起拍均價超過6萬元／平方米 投資人認為單價過高

　　昨日，豫園核心商圈內悅園商廈的45套產權商鋪，在上海國際商品拍賣有限公司開始公開拍賣，昨日開拍的是其中的15套。豈料短短一會兒，這15套商鋪就宣布全部流拍。不少競拍者表示，超過6萬元／平方米的起拍均價過高是無人應價的主要原因。

　　商報記者 朱楠

　　15套商鋪無人應價

　　在昨天的拍賣現場，首先拍賣的是合并標的。面積最大的是6個獨立商鋪的合并標的，總建筑面積為59.78平方米，起拍單價為67320元／平方米，總價超過400萬元。當拍賣師公布起拍價之后，有兩位競拍者陸續舉牌。然而，令人意想不到的是，當拍賣師繼續詢問有無追價時，原先舉牌的兩位競拍者突然反應過來，拍賣師公布的起拍價67320元其實是“拍賣單價”，而并非單套總價。于是，在拍賣師再度強調拍賣價格之后，這6個獨立商鋪的合并標的拍賣重新進行，之前的兩位應價者悄然迅速離開拍賣現場。最終，這6個商鋪的合并拍賣因無人應價而流拍。

　　緊接著，另外兩個由兩套商鋪合并的標的進行拍賣，起拍單價分別為65880元／平方米和71880元／平方米，總價分別是99.48萬元和116.45萬元，亦全部流拍。隨后，其余5套獨立商鋪分別拍賣。最后，合并拍賣未成交的商鋪再分拆開來單套獨立拍賣，最終都是流拍命運，甚至連一個應價者都沒有。

　　據了解，這15套獨立商鋪建筑面積在5～17平方米，平均拍賣底價約6萬元／平方米，底價最低為3.96萬元／平方米，最高為8.1元／平方米，起始總價最低的商鋪約24萬元。所有商鋪都擁有單個獨立

　　原業主拖欠稅款

　　記者從上海國際商品拍賣有限公司獲悉，被委托拍賣的45個商鋪位于麗水路、人民路交匯處的悅園商廈二樓，臨近豫園北大門，處于整個商圈的核心位置，進入豫園商圈的游客大多數須從該商廈門口經過。知情人士透露，這批商鋪并非法院委托拍賣，而是由社會法人委托，被拍賣的原因是業主拖欠稅款，才將商鋪分批拍賣，昨天拍賣的15套獨立商鋪只是首批拍賣的項目。拍賣成功后，部分成交價款將用于繳納稅款。

　　記者前往悅園商廈現場看到，該項目可謂豫園商圈的第一站，地理位置優越。目前該商廈內的商鋪大多經營一些旅游紀念品等小商品，與整個豫園商圈商業氛圍一致。但從現場看來，商場內空置鋪位較多，人氣并不旺盛。有前去競拍現場的競拍者告訴記者，從拍賣行提供的房型圖看，昨天進行拍賣的15套商鋪位置都不太好，從電梯上到2樓，臨近電梯的鋪位只有代號為B72、C48的兩套，均帶租約拍賣。B72鋪位建筑面積僅5.17平方米，起拍單價高達8.1萬元／平方米，是昨天拍賣商鋪中價格最高的一套；而C48鋪位建筑面積為7.74平方米，開始被合并拍賣，最后單獨拍賣的起拍價則為6.8萬元／平方米，也相對較高。

　　有競拍者表示，起拍價太高是無人應價的主要原因。“我上周五已經交了2萬元的保證金，想拍下一套來租給別人經營。可是起拍價太高了，鋪位的位置也不太好。我比較有意向的B72和C48兩套商鋪單套面積都太小了，去現場一看，實用面積大概只能容一兩個人轉身。”

　　價格高投資者沒興趣

　　中原地產研究咨詢部分析師徐珊珊分析認為，均價6萬元／平方米的起拍價相比市場售價偏高。目前悅園商廈三樓商鋪市場租金在3～5元／平方米／天，二樓大概在6～7元／平方米／天之間，一般商鋪投資回報率在5%-12%之間，按照最低的投資回報率5%計算，二樓售價應該在4.5萬～5.5萬元／平方米之間，而如今起拍均價超過6萬元／平方米，應該是相當高了。

　　信義房產商鋪部資深經紀人龔亦慎則向記者表示，商鋪一般來說是面積越小，單價越高，但從他目前接觸的市場投資人士來看，對這種商場內小面積獨立的產權商鋪普遍不太感興趣。商場項目分割成獨立的產權商鋪，面臨的最大問題就是以后的經營管理。商場經營得好不好，很大程度上依賴經營公司的優劣，很多這種商場的經營管理團隊并不是很好，一旦管理、招商不力，整個商場的商業氛圍就無法培育起來，業主的投資回報也會有問題。由于后期經營不利而使得商鋪成為空關“死鋪”的例子不勝枚舉，因此現在很多投資者也變得越來越理性，這種商場內的獨立產權商鋪買下來后能租給誰、今后如何轉賣，都成為投資者謹慎考慮的問題。

　　照片說明：處于豫園核心商圈內的15套商鋪因起拍均價過高而流拍。