本報(bào)記者 胡芳潔 北京報(bào)道

　　“北緯40度，一共700套房，有7000人排隊(duì)，你說怎么賣？”一位曾經(jīng)向北京商品房項(xiàng)目北緯40度提供服務(wù)的中介商如此描述市場(chǎng)現(xiàn)狀。幾乎每一個(gè)地產(chǎn)商都迷失了定價(jià)規(guī)律，到底什么力量能讓排隊(duì)的購(gòu)房人群削減下來呢？

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2007年6月，北京房?jī)r(jià)上漲10%。數(shù)字是抽象而具有普遍意義的，而實(shí)際情況往往千差萬別，導(dǎo)致不同的價(jià)格增長(zhǎng)背后隱藏著哪些原因呢？

　　實(shí)際上，北京多個(gè)樓盤的實(shí)際價(jià)格漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過此比例。2007年4月份，北京熱點(diǎn)板塊房?jī)r(jià)同比上漲高達(dá)30.4%。

　　以位于朝陽公園板塊的泛海國(guó)際居住區(qū)為例，6月上旬，其均價(jià)為19200元/平米，到7月初上升到21800元/平米，目前的銷售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到約25000元/平米。此外，茂華·瞡都會(huì)、遠(yuǎn)洋山水、茗筑、中灣國(guó)際等都存在較大幅度的價(jià)格上漲。

　　“目前上漲幅度較快的是一些

別墅項(xiàng)目以及地理位置比較好的項(xiàng)目，例如南二環(huán)的朱雀門，還有就是東四環(huán)，受CBD的影響，基本上都是在1萬以上，由于剛?cè)胧械臅r(shí)候它們的起價(jià)相對(duì)都比較低，所以漲幅明顯。”北京金網(wǎng)絡(luò)百城顧問有限公司副總經(jīng)理汪雷表示。

　　高漲幅的背后

　　“價(jià)格的上漲和地理位置有很大的關(guān)系，五環(huán)以內(nèi)都沒有地了，自然價(jià)格升得就比較快。”北京某著知名項(xiàng)目的內(nèi)部人員康先生表示。

　　北部的華清嘉園，東直門區(qū)域的海晟名苑、萬國(guó)城等項(xiàng)目都由于其所處區(qū)域的地理位置、交通以及相關(guān)的配套帶來了較大的價(jià)格增長(zhǎng)。

　　除地段以外，鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，物業(yè)的質(zhì)量和格局不同，也會(huì)導(dǎo)致“同樣的樓盤，位置也相似，但是價(jià)格卻差異很大”的情況。

　　“升值快的項(xiàng)目，像棕櫚泉就是一個(gè)，原因是在朝陽公園附近，有地理位置和景觀的優(yōu)勢(shì)，外立面好；而9號(hào)國(guó)際公寓在朝陽公園西門，和棕櫚泉的位置相當(dāng)，但是升值并沒有像棕櫚泉那樣，什么原因呢？它的外觀是圍合式的，可能外國(guó)人比較喜歡，但中國(guó)人不一定喜歡。其次也與開發(fā)企業(yè)本身的品質(zhì)有關(guān)。”康先生表示。

　　而根據(jù)鏈家地產(chǎn)提供的調(diào)查資料，多期開發(fā)是促使房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的一個(gè)慣常因素。2007年4月，鏈家地產(chǎn)完成的二手房?jī)r(jià)格調(diào)查中，所調(diào)查的漲幅達(dá)到或超過100%的樓盤均分為多期開發(fā)。比如萬年花城建筑面積達(dá)到200萬平米，世紀(jì)城規(guī)劃總面積達(dá)到248萬平米，在大規(guī)模項(xiàng)目操作中，開發(fā)企業(yè)往往利用低開高走的策略，拉高后期項(xiàng)目的售價(jià)，后期項(xiàng)目?jī)r(jià)格走高也拉動(dòng)了整體二手房?jī)r(jià)的上漲。例如萬年花城2004年開盤時(shí)均價(jià)為4200元/平米，今年6月中旬新房均價(jià)達(dá)到9900元/平米，而到7月底，這個(gè)數(shù)字變成了11000元/平米。

　　“就開發(fā)商來說，會(huì)把條件稍微差一點(diǎn)的樓盤先開盤，條件好的留到后來才開。盡管現(xiàn)在都是賣期房，但是一個(gè)項(xiàng)目早期的期房，小區(qū)還不成熟。后來小區(qū)成熟了，園林景觀都好了，期房的價(jià)格會(huì)因此而提升。”汪雷表示。

　　此外，金育松表示，臨地鐵干線的板塊將會(huì)有較大的漲幅，而汪雷也表示，“按照地鐵規(guī)劃圖，地鐵沿線的樓價(jià)格上漲潛力都是比較大的。”

　　然而，并不是所有的項(xiàng)目都能占據(jù)這些有利條件，在目前價(jià)格普漲的情況下，這些項(xiàng)目又面臨著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)與前景呢？

　　可能的風(fēng)險(xiǎn)與前景

　　“一些社區(qū)特別大、項(xiàng)目特別多的區(qū)域，出租率不高的，奧運(yùn)以后價(jià)格肯定會(huì)下降。比如說東四環(huán)的泛海國(guó)際、觀湖國(guó)際，社區(qū)特別大，租客選擇的余地大了，出租率不高，投資者減少價(jià)格自然會(huì)下降。”康先生表示，“區(qū)域性的比較和參照是存在的。泛海國(guó)際位置和地段比較好，天鵝灣由于本身?xiàng)l件的限制就不可能漲那么厲害。由于地理位置好，豫園、星河灣價(jià)格上漲的潛力比較大。”康先生表示，實(shí)際上，天鵝灣和泛海國(guó)際價(jià)格上漲以后，銷售速度是有變慢的。

　　除了地段與樓盤品質(zhì)的影響外，擁有區(qū)別于同區(qū)域樓盤的特色是獲得競(jìng)爭(zhēng)力的保證，以萬柳區(qū)域的碧水云天為例，在北京水景房稀缺的情況下，位于昆玉河畔的碧水云天對(duì)于高端客戶存在較大的吸引力。

　　此外，汪雷還表示，未來雙限房的大量入市以及保障性住房的供給，這種情況對(duì)四環(huán)以外的樓盤價(jià)格將會(huì)帶來比較大的影響。

　　軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著影響。根據(jù)我愛我家提供的數(shù)據(jù)，地鐵五號(hào)線沿線的方莊地區(qū)06年上半年二手房交易均價(jià)為7700元/平米，07年上半年上升至9200元/平米，漲幅19.48%，而同期全北京市整體二手房漲幅為11.42%。

　　一直以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展先天不足的南城，隨著建設(shè)、投資重點(diǎn)的移入，軌道交通的日益完善，

房地產(chǎn)市場(chǎng)開始顯現(xiàn)出增值的潛力。根據(jù)我愛我家的調(diào)查，06年上半年二手房均價(jià)6300元/平米,今年上半年迅速上漲至7700/平米，漲幅22.22%。較全北京市二手房平均漲幅高出近10%；而隨著奧運(yùn)會(huì)的日趨臨近，今年上半年亞奧地區(qū)二手房均價(jià)已達(dá)10050元/平米，同比上漲幅度高達(dá)近18%。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)企業(yè)的要求也將逐步增加。在房子的

戶型、地價(jià)、建筑成本等相關(guān)因素沒有任何改變的情況下，房?jī)r(jià)的大幅度增長(zhǎng)，在獲取利潤(rùn)的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)品牌透支的影響也將是長(zhǎng)遠(yuǎn)的。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)