專家：新盤價格近期難升，剛性需求不會集中爆發

    萬科：不會再有大動作促銷

　　晨報記者 徐運 陳抒怡

　　走過交易慘淡的七八月份，對于開發商來說，樓市傳統的“金九銀十”已近在眼前。今年的“金九銀十”還能保持“成色”嗎？樓市是否已到底部？現在是買房的好時機嗎?圍繞著這些問題，在近日由晨報主辦、易居房地產研究院和新浪上海房產頻道協辦的“樓勢沙龍”上，與會專家、業內人士紛紛給出了自己的不同看法。

　　值得注意的是，作為房地產的龍頭之一，萬科相關人士在會上稱，公司此前的促銷措施是讓房價回歸到購房者可以接受的價位，“目前萬科不會再有大動作的促銷措施了。”

　　樓市是否見底

　　復旦大學房地產研究中心主任華偉：樓市“冬天”已經過去了，春天也來了，但并不是春光明媚，原因是“全社會都缺錢”

　　易居房地產研究院副院長丁祖昱：樓市還在“冬天”，何時“迎春”要看四條件

　　房地產商：2009年將是房地產市場的春天，因為宏調已到位，上海將迎世博會

　　6月，上海出現首例退訂已拍得地塊；8月，在外環線附近一些樓盤價格率先松動后，被認為是“價格堡壘”的中心城區樓盤價格開始出現松動跡象；9月，萬科率先拋出8個樓盤大搞促銷，平均折扣在95折左右，并喊出“直降10萬”的口號……樓市降價聲頻頻傳出，但究竟何時才算見底？

　　對這一問題，易居房地產研究院副院長丁祖昱認為，目前的樓市可以說是進入“冬天”，但何時迎來“春天”，也就是樓市重新企穩要看很多條件，“除了看媒體的反應是否多樣性，股市是否穩定下來以外，還要看房價調整是否到位以及銀行方面的政策。”

　　丁祖昱進一步解釋說，房價調整是否到位的標志是房價是否已到了購房者可以接受的價位，“如果房價調整到讓購房者覺得可以接受，就是樓市有希望企穩的標志。”

　　而對銀行方面的政策，丁祖昱表示，如果銀行對個人貸款的緊縮政策稍微寬松一點，那么樓市也可能迎來新一輪的發展空間。

　　“我認為房地產的冬天過去了，春天也來了，但并不是春光明媚。”復旦大學房地產研究中心主任華偉在沙龍上表示，之所以不是“陽光明媚”是因為老百姓目前的購買力不強，“全社會都缺現金”。

　　“從宏觀面來看，中國經濟面臨前所未有的困難。”華偉表示，傳統的外需帶動內需的模式遇到徹底的挑戰，“歐洲的‘滯漲’已經是事實，所以出口很難增長。而內需則主要集中汽車和房地產，汽車受道路、資金的限制，因此房地產是阻止中國經濟下滑的‘唯一的救濟’。”

　　華偉認為，從政府的角度講，應該釋放存量房，解放預售房，然后穩定股市，讓老百姓把股市中的資金適當地撤出，“最后，老百姓的工資要有相對比例的上漲。”

　　相對于專家，一些房地產開發商顯得更有信心。“2009年將是一個不錯的年頭，是房地產市場的春天。”金地上海公司營銷部總經理康家東分析認為，從政策面來看，國家宏觀調控已經到位，而接下來上海將迎來世博會，“這些因素都將給上海房地產市場帶來積極影響。”

　　雖然對樓市見底這一問題都沒有給出直接的答案，但無論是專家還是房地產商都表示，樓市真正底部只有事后才可以給出，“當樓市真正企穩后，我們回過頭才可能發現真正的底部。”一不愿透露姓名的專家說。

　　現在是買房的好時機嗎

　　消費者：超過7成稱會繼續觀望

　　華偉、丁祖昱：樓市仍存剛性需要，但購房需求不會“火山噴發”，而是“細水長流”

　　記者調查：看房的人不少，買的不是很多

　　來自網上的一項顯示，目前消費者觀望心理依然濃厚：當問及“你會現在購房嗎”？75.93%的被調查者給出了否定答案，表示會“繼續觀望”。

　　盡管目前樓市中觀望的人占大多數，但并不是所有人都能“等等看”，準備結婚的“小年輕”，想給子女準備婚房的家長……這些都是專家口中的“有效剛性需求”。

　　對現在是否是買房的好時機，丁祖昱沒有給出直接的答案。丁祖昱表示，目前樓市仍存在“有效剛性需求”。“這些剛性需求中，既包括首次置業的，也有大量希望改善住房條件的。”

　　丁祖昱認為，市場需求在一個時間點全部爆發出來，這種情況應該不會再看到。“去年為什么有這個情況，去年股市暴漲，財富就像是撿來一樣，把財富消費掉，房市是很好的方式。”

　　華偉也表示，目前樓市仍存在有效剛性需求，但這種購房需求不會一下子“火山噴發”，而是“細水長流”，“比如有兩個年輕的新上海人，買了一套住房，原來只花了四五十萬，現在可能市場價格漲到200萬。面臨著養兒育女的這對新上海人可能會把原來的住房變成現金，然后再以首付的方式買更大的房子。”

　　專家的觀點在記者采訪中得到了部分印證。8月以來，記者在一些樓盤的售樓處看到，看房的人是不少，尤其是近期優惠促銷幅度較大的樓盤，但買的不是很多。