本報記者 陳周錫 上海報道

　　“如果這里有凈地出讓，我想公司會參與拍賣的。”華潤置地(上海)有限公司市場部經(jīng)理劉于飛最近表示，南外灘有望成為上海內(nèi)環(huán)沿黃浦江惟一尚待開發(fā)的黃金寶地。

　　據(jù)知情人士透露，境內(nèi)外的眾多地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已在打聽南外灘的土地出讓消息。事實上，從2001年的“世茂濱江花園”到如今的 “湯臣一品”，黃浦江東岸頻繁出現(xiàn)的 “天價房”，無疑令開發(fā)商對黃浦江西岸的南外灘多了一份遐想。

　　本月5日，2010年

上海世博會開幕倒計時1000天，“世博效應(yīng)”又令

開發(fā)商對南外灘多了一份期待。上海佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，隨著“外灘一體化”推進，及打通外灘與世博園區(qū)通道，南外灘將有望成為上海下一個高檔濱江住宅區(qū)。

　　利好

　　根據(jù)黃浦區(qū)“外灘—體化”規(guī)劃，未來將建成北起蘇州河，南至江邊路，總面積3.56平方公里，岸線全長6.1公里的外灘風景線。從新開河至南浦大橋一帶的南外灘，將成為外灘惟一可供居住的高檔濱江住宅區(qū)。

　　今后，南外灘將形成集金融、商貿(mào)、旅游和居住等于一體的繁華鬧市區(qū)，其輻射3公里范圍內(nèi)包括上海人民廣場、陸家嘴、南京西路和淮海中路4大城市中央商務(wù)區(qū)。與4大中央商務(wù)區(qū)不同的是，南外灘擁有得天獨厚的2.2公里親水濱江岸線。

　　今年5月出臺的 《黃浦區(qū)主要街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃和管理意見》指出，南外灘作為外灘一體化開發(fā)的重要組成部分，將建設(shè)成為新的“商業(yè)熱土”。

　　事實上，自2003年十六鋪碼頭搬遷后，外灘一體化雛形已基本形成，南外灘被認為是上海未來房地產(chǎn)開發(fā)最具潛力的區(qū)塊。

　　根據(jù)黃浦區(qū)住宅開發(fā)總體布局，南外灘將深化新昌路、老西門、董家渡3大聚居區(qū)開發(fā)建設(shè)，基本建成“老西門廣場”，“上海灘花園”，“上海灘新昌城”等項目；世博園區(qū)周邊地區(qū)，適當發(fā)展高檔景觀住宅，建成“耀江花園”等項目。

　　其中，董家渡地區(qū)將成為上海內(nèi)環(huán)最后一塊可供成片開發(fā)的高檔濱江聚居區(qū)，規(guī)劃陸域面積121.7公頃，可開發(fā)用地面積66.6公頃，是“上海浦江兩岸綜合開發(fā)”世紀工程的重點。

　　據(jù)悉，5.28平方公里的世博園區(qū)，將成為上海的又一個國際金融貿(mào)易和科技交流中心。

　　潛力

　　據(jù)統(tǒng)計，目前南外灘在售商品住宅面積不足5萬平方米，僅占上海內(nèi)環(huán)內(nèi)約260萬平方米的2%。值得關(guān)注的是，南外灘

房價僅為隔江陸家嘴的一半左右。“由于新增供應(yīng)量不足，整體開發(fā)氛圍未成，使得南外灘的樓市行情被低估。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀認為。

　　上海 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”1日數(shù)據(jù)顯示，目前南外灘在售樓盤較少。其中“長峰馨園”約55%、“上海灘新昌城”約16%的住宅套數(shù)尚未出售；耀江花園已進入尾盤。在該區(qū)域，由華潤開發(fā)的“上海灘花園”，今年4月推出的濱江組團尚東座目前已基本售完，均價由原先1.7萬元/平方米上漲至如今的2.3萬元/平方米。

　　薛建雄認為，占有政策利好和地段優(yōu)勢的南外灘，目前房地產(chǎn)正面臨“拆遷難”和“居住環(huán)境升級”兩大難題。

　　黃埔區(qū)規(guī)劃局有官員向記者感嘆說，南外灘地段是比較好，但拆遷難度也很大。劉于飛說，“上海灘花園”地塊于2002年協(xié)議出讓所得毛地，公司負責拆遷賠償問題，其拆遷進度、難度可想而知。據(jù)當?shù)鼐用窠榻B，從2001年至今，因補償、安置等問題，董家渡地區(qū)的拆遷一直進展緩慢。

　　馬冀認為，南外灘城市定位已基本明確，如后期土地開發(fā)體量能保持快速增長，且形成片區(qū)的整體開發(fā)氛圍，其樓市行情將會被看好。另外，受2010年世博會、外灘一體化，及世博與外灘通道打通等影響，南外灘房地產(chǎn)開發(fā)潛力已初步顯現(xiàn)。

　　上海外灘延伸段商務(wù)正在日益完善，已有阿瑪尼、杰尼亞、卡地亞、夏姿、D&G等20余家一線品牌，諸多酒店、大廈的改造也在進行中。

　　目前，軌道交通9號線、董家渡聚居區(qū)和“外灘一體化”綜合開發(fā)建設(shè)等項目陸續(xù)進入動遷階段。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)