國世平 深圳大學(xué)國際金融研究所所長

　　深圳房價下跌還未真正開始

　　深圳的房價自去年11月開始下跌,至今年8月尚未見底,特區(qū)外大幅下挫,幅度可能已有40%,但我們一般觀察深圳樓市,主要看特區(qū)內(nèi)的房價,我們把它視為指標性價格。這樣看好像沒怎么跌,我認為,下一步跌的應(yīng)該是指標性價格。

　　造成深圳房價高漲與暴跌主要有兩個因素,我一直認為2008年是中國經(jīng)濟發(fā)展的低點;其次是支付力需求,原來3000元每平方米,大家都買得起,供給就會有限,價格就會漲,到8000元每平方米,25%的支付人群就會退出,上升至14000元,有支付力的需求又會退出25%,再到20000元,又有25%退出。

　　但是供給還在不斷增加,鏈條肯定要斷,房價必降。深圳房價去年到18000元每平方米時,實際只有25%的支付性需求的人能承擔(dān),其余主要是炒客。

　　我認為,房產(chǎn)商要收縮戰(zhàn)場,減少投資,現(xiàn)金為王,準備過冬。今年是房地產(chǎn)的秋天,明年是冬天,后年就是隆冬。如果房產(chǎn)商現(xiàn)在不把籌碼交出來,到2010年就要把帶血的籌碼交出來。

　　我對萬人團購是不肯定的,因為房價不能像鄒濤期望的那樣一步跌到位,那樣對房地產(chǎn)市場是有害的,再說,買房也不能搞群眾運動。

　　斷供潮是不可能出現(xiàn)的,斷供逼宮政府救市,肯定有,樹大了什么鳥都有。我覺得政府沒必要救市,股市跌這么厲害都沒救,樓市真正的跌還沒開始,你救干嗎?　盡管由市場調(diào)整吧,每一次調(diào)整都是優(yōu)勝劣汰,對房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展有好處。

　　房產(chǎn)商要自救,原來是從農(nóng)村走向城市,現(xiàn)在應(yīng)該是從城市走向農(nóng)村,一線城市的房價會大幅下挫,二線省會城市會微微下調(diào),三線城市房價還會上升。

　　我建議后年隆冬時再買房。2010年隆冬會結(jié)束,2011年房價會大幅上升,但是,別再指望股市、樓市能再像幾年前那樣漲幾倍。

　　宋丁 深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任

　　讓房地產(chǎn)走完一個完整周期

　　這幾個月深圳樓市量價齊跌,成交量回到10年前。市場觀望氛圍很濃,此時輿論導(dǎo)向非常重要,但輿論似乎都在講還沒有跌到位,認為開發(fā)商要大膽降,我實在看不懂,從深圳的基本面,我看不出“隆冬”跡象。

　　投資、消費、出口是拉動國民經(jīng)濟的三架馬車,深圳是出口外向型城市,現(xiàn)在出口受到較大影響,消費內(nèi)需力度也一直不夠,政府最好操控的就是投資,這當中,房地產(chǎn)占了很大板塊,如果這個市場低調(diào)到不能發(fā)展,這個城市國民經(jīng)濟我就看不到前景了。

　　房地產(chǎn)市場到了今天充塞太多情緒化的觀點。我強烈呼吁房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康地發(fā)展,這個城市并沒有嚴重到怎樣的程度,為什么一些輿論這么消極。

　　當然,房價降到目前的水平是正常的,是對過去3年特別是2007年暴漲的理性回歸。

　　上世紀90年代末的房改是真正推動中國房地產(chǎn)市場化的改革,直到去年,都是爬坡狀態(tài),只是有快慢,去年是暴漲式爬坡,說明房地產(chǎn)到現(xiàn)在連一個完整的成長周期都沒有過去。

　　我們必須承認我們在這個領(lǐng)域是不成熟的,必須學(xué)會通過這次的調(diào)整來走完一個完整的周期。所謂周期,就是必須讓它漲透,然后再讓它跌透。政府要控制好漲與跌的兩端,在這兩根高壓線中間,市場經(jīng)濟愛怎么走怎么走,我不管你。

　　我認為深圳樓市再暴跌不可能了,但市場觀望心理還是比較濃郁,加上后奧運時代已經(jīng)開始,不排除一定程度比如10%慣性下跌。政府現(xiàn)在還沒有必要出手,如果萬科地產(chǎn)這樣的企業(yè)都有危機的時候,那就意味著一個大的轉(zhuǎn)點,那就不是一個行業(yè)、一個企業(yè)的倒掉,而是深圳經(jīng)濟的倒掉。

　　深圳的警示就是:認真總結(jié)這一輪發(fā)展過程中的經(jīng)驗教訓(xùn),完善制度化與角色定位。這一輪漲跌關(guān)鍵不在于市場,而在于政府,主要問題還是政府角色的缺失。政府應(yīng)該承擔(dān)保障性住房,然后剩下的由市場解決。

　　我認為,深圳在全國是很具代表性的,深圳暴露的問題在別的城市都存在,只是暴露得更集中、更早,各大城市應(yīng)該互相學(xué)習(xí)總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)。

　　據(jù)《新民周刊》