消費變局

　　樓市整體趨勢下降消費需求呈現(xiàn)分化

　　近日，廣州市國土房管局公布的4月份廣州房價重返萬元的消息，引起市場關(guān)注。10997元／平方米，一手住宅成交均價比3月大漲1681元／平方米，漲幅達18%！經(jīng)過連續(xù)3個月在“9字頭”徘徊后，廣州房價重返萬元，樓市真的回暖了嗎？

　　對此，市場的分析還是理性的。把4月房價放在去年至今的房價走勢中看，數(shù)據(jù)顯示，跟去年10月相比，整體房價還沒回到當(dāng)時的水平，所以并不代表市場回暖，而且樓市的整體趨勢仍在下降。分析4月一手住宅均價上漲的內(nèi)在原因，合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江、中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜均認為是結(jié)構(gòu)性上漲，是位于市中心，交通便利的高檔樓盤的一個帶動。像一些位于天河區(qū)、越秀區(qū)的高檔樓盤，成交量大，從而拉動了整個房價的上升。

　　趙卓文更直白地指出，盡管4月均價上漲，但成交的都只是高價位的樓盤，是高端物業(yè)的成交均價過萬元。更關(guān)鍵的一點是成交量沒有放大，趙卓文表示：“回暖的一個指標(biāo)是成交量，現(xiàn)在的成交量只有40萬平方米，是一個偏低的水平。而且一個局部成交的價格不能反映總體的價格。從廣州市場看，至少要達到60萬平方米的成交量才算是真正的回暖。”

　　從區(qū)域看，房價的區(qū)域分化十分明顯。如廣州中心城區(qū)目前樓盤的價格基本企穩(wěn)，但外圍區(qū)域的價格則繼續(xù)下降。白云區(qū)的很多開發(fā)商就表示，端午節(jié)期間會推出活動以及促銷，以帶動樓市。花都和從化兩區(qū)新貨中的洋房價格，都重新回歸至“4字頭”水平，折扣之后的少數(shù)單位不到4000元／平方米。這個價位已直接回歸至去年年初水平。

　　“價格始終是最大的競爭力。”廣州中心區(qū)域的樓價在5月份回落后，表現(xiàn)出很強的承接力。黎文江說，中心城區(qū)，例如珠江新城、工業(yè)大道等，5月份有成交量的支撐，說明價格底線已經(jīng)探明，繼續(xù)往下調(diào)整的空間不大。

　　戴德梁行研究部分析，在不同的市場競爭層面，消費需求的分化趨勢已十分明顯。在目前的淡市下，限價房對低價位的商品房的刺激性更加明顯，會帶動整個樓市價位的下行調(diào)整。而對于貴價盤市場，價越貴受限價房的影響就越少。

　　從緊的貨幣政策，在今年依舊不會有大的改變。趙卓文稱，現(xiàn)在有人說，2008年是“現(xiàn)金為王”年，對發(fā)展商是這樣，對購房者也是這樣。雙方博弈，還將繼續(xù)。6月的廣州樓市，在層層迷霧中等待轉(zhuǎn)機。本報記者陳韓暉