銀行：暴漲背后的推手

　　在被問及深圳房價何以能夠半年上漲60%，張偉的答案是“資金”；作為深圳一個普通的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，徐小姐的回答是“深圳太多錢了”。

　　盡管幾乎沒有人能清晰地描述出“資金從哪里來”，即使對“熱錢”頗有研究的北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，也對《第一財經(jīng)日報》表示沒有數(shù)據(jù)可以統(tǒng)計深圳吸引了多大規(guī)模的“游資”，但這并不能妨礙深圳的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士將2007年的樓價暴漲歸罪于“資金推動”。

　　分析深圳樓市的資金來源，對于任何業(yè)內(nèi)人士而言都不是個容易的課題，但值得關(guān)注的是除了來自內(nèi)地和港澳的買樓資金或者外來的“熱錢”以外，一個不可忽視的資金源頭，是深圳各家商業(yè)銀行的房貸。

　　一位業(yè)內(nèi)人士評價：深圳銀行放貸太激進了，什么都敢做，什么房貸產(chǎn)品都敢推。

　　據(jù)了解，在深圳房價上漲之際，除了買房者堅定地認為房價不會下跌，銀行也認為個人放貸是最優(yōu)質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，各家銀行都在努力爭奪這一部分資源，各家銀行都在忙同一件事情，即推新產(chǎn)品，設(shè)計最輕松的貸款方式，盡量挖掘客戶最少的資源，獲取最大額度的貸款。

　　頗富創(chuàng)新精神的深圳商業(yè)銀行家們，在全國率先推出了個人房貸的“循環(huán)貸”、“氣球貸”等花樣繁多的貸款方式，正是這些各種名目的貸款，為深圳樓市提供了源源不斷的資金。

　　按照正常的房貸程序，如果一個人有100萬元，他只能支付3套價值100萬元的房子的首期，每套房從銀行獲得70萬元貸款；假如他某一套房的價格上漲到150萬元，一經(jīng)重新評估進行“循環(huán)貸”、“氣球貸”之后，就能重新從銀行獲得七成約105萬元的貸款額度，截留早期的70萬元貸款后，有35萬元資金能從銀行套現(xiàn)出來，用于支付新購房子的首期。以此類推，原本只能支付3套房首期的100萬元，將足以支付6套或更多房子的首期。

　　張偉稱，總體上來說，銀行在樓市中的資金份額越滾越大。據(jù)悉，在深圳，多數(shù)商業(yè)銀行2007年全年的個人房貸任務(wù)，在去年8月就提前完成，不少銀行不得不新申請放貸額度。

　　在銀行的支持下，深圳普通投資者都能按揭多套商品房。一位在深圳某中介從業(yè)的年輕人，雖然每月收入僅5000元，但他高峰時期5套房每月的按揭款竟達到2萬元。

　　銀行的資金推動樓市高歌猛進，因此當去年9月27日央行關(guān)于二套房貸新規(guī)定一經(jīng)出臺，深圳樓市驟然降溫，之后的國慶黃金周甚至以深圳全市新房“七天成交82套房”收場。而在去年上半年，深圳一手住房平均每天的成交量都在200~300套之間。

　　回歸：一個震蕩的過程

　　去年10月深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李智耀透過媒體表達“樓價會回落到2006年年底水平”的觀點時，一度被視作“搏出位”，因為即使當時深圳樓市已經(jīng)呈現(xiàn)僵局，但沒有人相信房價的下跌會來得這么迅猛和徹底。

　　數(shù)據(jù)顯示，深圳房價自2007年10月達到歷史最高均價——17350元/平方米之后，進入調(diào)整期。深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示，深圳1~5月商品住宅銷售均價為12815.94元/平方米，基本回到去年初水平。