編者按:住宅上漲,寫字樓下跌,別墅被激活,商鋪卻走低,二手房市場獨辟蹊徑,博得了大上揚的趨勢，西安樓市興許只能用“冰火兩重天”來形容。有業(yè)內(nèi)人士歸納：住宅上漲是緣于外埠品牌拉動；寫字樓下跌是因為市場需求不足；別墅激活是歸于品質(zhì)別墅涌現(xiàn)；商鋪走低是由于股市在“搗亂”；而二手房市上揚，卻又是困為新房售價的不斷上漲。歸納起來，各種業(yè)態(tài)的發(fā)展態(tài)勢并非用一兩句話就可以總結(jié)。本報針對這一話題成立了專題報道小組，對西安的住宅、寫字樓、商鋪、別墅、二手房進行了為期一周的采訪，意在從中揭示西安樓市各種業(yè)態(tài)上漲與下跌、升溫與低靡的真實原因……

　　開發(fā)商捂盤 炒房團“澆油” 外埠品牌拉動

　　住宅樓 潛藏“推手”

　　據(jù)日前西安市房屋管理局等部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年上半年西安住宅在售均價為3412元/平方米，同比增長6.09%；受此影響，二手

房價格同比上升7.9%，均較歷史年份增幅加大。此消息經(jīng)媒體披露后，西安地產(chǎn)業(yè)界一些資深人士認為，西安房價上半年增幅可能遠不止這個數(shù)字。不爭的事實是，2007年上半年商品住宅均價增幅已達到了歷史新高。

　　高需求拉動房價這是西安當前房價高速增長的主要因素，但高房價是否皆因需求所致？答案顯然是否定的。那么，一貫以理性著稱的西安樓市為何在調(diào)控背景下房價持續(xù)上漲？記者采訪得知，當前西安樓市有3個“隱形推手”在推動房價高速上漲。

　　推手一：開發(fā)商“捂盤惜售”

　　和去年下半年的低迷觀望不同，今年初西安樓市開始報復(fù)性反彈，在這種情況下精明的開發(fā)商普遍采用“捂盤惜售”的手段獲取更大的利潤，導(dǎo)致房價上漲。

　　西安市朱宏路某花園從今年4月份開始，在未公開房價和開盤日期的情況下以收取“意向金”的形式進行所謂的銷售。記者日前曾多次致電該樓盤打聽房價和開盤日期，對方均以正在完善手續(xù)為由予以搪塞，并一再表示總共400余套的小區(qū)現(xiàn)在已預(yù)訂了300余套，提醒記者“預(yù)購從速”。

　　據(jù)了解，該花園采取的正是“捂盤惜售”的手段，這樣做的結(jié)果是房源和終端消費群均控制在了開發(fā)商的手上。在不愁終端消費群的前提下，房價到底定多少當然由開發(fā)商說了算，利潤也自然落到了開發(fā)商的口袋，而整個房價的形成儼然是市場決定的。

　　據(jù)資深業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商“捂盤惜售”的手段可謂是花樣繁多。另有兩個比較常用的手段就是,開發(fā)商通過放緩開發(fā)節(jié)奏和代理公司壟斷房源造成房源緊缺的假象、散布虛假信息從而推動房價上漲。

　　推手二：炒房團“火上澆油”

　　今年4月份，來自深圳的一行10余人在西安開始考察炒房。據(jù)知情人士透露，該團體已于5月份開始全面推行他們的炒房計劃，首個落單樓盤項目在西安丈八路。

　　該團李先生日前在接受記者電話采訪時表示，深圳房價的虛高和當?shù)氐恼{(diào)控打擊已使一些投資客“漸生退意”，從今年初開始,一些投資客已轉(zhuǎn)向“二線城市”，而各種綜合的原因也使西安成為目標之一。他認為，炒房和投資期貨有相通之處，就是市場預(yù)期，投資者通過“買漲”、“炒漲”賺取差價。

　　一位資深策劃人士告訴記者，當前在西安類似這樣的炒房團體有很多。陜西新城市房地產(chǎn)公司推廣部經(jīng)理魚濤告訴記者,外埠品牌在“一線城市”成就了許多炒房團的“輝煌”，培養(yǎng)了一大批“粉絲”炒房團, 當這些外埠品牌進入西安后，接踵而來的就是這些“粉絲”炒房團，而這些“粉絲”炒房團無疑壯大了西安的炒房大軍，推動西安房價上漲。

　　西安大明宮實業(yè)集團房地產(chǎn)公司總經(jīng)理王縉和認為，當前西安當?shù)鼐用癯捶康谋戎匾�遠遠大于外地炒房團，這主要是由金融投資渠道單一造成的，而炒房行為必然導(dǎo)致房價上漲。

　　據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，國內(nèi)居民儲蓄存款減少了1674億元，在目前投資渠道不暢的情況下，很多居民將手中的儲蓄投入了樓市，導(dǎo)致國內(nèi)大中城市的房地產(chǎn)市場投機炒作現(xiàn)象大增，房價上漲。

　　推手三：外埠品牌“拉動效應(yīng)”

　　近兩年，外埠地產(chǎn)企業(yè)進入西安房地產(chǎn)市場的大盤集中上市，這些外來和尚以規(guī)模性、高檔開發(fā)為顯著特點，極大提升了西安房地產(chǎn)業(yè)的競爭水平，但同時也拉升了西安的房價。

　　“我們的項目和他們差不多，可他們的房價總比我們高，我們每次調(diào)價‘看齊’時，他們基本上都要有反應(yīng)，這樣我們的房價半年時間被動上調(diào)了600余元。”高新區(qū)某項目部經(jīng)理給記者分析其房價為何上漲時如是說。

　　據(jù)了解，目前西安熱點區(qū)域如高新區(qū)、曲江、張家堡、浐灞等熱點區(qū)域吸引了大量外來企業(yè)進駐開發(fā)，項目主要集中于高端定位，銷售均價普遍比區(qū)域平均房價水平高出數(shù)百甚至是千元以上。從熱點區(qū)域房價走勢來看，外來地產(chǎn)品牌企業(yè)項目對區(qū)域房價拉動作用非常明顯，目前西高新和曲江的外來品牌房價多數(shù)已突破5000元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，外埠品牌房價對周邊其它項目價格產(chǎn)生了示范拉動效應(yīng)，從而帶動了整個區(qū)域房價和地價的攀升，進而形成了房價不斷上漲的惡性循環(huán)。

　　本報記者 朱云清

　　區(qū)域分布不均 消費需求不足

　　寫字樓 有點疲軟

　　今年上半年，住宅在售均價為3412元/平方米，較上年同比增長6.09%，而寫字樓物業(yè)在售均價為4658元/平方米，較上年卻下降了2.17%，銷售價格于今年出現(xiàn)拐點，開始走低。緣何西安寫字樓市場會日漸蕭條？我們又該如何突圍？

　　導(dǎo)向不明

　　致使泛CBD嚴重

　　　寫字樓市場的發(fā)展在西安來說，的確有供大于求的現(xiàn)象，但是這種現(xiàn)象不是指全市的寫字樓，而是某一區(qū)域供大于求。以前一些開發(fā)商認為，甚至現(xiàn)在還認為西安的CBD在高新區(qū)及南二環(huán)一帶，因此在這一區(qū)域蓋的寫字樓較多，必然導(dǎo)致區(qū)域性供大于求。就西安市而言，東南西北四個鄰郊都有CBD，包括城內(nèi)、鐘樓商圈都是CBD商圈。但城內(nèi)限高，所以在城里寫字樓雖然也有一些，但是企業(yè)進行商務(wù)辦公則多選用酒店式公寓。由于目前人們過多的把目光投向高新區(qū)和南二環(huán)，所以在城東或城北的寫字樓即使是高檔次的，其租售價也偏低，而城內(nèi)和高新區(qū)則偏高。

　　分布不均

　　寫字樓開發(fā)失衡

　　有專業(yè)人士認為，過度競爭和分布區(qū)域不均衡是導(dǎo)致西安寫字樓市場持續(xù)低迷的一個重要因素。從目前西安寫字樓的在銷情況看，目前市場上在銷樓盤大約近100棟，主要集中在三個區(qū)域：城內(nèi)、城南和城北，這三大區(qū)域內(nèi)聚集了西安95%以上的寫字樓。

　　城區(qū)內(nèi)的寫字樓市場的形成，與其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、便捷的交通有著必然聯(lián)系，但存在的主要矛盾在于交通擁堵、停車場少、硬件配置不高、空間狹小的弊端。環(huán)顧西安市場，高新區(qū)無疑是各路諸侯血拼的重中之重。該區(qū)域目前共有綠地SOHU同盟、西港國際大廈、豪盛·旺座SOHU現(xiàn)代城、秦唐12棟等中高端寫字樓，其價格約在4000-8000元/平方米，而且以大面積整層銷售為主。在西安城南區(qū)域，大南門外的長安路和南二環(huán)一帶，更是集中了大量的辦公用房和寫字樓項目，其中不乏長安國際這樣的高檔寫字樓，又因為便捷的交通和濃郁的商業(yè)氛圍，這里成為眾多成長型公司和外來企業(yè)的主要聚居地。

　　新崛起的城北，沿未央大道，也推出了一些商住一體的項目，如經(jīng)發(fā)大廈、中登大廈、利君V時代等純正的寫字樓項目。而城東和城西則沒有形成一定的規(guī)模。

　　需求不足

　　制約寫字樓發(fā)展

　　針對全省和西安市寫字樓市場出現(xiàn)的這種不正常現(xiàn)象，西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所的楊東朗教授認為，這種現(xiàn)象是由三個主要因素造成的：一是有效需求不足。這是主要原因，每年新增的工商企業(yè)、公司十分有限，對寫字樓的需求自然也非常有限；二是銷售價格高。許多新興公司、企業(yè)因為經(jīng)濟實力受限，面對高價格只能“望樓興嘆”；三是西安的國有企業(yè)、大中專院校、中小學(xué)比重較大，辦公場所基本上是自主修建。他們還利用自身的地段優(yōu)勢，將閑置的辦公場所、招待所、臨街門面房經(jīng)過改造后用于出租，由于成本較低，租賃價格也相對靈活，頗受中小企業(yè)的青睞，對寫字樓市場造成了一定的分流和沖擊。

　　多元發(fā)展

　　瓶頸方能突破

　　目前，寫字樓市場雖然在西部大開發(fā)及西安經(jīng)濟騰飛的背景下，項目越來越多，從規(guī)模和定位來看，規(guī)模都不斷擴大，同時，中高檔次的寫字樓項目日益增多。從價位上看，5000-6000元每平方米至上萬元每平方米的占絕大多數(shù)。其實，隨著社會的發(fā)展，需求的多樣性愈加明顯，寫字樓開發(fā)也應(yīng)面向不同消費階層提供高、中、低端的產(chǎn)品。

　　雖然有商務(wù)公寓、商住兩用樓，但由于使用安全性辦公環(huán)境和服務(wù)等方面適應(yīng)不了企業(yè)辦公的條件，這并不是未來的發(fā)展方向。但作為寫字樓市場也應(yīng)該有一些適應(yīng)小型企業(yè)或公司辦公的環(huán)境。每個項目都應(yīng)有自己的客戶群，開發(fā)商在做高中檔寫字樓的同時，也開發(fā)一些適應(yīng)市場的低端產(chǎn)品。這樣，未來的寫字樓市場將會因地段、產(chǎn)品的品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)不同而劃分成高、中、低檔三類，形成多元化的局面，為西安的經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造良好的條件，使寫字樓市場更加繁榮。

　　本報記者 薛小燕

　　城市骨架拉大 商業(yè)競爭加劇

　　大商圈 面臨“裂變”

　　有人說，西安商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是有血統(tǒng)傳承的，古城西安的商業(yè)傳統(tǒng)由來已久。從東大街富有傳奇色彩的騾馬市，到西大街的西部仿古街區(qū)，向南蔓延，西安萬達廣場，跨過金腰帶南二環(huán)，到達曲江，大唐通易坊、大唐不夜城等。放眼向西，到大唐西市，傳統(tǒng)與現(xiàn)代交相輝映，昭示出西安商業(yè)地產(chǎn)日益浮現(xiàn)多元化、國際化、商業(yè)回歸文化主題的特點，特色化和專業(yè)化成為市場大趨勢。

　　城市擴張刺激三大商圈延伸

　　目前西安商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了三足鼎立的格局。即以東、西大街為主的鐘樓商圈；以長安路為主的小寨商圈；以輕工、康復(fù)路為主的長樂路商圈三大商圈。東、西大街以時尚主題對話世界經(jīng)濟，輕工、康復(fù)路商圈以批零兼營延續(xù)歷史商脈，小寨商圈以高校消費群體接軌國際。

　　小寨商圈作為西安第二大商業(yè)核心區(qū)域聚集著城南最為密集的人流，且不斷向外延伸，成為西安商業(yè)地產(chǎn)市場上不可或缺的一員。城東擁有西安商貿(mào)核心代表的輕工、康復(fù)路商圈。長樂路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表，白馬世紀廣場、西北商貿(mào)中心、新興24G、輕工綜合商務(wù)樓等項目建設(shè)，無疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。隨著 “皇城復(fù)興”計劃近一步落實，市政府北遷，城內(nèi)區(qū)強化文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂功能，恢復(fù)歷史文化古城風貌，彰顯古城特色。

　　隨著西安城市骨架的拉大和快速推進，二環(huán)外的一些發(fā)展中區(qū)域開發(fā)項目的商業(yè)配套建設(shè)量開始走高，在商鋪物業(yè)供應(yīng)量中占到較高比重。如：高新區(qū)這些年的發(fā)展舉國矚目，近年來，世紀金花、易初蓮花、金鷹國際購物中心極大地方便了高新區(qū)居民的生活，使得高新區(qū)成為西安最為繁華的地段之一。就城西而言，目前商業(yè)多集中西門、玉祥門、土門等成熟居住圈內(nèi)，多為社區(qū)配套商業(yè)，缺乏多元化、大規(guī)模，高檔次的商業(yè)設(shè)施。專家預(yù)測，隨著西大街的開街，大唐西市的建成，城西可能大器晚成。而曲江大唐不夜城等一大批商業(yè)設(shè)施的建設(shè)，將也使曲江新區(qū)成為西安商業(yè)地產(chǎn)較為活躍的地區(qū)之一。

　　特色化和專業(yè)化將成市場主角

　　西房網(wǎng)信息顯示，西安商業(yè)用房竣工面積在2003年以前持續(xù)增長，但2004年受供求關(guān)系影響，市場銷售量出現(xiàn)下滑趨勢。直到2006年，市場供應(yīng)又出現(xiàn)新的高潮。

　　隨著西安城市規(guī)劃建設(shè)的全面推進，舊城改造和城市中心區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，城市骨架不斷外擴，各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)一片繁榮景象，新的商業(yè)樓盤也大量涌現(xiàn)。專家預(yù)測，未來西安的商圈將出現(xiàn)“裂變”的態(tài)勢，各商圈將在“變身”中逐步完善，借助商業(yè)地產(chǎn)更加專業(yè)的開發(fā)理念，發(fā)動已有的潛力積聚更多的人氣從而使自身“羽化成蝶”。預(yù)計未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)商間的競爭加劇，西安市的商業(yè)競爭將更趨激烈，專業(yè)化、特色化商業(yè)形態(tài)將應(yīng)運而生，并獲得發(fā)展。總體來說，西安商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域多元化趨勢是一個商品經(jīng)濟發(fā)展的歷史必然，而特色化、專業(yè)化、國際化、具有文化品位的商業(yè)地產(chǎn)將成為市場主角。

　　本報記者 趙若喬 實習生 段佩

　　中式建筑復(fù)蘇 城市別墅興起

　　別墅群 回歸本真

　　西安別墅在經(jīng)歷一次又一次的“磨難”之后，似乎漸漸進入了狀態(tài)。若說秦嶺北麓的“紫薇山莊”、“高山流水”、“鹿鳴園”等一批別墅是西安別墅繁榮前的熱身，那么，2006、2007年全新上市的“豪盛·山水草堂”、“南山庭院”以及位于曲江的“金地曲江·尚林苑”、“曲江華府”等別墅則已經(jīng)進入了賽中最佳狀態(tài)。說西安的別墅發(fā)展?jié)u入佳境，不僅緣于人們的別墅消費觀念日趨理性，也緣于開發(fā)商的開發(fā)理念日漸成熟，更緣于西安別墅市場的開發(fā)理念和開發(fā)水平的整體提升，從而完成了與西安別墅消費群體的良好對接，并在回歸本真的同時也真正走進了人們的內(nèi)心……

　　中式建筑 悄然回歸

　　談到中式建筑，位于秦嶺北麓、戶縣草堂寺、占地2500余畝的“豪盛·山水草堂”應(yīng)是目前西安中式別墅建筑的代表之一。說是代表，不僅僅是因為它的規(guī)模，更在于該項目對中式建筑文化的理解和挖掘。譬如該項目在傳承的同時并未拘泥于復(fù)古，而是在真實再現(xiàn)前庭后院、灰瓦白墻、曲水繞宅、花香滿庭的私家宅院式生活的同時，吸納了現(xiàn)代別墅的生活流線，并將中式風格和庭院特質(zhì)發(fā)揮到了極致。正如業(yè)界所言，“山水草堂”號稱“中國院子”應(yīng)是實至名歸。

　　除“山水草堂”項目之外，位于曲江的“金地曲江·尚林苑”項目當是一個能讓西安人耳目一新的別墅項目。作為“深圳地產(chǎn)三劍客之一”的金地集團在進駐西安之后，似乎對西安的傳統(tǒng)文化并不陌生——一招便“刺中”西安文脈要害。即：其建筑風格首先定位為新唐風，其次是吸納了頗具古城西安特色的色彩。比如：“金地曲江·尚林苑”項目采用的是典型的唐式建筑基調(diào)——坡屋頂，并采用了宮墻的紅、城墻的灰和雁塔的黃三種主色調(diào)。同時，將金地集團“科學(xué)筑家”的開發(fā)理念完美融合其中，使整個建筑群落既有唐式建筑的古樸又不失現(xiàn)代建筑的時尚，既有中式建筑的莊重又不失現(xiàn)代建筑的典雅。剛一亮相，便成為了曲江最大的亮點。

　　一業(yè)內(nèi)專家這樣分析到：中式建筑在現(xiàn)代社會的和諧回歸，是因為中國傳統(tǒng)思想講究內(nèi)斂，講究“天時、地利、人和”，反映在中式民居建筑上講究的是人與環(huán)境、人與自然、人與建筑之間的和諧相生，隱于山水之間、隱于市、隱于院墻之內(nèi)，而一個由街巷、高墻、門樓、庭院、飛檐等組成的中國傳統(tǒng)民居不僅傳承著“天地人合一”的中國傳統(tǒng)人居文化精髓，也帶來了傳統(tǒng)文化的智慧，給眷戀傳統(tǒng)文化的人們提供了一個心靈的歸宿。這也是人們?yōu)楹纬缟兄惺絼e墅的一個重要原因。

　　城市別墅 漸受追捧

　　在別墅市場，如果早期的產(chǎn)品定為第一類別墅，那么隨后較為流行的Town-house便是第二類別墅。現(xiàn)在市場呼喚“第三類別墅”，就是比較適合居家的大眾別墅。有人說，像整天穿梭于商戰(zhàn)之間的商務(wù)人士，可能真正需要的不是度假類別墅，而是實用型的居家產(chǎn)品，即：既能實現(xiàn)日常居住，又可實現(xiàn)節(jié)假日度假的“城市別墅”。

　　提起西安的城市別墅，可能人們自然而然地會想到曲江。

　　縱觀曲江47平方公里范圍內(nèi)，別墅項目已形成密集之勢，單不說早期的，僅近兩三年落戶曲江的別墅就六七個之多，如金地曲江·尚林苑、曲江華府、曲江公館、曲江春曉苑、曲江溪園、航天宇苑等。

　　金地集團西安地產(chǎn)公司品牌客服部經(jīng)理助理周宇紅說，其實現(xiàn)在成熟的別墅區(qū)只有兩個，一是秦嶺北麓別墅區(qū)；二是曲江城市別墅區(qū)。在人群劃分上，對于那些工作節(jié)奏不高、可以依托電話、網(wǎng)絡(luò)從事商務(wù)辦公，或在城區(qū)擁有固定住所，而節(jié)假日卻需前往郊區(qū)度假的成功人士，則可以選擇郊區(qū)別墅；反之，對于那些工作節(jié)奏高、商務(wù)活動、夜間應(yīng)酬頻繁的商務(wù)人士，城市別墅對他們來說也許才是最好的選擇。與其他類型別墅相比，城市別墅有一個最為明顯的特點——那就是擁有的是城市的完善配套，享受的卻是別墅式的尊貴生活。以金地曲江·尚林苑為例，雖然其價位創(chuàng)下了西安別墅銷售之最，可仍然能形成熱賣局面，除了金地良好的品牌和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)之外，可能更多的是金地曲江·尚林苑的產(chǎn)品恰恰契合了西安別墅消費人群的消費需求。

　　據(jù)記者了解，曲江某別墅項目因為賣得太好，售價不斷上調(diào)，最高的每套上漲了20 萬元，可購房者好像并沒太大“感覺”，依然激情不減。對此，幾個做別墅銷售的負責人都談到了一個共同的理念，那就是在別墅銷售過程中，消費者更注重的是產(chǎn)品的位置、定位和所能提供的一系列管理和服務(wù)，單價漲幾百或者上千元，并不會像普通住宅那樣令人關(guān)注。

　　總之，西安的別墅市場起步較晚，還遠不及北京、上海等成熟地區(qū)的發(fā)展程度，仍處于一個較為單一的初級市場階段。即便是目前非常利好的別墅區(qū)域，也并沒有像上海一樣價格飛漲，形成搶購熱潮。這就需要我們開發(fā)商多在別墅品質(zhì)上大下工夫，用優(yōu)秀的產(chǎn)品來贏得市場，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來培育市場，從而讓我們的整體別墅市場不斷走向成熟。

　　本報記者 馮書文

　　新房價上漲 次新房入市

　　

二手房 漲聲一片

　　盡管受到政策等因素的影響，西安市上半年二手房的交易套數(shù)和去年同期相比有一定下滑，但據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，2007年第二季度二手房價格指數(shù)已被拉升，二手住宅市場成交均價為2658元/平方米，同比增長7.53%，而市場上的房源量也比去年同期幾乎翻了一番。到底是什么原因使二手房價格快速升溫？是因為市場上二手房源供求緊張，造成價格不斷走高，還是主要受到一手房價格上揚的影響？記者就此采訪了西安二手房市場的專業(yè)人士，聽聽他們的看法。

　　自身優(yōu)勢佳 抬高二手房價

　　一手房絕大部分分布在城市外圍，地理位置有較大的局限性，而二手房源大部分位于城中，生活配套設(shè)施完備、交通便捷。“很多客戶購買二手房正是看中了二手房優(yōu)越的地理位置，因此這部分二手房需求有其不可替代性，房價也容易被拉上去。” 21世紀不動產(chǎn)西安區(qū)域分部總經(jīng)理邵濤這樣認為。

　　據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前西安二手房市場上，外地人來此落戶、結(jié)婚、拆遷購房等純剛性需求已經(jīng)超過了成交量的四分之一，而為改善居住條件購買二手房的約在一半以上，這部分需求既有自住目的，也有一些兼具投資目的，而房價上漲對此類需求的抑制并不明顯。

　　“相比一手房的直接影響，二手房價格主要還是受本身行情的影響較大。當然，一手房市場的整體行情對二手房價格的走勢還是具有參考價值。”邵濤這樣表示。

　　新房價上漲 帶動二手房價

　　而合家盈房屋策劃部王毅認為，一手房價格的快速上漲直接帶動了二手房價格的跟進。 “由于二手房的成交量遠不及一手房，相比之下，目前西安整個住宅市場的價格主要還是一手房在控制，二手房房價毫無疑問是跟著一手房在跑。”

　　他表示，對大部分購買力有限的人來說，要么選擇面積較大、位置較偏、單價較低的一手房，要么選擇位置較好、單價較高、面積較小的二手房，從實際情況看，選擇一手房的人還是占多數(shù)，但如果遇到市場上一手房源緊張，一部分買房人就會轉(zhuǎn)向二手房消費，從而直接影響到二手房市場，使得市場上二手房整體價格走高。

　　開發(fā)商捂盤 推高二手房價

　　“雖然二手房價格受到自身供求關(guān)系的影響，但從整個房地產(chǎn)市場情況看，二手房價格變化受一手房市場的影響更大。”一

房產(chǎn)中介資深人士明確表示。他告訴記者，包括一手房、二手房市場在內(nèi)，現(xiàn)在最大的問題就是開發(fā)商炒作房價、捂盤惜售。

　　他認為，開發(fā)商捂盤炒作行為使許多購房者買不到新房，造成的后果，一方面是炒高了新房價格，進而影響到了二手房價格；另一方面是一些買房人不得不放棄購買新房，轉(zhuǎn)而購買二手房，加大了二手房需求，使得二手房因供求關(guān)系緊張而價格不斷上升。

　　“新盤也不是全捂在開發(fā)商手里，還有部分房源是因開發(fā)商搞內(nèi)部認購等直接到了投資客手里，總之真正想買房的人買不到房。”他表示，在開發(fā)商捂盤惜售的同時，二手房房主也跟著惜售，并且開口就報出“天價”，使得二手房市場及其價格都極為混亂。

　　次新房入市 拉升二手房價

　　“其實西安二手房價格不斷攀高，不僅僅是以上因素造成的，現(xiàn)在還有很多新開發(fā)樓盤的次新房，大量涌入二手房市場，直接拉升了二手房的價格。”一位西安某房產(chǎn)中介的經(jīng)紀人向記者表示。

　　這位房產(chǎn)經(jīng)紀人還向記者透露，目前，西安的次新房進入二手房的勢頭很猛。拿其高新路分店來說，目前次新房房源就占了該分店總房源的40%左右。

　　與此印證的是，記者在很多知名房產(chǎn)中介公司網(wǎng)站看到，在掛牌交易的二手房中，隨處可見“高科花園”、“新西藍”等樓盤的次新房，因此30萬元以上一套的二手房并不少見。

　　這位經(jīng)紀人表示，“大量的次新房進入二手房市場，說明目前西安的二手房市場存在炒家。”所以，二手房價格不排除有虛高成分。

　　本報記者 田紅梅