葉國(guó)靖

　　為了封殺樓市“囤房惜售”的怪象，杭州市房產(chǎn)管理局最近悄然下發(fā)了一則最新法規(guī)——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房(預(yù))銷售管理相關(guān)事宜的通知》

　　杭州樓市最近燥熱不安。由于新房供應(yīng)量的不足加上少數(shù)開發(fā)商的乘機(jī)囤房，制造了“樓荒”的假象，使得杭州市民紛紛入市，開發(fā)商更是肆無(wú)忌憚地漲價(jià)。

　　為了封殺樓市“囤房惜售”的怪象，杭州市房產(chǎn)管理局最近悄然下發(fā)了一則最新法規(guī)——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房(預(yù))銷售管理相關(guān)事宜的通知》(下稱《通知》)，其中稱，開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋用途為“住宅”的商品房在申請(qǐng)商品房(預(yù))銷售審批時(shí)所有房源必須一次性全部上網(wǎng)對(duì)外公開銷售。

　　“審批房源須一次性銷售”的舉措，在今后有望限制囤房惜售。如今的杭州樓市，在樓價(jià)輪番上漲的背景下，一邊是部分原計(jì)劃推出新房源的開發(fā)商，紛紛押后開盤日期，另一邊是一、二手

　　抑制商品房不上網(wǎng)公開銷售

　　長(zhǎng)期以來(lái)，囤房惜售的做法一直扮演著“房?jī)r(jià)隱形推手”的角色。據(jù)當(dāng)?shù)匾患抑�名物業(yè)顧問(wèn)有限公司反映，在杭州三墩、西溪濕地板塊，有些樓盤明明已經(jīng)符合(預(yù))銷售條件，開盤時(shí)間卻一再推遲，待價(jià)而沽。正如《住在杭州網(wǎng)》論壇上一位網(wǎng)友所反映的，“去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)銷展中心幾次，每次都沒幾套房源了，現(xiàn)在忽然又有近百套房子冒了出來(lái)。”

　　據(jù)了解，新出臺(tái)的《通知》還要求，對(duì)房屋用途為“辦公”、“商業(yè)”等公建用途的商品房在申請(qǐng)商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)時(shí)可以按期房預(yù)售和現(xiàn)房銷售分別申報(bào)，開發(fā)企業(yè)申報(bào)的現(xiàn)房銷售房源在完成權(quán)屬初始登記的同時(shí)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房公開上網(wǎng)對(duì)外銷售。

　　杭州一家房產(chǎn)集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理認(rèn)為，根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，杭州市中心在售新房源的數(shù)量可能在千套左右，但是這并等于說(shuō)，市場(chǎng)上已經(jīng)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的住宅房源在千套左右。一方面，由于網(wǎng)上信息錄入的滯后效應(yīng)，透明售房網(wǎng)顯示的“可售”房源與實(shí)際是有出入的。另一方面，一些公司捂盤惜售、坐地起價(jià)。

　　《通知》還規(guī)定，杭州市房產(chǎn)管理局將對(duì)2004年1月1日至今各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的自留房進(jìn)行集中清理，對(duì)符合現(xiàn)房銷售條件的均應(yīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)售房源對(duì)外公開銷售。

　　此外，對(duì)列入房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目應(yīng)全部申報(bào)辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)，實(shí)行公開上網(wǎng)銷售。對(duì)未申報(bào)商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)的商品房項(xiàng)目，在申請(qǐng)權(quán)屬初始登記之前需申報(bào)辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)。

　　此舉意在確保列入房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的商品房項(xiàng)目所有可售房源上市銷售，及時(shí)提供房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給。

　　一位當(dāng)?shù)厥煜し慨a(chǎn)操作流程的人士表示，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤的房源中，總有部分房源被列為限制房源，作為開發(fā)商的自留房，不進(jìn)入銷售范圍。有的是為了延長(zhǎng)單個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的納稅結(jié)算時(shí)點(diǎn)，有的是在項(xiàng)目的尾盤階段拉高售價(jià)，為下一批推出房源的定價(jià)奠定高起點(diǎn)。

　　期房不得辦理在建工程抵押

　　此外，對(duì)于將在建工程抵押的行業(yè)“慣例”，《通知》也規(guī)定，對(duì)辦理商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)后作期房預(yù)售的不得辦理在建工程抵押；作為現(xiàn)房銷售的房源，在未申請(qǐng)權(quán)屬初始登記前可辦理在建工程抵押，但在申請(qǐng)權(quán)屬初始登記時(shí)需辦理在建工程抵押注銷手續(xù)；對(duì)未申報(bào)商品房(預(yù))銷售審批手續(xù)的商品房項(xiàng)目，不得辦理在建工程抵押；對(duì)完成權(quán)屬初始登記后的商品房項(xiàng)目不再辦理現(xiàn)房抵押手續(xù)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在建工程抵押現(xiàn)象在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域普遍存在，在實(shí)際操作中，開發(fā)商為了盡快完成工程建設(shè)，經(jīng)常用在建工程包括國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，以緩解資金壓力。同時(shí)，開發(fā)商為了能盡快還貸，又將在建工程進(jìn)行商品房預(yù)售。房地產(chǎn)管理部門對(duì)這種商品房預(yù)售行為實(shí)行合同備案登記制度，承認(rèn)其合法性。

　　關(guān)鍵在于，待開發(fā)商將這筆抵押貸款償清銀行，辦理完解押手續(xù)后，方可辦理大

　　“期房不得拿到銀行去辦理在建工程抵押，是否預(yù)示著現(xiàn)房時(shí)代的來(lái)臨呢？現(xiàn)在還不好說(shuō)。開發(fā)商的應(yīng)變能力有時(shí)很強(qiáng)，地方政府的執(zhí)行是否能夠落地尚有待觀察。”對(duì)此，浙江建工房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司一位管理層人士昨天稱，“銷售時(shí)間拉長(zhǎng)、回款時(shí)間延長(zhǎng)造成的成本最終還是會(huì)轉(zhuǎn)移到商品房?jī)r(jià)格上。這是開發(fā)商與老百姓之間的一場(chǎng)博弈。”