晨報記者調查本市部分延遲上市樓盤 發(fā)現(xiàn)開發(fā)商利用變通方法延長銷售周期以待漲價

　　“怎樣才能使手中握有的房子不馬上賣出去呢？”“怎樣才能盡可能延長樓盤銷售的周期呢？”滬上不少開發(fā)商最近一反常態(tài)：造好的房子卻不急著出售。

　　昨天，記者對靜安區(qū)、浦東新區(qū)中心區(qū)域的部分樓盤進行調查，發(fā)現(xiàn)滬上一些樓盤近期明顯放慢了上市銷售的進度。有些樓盤從開工至今已有四年多，開發(fā)商卻還沒有明確開盤時間。有些樓盤只有200到300套房子，卻賣了一年半時間，且打算再賣一年半。在開發(fā)商拖拖拉拉的售樓過程中，有些地區(qū)房屋價格已經翻了一番。

　　上海荒島房產有關分析人士向記者透露，今年下半年，浦東新區(qū)仍將是新盤上市的集中區(qū)域，至少有3個樓盤，32萬平方米的新樓供應將進入市場。靜安區(qū)將成為市中心區(qū)域新盤供應比較集中的區(qū)域，預計有3個樓盤、29萬平方米的新盤上市。即便是這些新盤集中區(qū)域，也很可能因開發(fā)商捂盤而推遲上市進度。

　　◆樓盤名稱：盛景·福邸(二期)

　　◆開發(fā)商：中星集團

　　◆不開盤原因：開發(fā)商稱想以現(xiàn)房形式出售，1年內該區(qū)域樓盤漲60%

　　9幢高樓屹立已近半年未開盤

　　浦東涇南地區(qū)的“盛景·福邸(二期)”，記者在現(xiàn)場看到，該樓盤已經結構封頂，外立面裝飾一新，小區(qū)綠化也已經完成，從外表看該樓盤與浦東地區(qū)若干個新建住宅小區(qū)沒什么兩樣。然而，這是個還沒有對外出售的樓盤，9幢高樓“完美”地屹立在那里已經有近半年時間。

　　該樓盤周邊沒有明顯的售樓處標識，從樓盤附近一中介公司得知，該樓盤已經“停盤”很久了，由于遲遲不開盤，現(xiàn)場銷售人員因為沒有業(yè)績也很不滿意，多數(shù)人都已經被遣散到別的銷售處。在盛景·福邸(二期)底層路邊商鋪，記者發(fā)現(xiàn)了幾張圓桌和一個小型的沙盤模型，這是唯一能讓人聯(lián)想到售樓處的“蛛絲馬跡”。

　　這個曾經的售樓處留守著三名女保安和兩名售樓小姐。記者走進售樓處時，兩名售樓小姐正在繡花。對于記者的一些疑惑，一位售樓小姐一邊刺繡一邊回答：“樓盤資料都發(fā)光了，我也不知道什么時候開盤，如果現(xiàn)在開盤，

房價估計要1.6萬元—1.8萬元/平方米。”

　　由中星集團開發(fā)的該樓盤位于浦東新區(qū)陸家嘴商圈內，東起南洋涇路，西至苗圃路，其周邊其他樓盤已經賣到1.6萬元/平方米。與盛景·福邸(二期)相隔百米的“新城海上名園”也是中星集團開發(fā)的項目，1年前該樓盤銷售時價格僅在1萬元/平方米左右，1年之內該區(qū)域樓盤價格上漲了約60%，也許這就是盛景·福邸(二期)遲遲不開盤的原因。

　　中星集團一位內部人士對記者表示，該項目只有200多套房源，規(guī)模比較小，開發(fā)商資金壓力不大，集團計劃獲得交付使用證(俗稱“大產證”)后以現(xiàn)房形式出售，這就是至今沒有開盤的主要原因。同時，該人士也承認，即使現(xiàn)在馬上就開盤，按照周邊樓盤目前1.6萬元/平方米的市場價格計算，顯然已比半年前“預售”獲利豐厚。

　　記者還了解到，目前該樓盤200多套房源已經有500多名客戶有購買意向，具體銷售方式有可能通過“搖號”舉行。

　　◆樓盤名稱：泰府名邸

　　◆開發(fā)商：不明

　　◆不開盤原因：控制上市的商品房數(shù)量

　　開盤速度放慢，房屋越建越慢

　　泰興路上的泰府名邸因為所處地理位置優(yōu)越，吸引了大批購房者的關注。去年年底前，開發(fā)商一口氣推出了三批房源，200多套新房在短時間內被一搶而空。如今，開發(fā)商一點都不急著開發(fā)后續(xù)的三棟樓，反而放慢了開盤速度。在樓盤建設現(xiàn)場，記者看到，除了三棟已經預售完的樓房，還有一棟樓已基本造好，另外兩棟樓則剛剛開始打地基。顯然，三棟樓不會在今年一起上市了。

　　“這棟樓預計今年下半年上市，另外兩棟大概要到明后年吧。”一售樓代表表示，慢慢造房子，控制上市的商品房數(shù)量正是開發(fā)商的營銷策略之一。這是為了保證房價呈現(xiàn)逐步上漲的勢頭，以體現(xiàn)樓盤的品質。

　　開發(fā)商處心積慮推高房價的計劃顯然已經達到目的，這個區(qū)域內的二手房市場也在悄悄跟進。據(jù)悉，泰府名邸的樓價已經從第一批的單價2.4萬元上漲到了第三批的2.9萬元左右，新盤很可能賣3萬元以上的單價。

　　開發(fā)商的提價行為促使區(qū)域內二手房房價也一路上揚，泰興路上一房產經紀公司的業(yè)務人員向記者透露，由于泰府名邸是靜安區(qū)少有的新樓盤，因此對于區(qū)域內的房價定位影響很大。近兩個月內，區(qū)域內已很少有二手房源掛出，很多業(yè)主都在觀望泰府名邸的新盤價格。一些業(yè)主認為泰府名邸新盤上市后，附近區(qū)域的二手房成交價格還有可能上升10%到20%。

　　◆樓盤名稱：靜安紫苑

　　◆開發(fā)商：不明

　　◆不開盤原因：手續(xù)未辦妥，樣板房未完成

　　開工已有4年仍未竣工

　　位于武定路上的靜安紫苑開工建設已經4年多了，但是仍沒有竣工售房的意思。

　　昨天，記者在該樓盤的施工現(xiàn)場看到，大樓已經結構封頂，但是現(xiàn)場工程進度緩慢。外墻沒有貼墻磚，也沒有裝玻璃，內部更是沒有動工。只有幾個建筑工人閑坐在地上。一工人向記者抱怨：“這樓造了4年了，但現(xiàn)在連外立面都沒完成。老板也不像是缺錢的人呀。”

　　靜安紫苑的售樓中心已經

裝修一新，一售樓人員說，新樓開盤時間還沒有確定，開發(fā)商遲遲不開盤有很多原因。一方面很多手續(xù)還沒有辦完，比如沒拿到新盤上市的預售證；另一方面，樣板房還沒完成而無法公開展示。樓盤定位于酒店式公寓，目前估計價格在3.5萬元-4萬元/平方米左右，即170萬元/套。

　　這個估計價有可能再一次被改寫，因為只要不開盤，開發(fā)商就有可能賣出更高的價格。據(jù)附近的

房地產中介公司工作人員透露，最近很多人前來詢問靜安紫苑的售價。一個多月前，開發(fā)商的報價大約是3萬元/平方米左右，而現(xiàn)在報價已經接近4萬元/平方米。

　　揭示“捂盤”內幕

　　雖有禁令，開發(fā)商卻有變通方法延長銷售周期

　　滬上一位房產銷售代理公司市場研究負責人對記者表示，今年4月份以來，由于對未來市場預期良好，開發(fā)商“捂盤”現(xiàn)象明顯增多。“事實上，不論在什么時期，開發(fā)商銷售樓盤時都會采取一些市場控制手段，只不過目前市場風險小，加上土地價格持續(xù)上漲，因此開發(fā)商不急于把在建樓盤賣出去；不過，開發(fā)商‘捂盤惜售’也要承擔一定的市場風險，如果像2004年出臺一系列調控政策，市場預期會很快轉變。”

　　據(jù)記者從其他代理公司了解到，目前房地局對已經申請預售的樓盤都有專人“跟蹤”，一般要求其在拿到預售許可證的4至5天內開盤銷售，并且會特別關注銷售價格明顯高于區(qū)域市場均價的高價樓盤。盡管房產管理部門明令嚴禁捂盤惜售行為，開發(fā)商仍有不少變通的方法延長銷售周期。

　　業(yè)內人士透露，開發(fā)商“捂盤”主要手法有：

　　●對同一批房源分批申請銷售許可證、分批預售，每推出一次新房源漲一次價格。

　　●有的開發(fā)商干脆不預售，直接以現(xiàn)房銷售，以達到利潤最大化的目的。

　　●還有些開發(fā)商在施工階段，放緩工程進度達到推遲上市的目的。

　　●最常見的變通手法就是以成本高為由高價開盤，嚇退購房者。很多樓盤的開盤價格高于區(qū)域價格20%左右，以取得較長的銷售時段，為進一步提價創(chuàng)造機會。

　　政策背景

　　捂盤惜售行為是今年上海房地產市場秩序專項整治活動的重點之一。上海市房地局有關人士表示，今年房地部門將檢查和處理房地產開發(fā)企業(yè)已達預售標準不上市、已開盤拒絕對外銷售和以虛擬預訂(預售)合同或掛牌價格畸高等方式的捂盤惜售行為，嚴肅查處房地產開發(fā)企業(yè)以制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價的行為。

　　根據(jù)《土地出讓合同》的有關規(guī)定，如果開發(fā)商在土地出讓合同規(guī)定的動工開發(fā)日期滿1年仍未動工開發(fā)的，由有關土地管理部門收取不超過出讓金額20%的閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，由有關土地管理部門無償收回該地塊的土地使用權以及地塊上全部建筑物和其他附著物。

　　在《土地出讓合同》中還規(guī)定，對于已動工建設的開發(fā)商，如根據(jù)約定日期已開發(fā)面積不足總面積三分之一或已投資額占總投資不足25%，且未經批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年的，同被視為土地閑置，政府有關部門可依法收回土地或征收土地閑置費。

　　晨報記者 林勁榆 劉暢 實習生吳怡敏 楊斯媛