本報記者 張君花 許曉媛

　　2008年開春，空前的觀望氣氛籠罩省城樓市，市場成交量寥寥，上年度市民見慣不驚的徹夜排隊買房盛況不再。在宏觀調(diào)控及政府住宅保障政策頻出的背景下，市民關于房價普降的預期，與萬科、綠地等大開發(fā)商的率先降價行為遙相呼應，更使得樓市前景陰晴莫測。2008適度從緊的貨幣政策、CPI持續(xù)高位運行、還有省城于今年啟動的城市建設“三年大變樣”工程，又將給樓市的供給和需求帶來怎樣的影響？

　　這一次，拐點真的要來了嗎？2月27日，本報聯(lián)袂焦點石家莊房地產(chǎn)網(wǎng)，特邀業(yè)內(nèi)精英共聚一堂，就業(yè)界和廣大讀者關心的問題逐一探討，共同展望2008省城樓市走勢。

　　-特邀佳賓

　　李水源 石家莊市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長

　　高會臣 石家莊聯(lián)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務副總經(jīng)理

　　劉樹偉 河北燕都房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司營銷總監(jiān)

　　秦大霖 路勁地產(chǎn)集團河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷總監(jiān)

　　趙楊 河北極藝投資顧問有限公司總經(jīng)理

　　-問題一：觀望僵局何時打破？

　　數(shù)據(jù)顯示，1月份，石家莊市房產(chǎn)交易量僅1403宗，較上月下降了40%。受降價預期影響，市民持幣待購，不少開發(fā)商也因市場前景尚不明朗，不得不推遲開盤。觀望僵局何時打破？

　　預言回暖為時尚早

　　石家莊市房協(xié)副會長兼秘書長李水源認為，現(xiàn)在說觀望持續(xù)多久有些為時過早，初步估計起碼要一到兩年時間。個人認為僵局的打破主要看經(jīng)濟適用住房的投資力度和建設速度。此外，究竟有多少人群能夠列入經(jīng)濟適用住房的保障范圍，也很重要，目前這還是未知數(shù)。經(jīng)濟適用住房從開發(fā)到推出至少需要三年時間，因此觀望態(tài)勢初步估計起碼要一到兩年時間。

　　十一前市場形勢應見分曉

　　燕都地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉樹偉對打破僵局持樂觀態(tài)度。他認為樓市觀望態(tài)勢始自于去年10月份，這是房地產(chǎn)營銷淡季的開始，通常要到第二年的3月份之后逐漸回暖，目前已到了淡望季交替的時候，到四五月就能看出眉目了。

　　劉樹偉認為，樓市觀望態(tài)勢的形成，不排除政策環(huán)境和輿論環(huán)境形成的降價預期對消費心理的影響，但是房地產(chǎn)市場從發(fā)展至今，輿論就從來沒有停息過，市場真實的需求卻不可能無休止地等下去。

　　對此，極藝顧問總經(jīng)理趙楊卻不那么樂觀，他認為，公眾還在觀望下一步的政策落實情況，以及是否還有新政策出臺，此外，來自北京、上海等地的降價消息，也在一定程度上堅定了公眾的觀望心理。以此推算，十一之前市場形勢應該見分曉，樓市進入供銷渠道暢通的狀態(tài)。但像去年、前年那樣排隊搶房的情況不可能再出現(xiàn)，營銷手段的創(chuàng)新、產(chǎn)品的差異性等將成為開發(fā)商制勝市場的法寶。

　　-問題二：觀望之后必然是降價嗎？

　　觀望的僵局將以何種形式打破？是消費者長久等待無望之后，重新投入購房大軍之中？還是開發(fā)商迫于資金壓力，以降價打破觀望僵局呢？

　　房價拐點目前不可能出現(xiàn)

　　“樓市拐點真的要來了嗎？我感覺問題并沒有那么嚴重”。路勁地產(chǎn)集團河北順馳房地產(chǎn)開有限公司營銷總監(jiān)秦大霖認為，觀望態(tài)勢的形成，主要還是源于政策層面和輿論層面對消費心理的影響，但真實的市場需求和購買力均未發(fā)生根本性改變。

　　首要原因是，我國的城市化進程還有很長的路要走，城市人口逐年增長，還有許多改善居住條件的需求，房地產(chǎn)市場的供求關系在未來十年內(nèi)不可能發(fā)生根本性改變，輿論所謂的拐點，至少還要等個十年、二十年。

　　從購買力來看，宏觀經(jīng)濟持續(xù)向好，人們的就業(yè)和收入穩(wěn)定增長，購買力也呈增長態(tài)勢。因為宏觀調(diào)控的政策指向是行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，估計最多會影響到一段時期內(nèi)的開盤量和銷售量，價格的拐點并無出現(xiàn)的可能。

　　面粉貴過面包 成本決定房價走勢

　　秦大霖認為，從拿地成本看，由于去年全國房價上揚速度很快，開發(fā)商在房價高位運行時拍來的土地價格普遍偏高，地王頻出，不少項目的樓面地價已超過了當時的房價，所謂“面粉價格貴過面包”。此外還有物價上漲帶來的人力成本上揚，鋼材、有色金屬等原材料價格的上揚等，開發(fā)商的成本壓力很大，房價幾乎沒有降價空間。

　　價格趨勢視項目而定

　　聯(lián)邦地產(chǎn)常務副總經(jīng)理高會臣認為，目前觀望的態(tài)勢中，總體而言房價不會降。不同項目應對觀望的手段會有所不同，一些在售項目，可能會采取贈與之類的促銷手段，不會直接降價；新開樓盤要視開發(fā)商的資金壓力、周邊競爭態(tài)勢和產(chǎn)品品質(zhì)等因素而定，可能定價會與現(xiàn)有價格水平持平甚至略高，也會有樓盤低開高走，開盤價略低于市場平均水平。

　　個別企業(yè)和項目由于資金運作不合理，可能會出現(xiàn)較大幅度的降價情況，但它只是個別現(xiàn)象，不會影響整體市場形勢。此外，不排除個別開發(fā)商過份抬高利潤，定價偏高的情況，使其項目有進一步降價的可能。

　　個體開發(fā)商降價不會影響全局

　　在持幣觀望的膠著狀態(tài)中，少數(shù)新開盤的開發(fā)商可能會有降價行為。趙楊說，因為在去年房價高歌猛進的背景下拿到土地的這批開發(fā)商，他們并不是高房價的受益者。到今年這批項目即將進入銷售時，因為資金壓力較大，開發(fā)商有可能會降低對房價的期望值，以較低價位開盤。目前北京、上海、廣州等大城市都已有了降低房價的領頭羊，我想石家莊也不例外，但它是否會形成連鎖反應？是否會成為一種普遍現(xiàn)象？從目前的供求關系和政策影響看，可以說沒有可能。

　　房價漲幅將趨緩

　　趙楊認為，面對去年非理性的市場情形，很少有人能準確預測房價漲幅，但今年，受宏觀經(jīng)濟大勢影響，盡管房價下降根本不可能，但漲幅趨緩將是不爭之事實，換句話說它不漲就等于是降。

　　公眾購買心態(tài)的拐點已來到

　　趙楊認為，對于房價而言沒有拐點，對公眾的購買心態(tài)而言，2008年已出現(xiàn)了一個轉(zhuǎn)折。此前受高房價驅(qū)使，人們徹夜排隊搶著買房，并且有買就有賺。高房價與人們的恐慌心理相互推進，這本來就不是一種正常的現(xiàn)象。今年受宏觀政策等種種因素影響，公眾的購買心態(tài)會趨于平和，購買會更加理性。