有土地做集資建房的口子一直沒有完全堵上。鑒于過去十多年保障房體系的缺失和商品房價格的暴漲，這個口子的存在有一定的合理性和必然性，但它的基本管理原則應(yīng)該是等同于經(jīng)濟適用房的。需要警惕這種口子越開越大、一人多套甚至還有別墅的現(xiàn)象蔓延”。

　　南寧的市場運作建房給沖破別墅用地的禁令留下了一個可能的空間。早在2003年，國土資源部便通知“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”，要求住宅用地容積率不能低于1.0，該禁令至今未松。

　　但在廣西林業(yè)廳以市場運作方式建設(shè)的職工小區(qū)“林業(yè)新村”內(nèi)，南方周末記者卻看到了至少百余套聯(lián)排或獨棟別墅。隨后查詢到的“林業(yè)新村”土地登記卡上，建筑容積率赫然標(biāo)注著“0.88”。而在這張土地登記卡上還寫著：只能用于建設(shè)職工住宅，不能用于商品房開發(fā)，不能轉(zhuǎn)讓。

　　“林業(yè)新村”自2006年開始建設(shè)，2010年完工。占地面積多達三十余萬平方米，分成四個區(qū)域，其中的二區(qū)全部為別墅。在林業(yè)新村每棟房子的外立面上，都嵌有一塊標(biāo)明樓房建設(shè)單位、時間等信息的牌子，上書“建設(shè)單位：廣西壯族自治區(qū)林業(yè)廳”。

　　“這里是南寧最新的房地產(chǎn)熱門區(qū)域鳳嶺北，周邊地塊已經(jīng)被各家房地產(chǎn)公司瓜分完畢，正在如火如荼建設(shè)之中。”提及此板塊，輝煌置業(yè)的營業(yè)經(jīng)理楊平一臉憧憬。“如果能夠買賣，300平方米的雙拼別墅估計能賣450萬元左右。”

　　但據(jù)另外一位地產(chǎn)中介人士透露，“林業(yè)新村”目前還沒有房產(chǎn)證，別墅辦房產(chǎn)證的可能性不大。

　　2013年4月28日，南方周末記者前去南寧住房制度改革委員會辦公室咨詢，“市場運作建房能夠辦理房產(chǎn)證嗎？”一位工作人員回答：“可以。”

　　“交通廳的市場運作房有房產(chǎn)證嗎？”

　　“目前沒有，在辦理，但在今年之內(nèi)也不會有。”

　　“為什么？”

　　“不能告訴你。”

　　(來源：南方周末)