政策風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)頭

　　監(jiān)管部門分析，從目前的情況看，如果維持現(xiàn)有的調(diào)控政策，企業(yè)尚能支持一段時(shí)間；如果政策面繼續(xù)趨緊，資金鏈斷裂的企業(yè)將增多，套貸行為、違約行為也會(huì)蔓延，銀行貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)陡增，局勢(shì)不容樂(lè)觀。

　　言及房地產(chǎn)調(diào)控，一家上市銀行授信部負(fù)責(zé)人稱，要關(guān)注調(diào)控政策的著力點(diǎn)。他表示，此前有關(guān)部門的提法是防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，而目前是保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的種種現(xiàn)狀，乃是此前一系列調(diào)控政策滯后效應(yīng)的顯現(xiàn)。”上述授信部負(fù)責(zé)人如是說(shuō)。

　　監(jiān)管部門在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)銀行認(rèn)為目前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)主要是政策風(fēng)險(xiǎn)，政策原因造成部分貸款需要展期或轉(zhuǎn)期；例如，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，銷售進(jìn)度不如預(yù)期，資金回籠速度放緩；由于央行對(duì)貸款規(guī)模控制，房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)開發(fā)資金發(fā)生緊缺，等等。

　　除上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息、信貸規(guī)模控制等從緊貨幣政策外，2007年以來(lái)，有關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　從2007年國(guó)土資源部、財(cái)政部、央行聯(lián)合頒布《土地儲(chǔ)備管理辦法》，到今年8月央行、銀監(jiān)會(huì)再度聯(lián)手出臺(tái)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。

　　“央行、銀監(jiān)會(huì)這一通知的殺傷力很大，對(duì)原有部分政策進(jìn)行了細(xì)化。”前述股份制銀行投行人士稱，如禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款，這項(xiàng)規(guī)定從銀行渠道卡死了開發(fā)商“空手套白狼”的可能。

　　“以前銀行在這項(xiàng)業(yè)務(wù)上存在可做、可不做的選擇。”上述股份制銀行投行人士說(shuō)，自覺(jué)的銀行可能會(huì)縮減這些業(yè)務(wù)；而如果銀行要做，就會(huì)幫助房企繞彎子，如拿其他土地做抵押，獲得貸款繳納土地出讓金，拿到土地。

　　銀行應(yīng)對(duì)銷售放緩

　　毋庸置疑，目前房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患較大。

　　令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，如果房地產(chǎn)銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格大幅度滑坡，影響到房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)企業(yè)的生存，極有可能出現(xiàn)批量的違約現(xiàn)象，并面臨抵押物貶值風(fēng)險(xiǎn)。

　　而由于房地產(chǎn)開發(fā)貸款是以開發(fā)企業(yè)為信用主體，其與個(gè)人按揭貸款在對(duì)抗房?jī)r(jià)下跌方面的免疫能力存在差異。

　　某上市銀行內(nèi)部的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，個(gè)人按揭貸款在房?jī)r(jià)下跌30%的情況下，抗風(fēng)險(xiǎn)能力依然較好；但開發(fā)貸款在房?jī)r(jià)下跌20%、利率上升的共同作用下，貸款質(zhì)量將受到一定影響。由此看來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)更大。

　　央行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年6月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬(wàn)億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.95萬(wàn)億元；今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。

　　針對(duì)市場(chǎng)變化可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行需要提前行動(dòng)。

　　監(jiān)管部門調(diào)查顯示，目前房產(chǎn)銷售進(jìn)度放緩對(duì)銀行開發(fā)貸款是一個(gè)直接的風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)此，銀行可采取以下措施：一是選擇對(duì)其中的一些項(xiàng)目采取適當(dāng)展期，但需要嚴(yán)格掌握，對(duì)總體風(fēng)險(xiǎn)可控的項(xiàng)目，可給予相對(duì)支持。二是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)授信實(shí)行封閉管理，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度放款，一個(gè)項(xiàng)目開立一個(gè)監(jiān)管賬戶，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)貸款資金和銷售款回籠資金的全程監(jiān)管。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，對(duì)于開發(fā)類貸款要求100％的抵押。在個(gè)人購(gòu)房按揭貸款方面，建立抵押物價(jià)值和貸款額評(píng)判系統(tǒng)，實(shí)時(shí)更新并監(jiān)控。

　　此外，調(diào)查表明，在防范風(fēng)險(xiǎn)的措施中，目前銀行最關(guān)注的是看房地產(chǎn)企業(yè)缺生存的資金還是缺發(fā)展的資金，為防范出現(xiàn)完工風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)調(diào)對(duì)本行續(xù)貸項(xiàng)目資金的確保；而對(duì)過(guò)度擴(kuò)張的企業(yè)，在融資結(jié)構(gòu)上要求必須做到全覆蓋，總投資不留缺口，企業(yè)自有資金、銀行貸款的比例要各為50%，以確保不發(fā)生完工風(fēng)險(xiǎn)。

　　同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率要求低于75％，對(duì)高負(fù)債率企業(yè)進(jìn)行預(yù)警；對(duì)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行梳理，增加抵押擔(dān)保，實(shí)施減退等應(yīng)對(duì)措施。

　　(本報(bào)實(shí)習(xí)記者楊穎樺對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))