本報記者 夏晨 上海報道

　　得現(xiàn)金者 得天下

　　降價促銷，發(fā)債融資，地產(chǎn)龍頭萬科正在向同業(yè)詮釋“現(xiàn)金為王”的生存法則。但在萬科A(000002.SZ)的財報上，“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額”依然為負值，該項指標(biāo)在2007年度為-1.52元，為5年來的最低值，2008年上半年該數(shù)值為-0.14元。保利地產(chǎn)(600048.SH)、金地集團(600383.SH)、招商地產(chǎn)(000024.SZ)等行業(yè)龍頭，也紛紛成為萬科的“難兄難弟”。

　　目前，“開發(fā)商鬧‘錢荒’，可以說是大面積和集體性的”。9月9日，一家股份制銀行投行業(yè)務(wù)部門人士直言。

　　而房企資金鏈問題早已進入監(jiān)管部門的視野。

　　知情人士透露，今年上半年，監(jiān)管部門對上海房地產(chǎn)企業(yè)貸款情況及其資金狀況進行了抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總體資金來源減少，資金趨緊，負債率上升，部分過度擴張的企業(yè)面臨資金鏈斷裂危機，但目前尚未成為普遍現(xiàn)象；如果政策面繼續(xù)趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈可能斷裂，銀行貸款面臨的風(fēng)險不容樂觀。

　　上述調(diào)查報告出爐后不久，央行、銀監(jiān)會于8月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》(下稱“《通知》”)，再度重申嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。

　　“在通知出臺之前，市場傳言房地產(chǎn)調(diào)控政策可能會松動，但通知的出臺表明調(diào)控肯定不會放松�！�交通銀行(601328.SH，3328.HK)發(fā)展研究部一位人士稱。

　　現(xiàn)金流壓力

　　6月19日，國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平在其研究報告——《資金緊張的冬天，誰的棉衣厚？》——中預(yù)計，開發(fā)商資金鏈最敏感時間為7月至9月。

　　9月5日，一位知情人士掌握的個案顯示，上海某大型房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流已較高峰時期縮水了1/3。而這家大型房企在上海本地排名可以進入前五。

　　“房價能否撐住，關(guān)鍵要看現(xiàn)金流�！币晃环治鋈耸恐毖�，“萬科為何先于其他開發(fā)商降價賣房？就是要走在前面，保持自身的現(xiàn)金流�！�

　　2007年年報顯示，四家龍頭性的地產(chǎn)公司每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負值，萬科為-1.52元，招商地產(chǎn)為-4.74元，金地集團為-7.52元，保利地產(chǎn)為-7.65元，同比分別減少0.83元、2.18元、5.31元、0.34元。監(jiān)管部門的報告稱，上述數(shù)據(jù)是四家公司5年來的最低值。

　　2008年中報披露的數(shù)據(jù)依然不樂觀。報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)、金地集團、萬科A和招商地產(chǎn)等4家企業(yè)的“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”分別為-2.63元、-0.88元、-0.14元和-2.502元；其中，保利地產(chǎn)和招商地產(chǎn)的表現(xiàn)弱于去年同期水平。

　　而監(jiān)管部門的報告直言，上海本地房企“現(xiàn)金流面臨壓力”。

　　以14家上海本地房地產(chǎn)上市公司作為觀察對象，wind資訊的統(tǒng)計顯示，在2007上半年、2007年三季度、2007年度和2008年上半年等4個時點上，“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”出現(xiàn)負值的公司家數(shù)，分別為4家、5家、7家和9家，呈現(xiàn)遞增態(tài)勢。同比來看，今年中期“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”表現(xiàn)弱于去年同期的上市公司有10家，其中，由正值轉(zhuǎn)為負值的達到6家，如上實發(fā)展、陸家嘴、世茂股份等公司。

　　在這14家上市公司中，半數(shù)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流在2007年三季度達到4個時點上的峰值，隨后出現(xiàn)下滑。以上實發(fā)展(600748.SH)為例，其合并報表顯示，2007年三季度的“每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額”達到1.19元，而2007年全年該項指標(biāo)的表現(xiàn)為0.64元，今年中報的數(shù)據(jù)隕落至-1.04元。

　　“負債率偏高”是上海房企資金狀況的另一個特征。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上海市超過5000萬元授信或貸款的房地產(chǎn)企業(yè)平均負債率為62.9%，高于全部企業(yè)2.8個百分點，個別企業(yè)的負債率在80%—90%之間甚至更高，有的企業(yè)同時在9家銀行有超過5000萬元的大額貸款。

　　與上年末的資產(chǎn)負債率相比，上述14家上海房地產(chǎn)業(yè)上市公司中的7家出現(xiàn)不同程度的上升。

　　而在信貸緊縮的行情下，地產(chǎn)龍頭自然是商業(yè)銀行力保的對象，融資條件相對樂觀。2007年中期，保利地產(chǎn)、金地集團、萬科A和招商地產(chǎn)合并報表顯示，“取得借款收到的現(xiàn)金”分別為34.21億元、28.26億元、110.52億元和26.86億元。2008年中期，上述數(shù)據(jù)分別為79.55億元、62.92億元、105.45億元和44.11億元，除萬科略有減少外，其余3家公司均大幅增長。

　　但2008年中報顯示，上述4家地產(chǎn)龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率分別為70.21%、72.73%、67.76%和65.58%，均比上年末出現(xiàn)上升，其中，金地集團上升了9個百分點；同比來看，3家上市公司的資產(chǎn)負債率下降，但招商地產(chǎn)出現(xiàn)上升。

　　監(jiān)管部門針對上海的抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，貸款多的房地產(chǎn)企業(yè)融資條件雖然優(yōu)于貸款少的企業(yè)，但其經(jīng)營性資金流的壓力卻大于貸款少的企業(yè)。

　　究其原因，一些大型房地產(chǎn)商出于未來發(fā)展考慮過多拿地，加上近兩年土地成本越來越高，企業(yè)雖然解決了“地荒”，但出現(xiàn)了“錢荒”，土地款支付壓力過大，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流出現(xiàn)問題。(21世紀經(jīng)濟報道)

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