北京二手房價上漲預(yù)期升溫

http://www.sina.com.cn 2012年07月11日 00:59 中國證券報-中證網(wǎng)

　　成交量回升議價空間被壓縮

　　□本報實習(xí)記者張敏

　　隨著樓市成交量回升和新房項目提價，近期北京二手房價格持續(xù)上漲。根據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)的數(shù)據(jù)，3月以來，北京二手房成交均價已連續(xù)上漲4個月，個別地段更是出現(xiàn)“坐地起價”現(xiàn)象。

　　作為樓市走向的先行指標(biāo)，二手房價走勢被業(yè)界廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，隨著央行降息所帶來的購房成本降低，成交量回升將繼續(xù)推動二手房價上漲。新房價格回升、熱門地塊成交等因素也將促進二手房價格上漲。

　　剛需成為購房主力

　　經(jīng)過一番糾結(jié)，上周末王娟(化名)以128萬元的價格買下位于北京朝陽區(qū)北苑的一套二手房。這一價格與兩周前相比，整整高出10萬元。某中介公司的業(yè)務(wù)員告訴王娟，這一區(qū)域近期“沒有不漲價的二手房”。

　　北京中原市場研究部根據(jù)住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，6月北京二手房總成交14863套，其中代表剛需的100平方米以下戶型為10973套，占比高達73.8%；代表改善型需求的120平方米以上的戶型簽約2338套，占比僅15.7%。

　　北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，剛需占比之高、改善性需求占比之低，均創(chuàng)數(shù)年來的新紀錄。主要原因在于，從今年3月開始，剛需隨著市場回暖而紛紛入市。

　　與多數(shù)位于遠郊區(qū)域的新房相比，二手房地段相對優(yōu)越，配套設(shè)施較為完善，并具有一定的議價空間，深得剛性需求購房者青睞。但隨著成交量的持續(xù)走高，二手房的議價空間正被壓縮。根據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計，從3月以來，北京二手住宅的成交均價從20979元/平方米上漲到6月的22316元/平方米，連續(xù)4個月保持上漲，累計漲幅達到6.4%。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩(微博)向中國證券報(微博)記者表示，在北京的遠郊區(qū)縣，甚至出現(xiàn)二手房價高于新房價格的“倒掛”現(xiàn)象。而在地段優(yōu)越的市區(qū)，二手房價格上升幅度較明顯。張大偉認為，部分區(qū)域二手房的市場價格反彈幅度已經(jīng)超過商品房，這也使得部分改善需求進入商品房市場。

　　成交量或保持高位

　　隨著央行降息、首套房貸利率優(yōu)惠等政策帶來的購房成本降低，市場交易量繼續(xù)升溫的預(yù)期強烈，并可能給二手房價帶來上漲壓力。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，6月北京二手房成交量為13619套，環(huán)比上漲7.5%，成交量連續(xù)兩月突破1.2萬套，為2011年調(diào)控以來首次。

　　進入7月首周，二手房交易量有所下滑。但業(yè)界普遍預(yù)計，由于成交量集中在月末，因此本月交易量仍然可期。林倩表示，二手房交易量雖然回暖，但與調(diào)控前月成交量達2萬套的水平相比，仍有較大差距。

　　她表示，從鏈家地產(chǎn)的業(yè)務(wù)來看，近期“帶看量”、“新增房源量”等指標(biāo)都在不斷提升，預(yù)示著下一階段交易量仍可能保持高水平。從長期來看，北京二手房交易量還將保持上升勢頭，并將推動二手房交易價格回升。

　　新房價格上升也將給二手房帶來“聯(lián)動效應(yīng)”。據(jù)了解，在北京部分區(qū)域，新盤已逐漸減少折扣幅度或提價銷售。值得注意的是，隨著近期北京土地市場回暖，以及土地出讓底價抬升，高價地的出現(xiàn)也可能成為推高區(qū)域二手房價格的重要因素。

　　部分機構(gòu)認為，相比新房價格，二手房對市場變化較為敏感，也被認為是市場變動的先行指標(biāo)之一。近期二手房價持續(xù)回升，不僅反映出整體樓市交易升溫，也預(yù)示著未來一段時間，北京房價仍可能面臨較大上漲壓力。

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