深圳報道　本報記者　賈玉寶

　　面對土地緊缺、香港對接因素以及股市溢出效應，2007年的深圳房價注定成了一場對市民的煎熬。

　　明顯坐標就是年初開始的深圳關外房價的突飛猛漲，新樓盤動則以2萬元以上開盤。

　　扎根關外的深圳農村商業銀行(下稱深農商行)過早嗅到了味道，并在年初就開始停止房貸業務。

　　截至5月，22.86%的房價單月增長率令深圳樓市關內外均價突破了1.5萬元。拐點效應之下，深圳各商業銀行紛紛收緊房貸，潛業主們首次遭遇了買到房貸不到款的尷尬。

　　然而，深圳

　　新的問題是，此輪下跌只是時段現象，個別樓盤依然在走高，真正拐點尚需9月份才見端倪。與此同時，一些商業銀行也開始了新的房貸計劃。

　　收緊房貸的多米諾骨牌

　　一個少為人知的現象是，當業界將目光聚集在建行深圳市分行突發性收緊房貸行為的前5個月，銀行暫時停止房貸行動已從深圳關外點燃。率先行動的就是深農商行。

　　2007年初，深圳關外房價走高，以關外市場為主的深農商行各支行紛紛將問題呈到了總行，今年的房貸市場和規模如何操作。在從農信社轉型為農商行的改革中，深農商行各支行單筆房貸的審批額度只有80萬元。面對價格高企的樓盤，房貸審批政策如何調整頓時成為頭等大事。

　　然而，在經過系列市場調研后，深農商行卻突然作出了令人“費解”的決定，收緊房貸業務。隨后，深農商行開始坐視房價的飆漲。遲至5月份，收緊房貸的接力者傳到了建行深圳市分行手中。

　　建行深圳市分行個貸中心某人士稱，單月房貸額度內部控制在16億元以內，已經陸續停止二手房按揭貸款發放，至6月下旬全部暫停該業務。繼之者是中行深圳市分行。該行一位員工稱，二手房按揭接近全面停止，目前只是解決一些存量業務。自7月份銀監會出臺調控措施，要求新增貸款速度控制在15%，各商業銀行開始了集體收緊房貸。

　　盡管如此，各商業銀行的上半年房貸擴張無疑是助長房價走高的幕后推手。房貸市場幾乎有個慣例，由于房貸資產質量相對良好，各商業銀行大都奉行“早貸款、早收益”原則，因此多是在上半年擴大放貸，往往上半年就完成全年的大部分指標。加之調控政策也多在第三季度出臺，因此，各商業銀行形成了半年擴張、半年收緊的行為慣性。

　　深圳某分析人士稱，商業銀行是在吞下自己釀下的苦果。如果上半年放貸理性些、收斂些，也可過早制止深圳房價瘋長。說白了，各銀行是為了各自的市場份額，利益原則至上。“上半年，各大商業銀行都出現了貸款增長過快的情況，已經把全年的貸款額度用掉了。”

　　深圳某國有銀行人士稱，“不僅是深圳分行，上半年全國各分行貸款增速都很快，因此總行制定授信政策指引，通知下半年會控制貸款規模。如果下半年要新放貸，只能向總行申請額度。”

　　不過，深發展一人士稱，放貸額度(頭寸)是有彈性的，并非一成不變，要看市場情況以及資本占用因素等。但有個大數，就深圳市場來看，上半年確實房貸大數增長過快。

　　至2007年5月底，深圳個貸余額比去年底增加411.2億元，其增幅比去年全年的增幅還要多100多億元。此前兩年個貸增幅同樣在20%以上。如深發展深圳分行2006年12月末個貸余額為99億元，到2007年5月末就猛增至127億元。

　　5月份的房價巨增之下，深圳房貸仍是沒有降下來。面對深圳上半年房價上漲70%關聯的個貸劇增，深圳銀監局局長于學軍在2007年深圳銀行業年中監管工作會議上開始提醒各商業銀行行長“物極必反”。這是以學者著稱的于學軍第一次用如此嚴厲的字眼。

　　一半是收緊，一半是擴張

　　時至2007年7月，深圳各商業銀行收緊房貸也成大勢，然而，市場行為之下，那些上半年放貸不足或以零售銀行為轉型重點的中小銀行也開始了潛在的逆市爭奪戰。

　　據本報記者了解，除個別大銀行外，對于中小商業銀行而言，屬于申請自住的首套住房、90平方米以下的自住房等，只要申請人具備還款能力，目前大多數仍然可以順利申請到房貸。

　　很多中小銀行近年實現了零售銀行轉型，個貸自然是其中的一個基點。比如，深發展2006年以零售銀行轉型為重點，當年房貸業務就增加了80%。上述建行人士稱，“即便中小股份制銀行可以用突出零售銀行業務來繼續進行個貸擴張，不過力度也肯定有所減緩。由于存款準備金不斷上調的制約，中小銀行可進行的房貸總量也不會太大。不過，依然會對市場產生一些影響。”

　　事實上，據本報記者了解，各中小商業銀行也多有增加房貸風險控制，但并未有所謂的停貸一說。如招行舉措為嚴查借款人資信、嚴把貸款用途關，并未停止循環貸款額度授信，只是要求客戶提供用途證明而已。又如光大銀行深圳分行依然接受多套房貸款，只是提高了首付(同一業主每增加一套按揭房，首付須提高5%)。

　　“半年來，深圳房價漲得太快，房貸風險加大，外部政策調控和內部風險控制均要求要調整房貸政策。”深發展住房消費信貸部負責人柳博稱，深發展收緊房貸的措施主要有：降低貸款成數，由以前可貸八成調低為最多給貸七成，這還需要嚴格的收入證明；嚴查申請貸款人的房產買賣記錄，如果有頻繁交易行為，嚴格控制乃至不做；異地買房也在嚴格控制之列；房產評估嚴格使用凈值，即按扣除所有應繳稅費的房產值估價。不過，深發展仍是今年以來房貸增幅位列前列者，其自2006年推出的多項新房貸產品仍在推廣之中。

　　一面是調控的說辭，一面是市場的拓展，幾乎成了各商業銀行異動的兩手。在對農行深圳市分行、光大深圳分行、華夏深圳分行、深圳平安銀行等一些占深圳房貸市場比例不大的銀行的電話業務問詢中，一手樓、二手樓以及一些房貸衍生產品仍處于可以辦理狀態。

　　實際上，目前的收緊房貸僅僅是一個大勢而已，在市場和利益面前，各商業銀行都有自己的考慮。即以建行深圳市分行為例，6月份暫停房貸后，7月份又重新恢復，不過是增加了一些風險控制措施。前述該行個貸中心人士稱，主要是審核嚴格了些。目前，建行深圳市分行對個貸制定了“以收定貸”原則，即貸款發放額原則不超過貸款回收額。同時，限制了個貸用途，如“房貸通”業務和個人消費額度貸款的支用僅限于深圳本地購買住房、購車及

　　另據了解，根據建行深圳市分行三季度個人貸款計劃，7-8月份深圳的個人貸款已超出總行核定的新增計劃，控制個人貸款余額和發放額勢在必行。

　　問題另一端是，從各商業銀行的收緊及其潛規則作為中，尚無法看出其對二手房市場(炒房)的鐵腕態度。2007年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58︰1,二手房已然成為深圳樓市交易和銀行信貸的主戰場。

　　尤其是進入8月以來，深圳房價開始時段性走低，但并非真正的擠出了泡沫，各商業銀行是服從大勢收緊房貸，還是潛在謀取各行利益，成了深圳房價能否出現拐點的重要一環。