早報(bào)記者 梁文匯

　　2007年最后一個(gè)月，上海樓市在當(dāng)年度首次出現(xiàn)供過于求。上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)佑威房地產(chǎn)研究中心昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月，全市共推出184.39萬平方米商品房（指新房剔除動(dòng)遷配套房，下同），成交面積為157.6萬平方米；其中，商品住宅（商品房中的住宅部分）的推盤量為116.7萬平方米，成交111.65萬平方米。

　　2007年，供不應(yīng)求一直是困擾上海樓市的最大問題，12月是當(dāng)年惟一一個(gè)供應(yīng)量超成交量的月份，而且是商品房和商品住宅兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都超過了供應(yīng)數(shù)據(jù)。不過，雖然供應(yīng)量首次超過成交量，但當(dāng)月商品住宅成交價(jià)格依然保持在11044元/平方米的高位。

　　供應(yīng)量首超成交量

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告表示，2007年12月商品房“供大于求”的主要原因是，一些大型上市公司為了完成能夠支持股價(jià)的全年銷售指標(biāo)和一些需求年終結(jié)算的小開發(fā)商在推盤，增加了這一月份的新房供應(yīng)量。

　　自2007年9月28日央行發(fā)布二套房貸政策后，上海樓市的成交量持續(xù)三個(gè)月大幅下滑。佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2007年最后三個(gè)月商品住宅成交量環(huán)比降幅分別達(dá)18.6%、17.3%、20%。

　　在短短的三個(gè)月時(shí)間里，商品住宅的成交量累計(jì)下滑了近一半。佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為，二套房貸政策對(duì)樓市需求的打壓，只是成交量萎縮的原因之一。

　　他認(rèn)為，在二套房貸政策出臺(tái)前的前九個(gè)月時(shí)間里，上海商品住宅的成交量已高達(dá)1675.04萬平方米，相當(dāng)于2006年整年的成交量（1677.5萬平方米），所以年底三個(gè)月成交量的持續(xù)下滑也算正常調(diào)整。

　　他還認(rèn)為，很多銀行在年底停止發(fā)放房貸，也是成交萎縮的一個(gè)重要原因。在前九個(gè)月樓市已透支購買力的情況下，資金面再受到壓制，成交自然快速下滑。

　　成交價(jià)上漲2.2％

　　雖然成交下滑，但上海房?jī)r(jià)仍在小幅上漲。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2007年12月商品房的總成交金額為174.48億元，平均成交價(jià)格為11071元/平方米，環(huán)比上漲5%。

　　其中，商品住宅的總成交金額為123.3億元，平均成交價(jià)格為11044元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。上述兩項(xiàng)成交價(jià)格數(shù)據(jù)都為全年的次高，僅次于10月份商品房11476元/平方米和商品住宅11520元/平方米的平均成交價(jià)格。

　　料本月成交放量

　　佑威房地產(chǎn)研究中心的報(bào)告稱，由于企業(yè)所得稅從2008年1月1日起，從原先的33%下降到25%，這使得很多原定在2007年下半年推盤的開發(fā)商，推遲到了2008年上市。因此，2008年1月份的推盤量很可能會(huì)超過2007年12月份，這將帶來一撥成交量。

　　而能夠“安心捂盤”的主要是市區(qū)樓盤和外環(huán)周邊樓盤，這些樓盤的價(jià)格相對(duì)較高，將可能拉高1月份的房?jī)r(jià)。另外，前兩個(gè)月沒有貸款指標(biāo)的銀行，房貸業(yè)務(wù)要在今年1月份恢復(fù)，這也將增加1月份的成交量。

　　薛建雄預(yù)計(jì)，2008年1月的樓市，將呈現(xiàn)“供應(yīng)、成交、均價(jià)三項(xiàng)齊升的態(tài)勢(shì)”，但造成這一現(xiàn)象的主要是貸款和所得稅等特殊性原因，不具備可持續(xù)性；因此隨后的2月、3月的樓市仍將回歸低迷，真正回暖可能要到4月、5月之后。

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