上海花城12戶業主欲以售后公房標準繳費被拒 其中11戶至今分文未交

　　商報記者 袁晨晨

　　由于歷史遺留問題，滬上很多小區內都有商品房和售后公房共存的現象，以致同一小區的物業管理費收費出現了“一國兩制”兩種標準，由此引發了不少小區內部的糾紛。坐落于蘇州河畔的上海花城就有12戶業主提出，希望按照售后公房的標準交納物業管理費，然而他們的想法并不被物業公司及業委會采納。最終，雙方鬧至對簿公堂，如今仍是一個未了之局。�

　　按房改政策低價買房

　　2004年底，張先生當選為上海花城小區業委會的第二屆主任。在隨后的管理過程中，張先生發現，小區內有12戶業主入住后，一直未曾交納物業管理費。

　　東湖物業自2002年開始負責上海花城整個小區的物業管理工作。據該物業公司的孫經理反映，當初上海花城小區在建設之時，開發商向建設銀行貸款，待房源開始銷售時，開發商又與建行簽訂了12套房源的商品房購房合同，來作為一部分的還款。隨后，建行將12套房源分配給旗下員工，這些員工又按房改政策，以較為低廉的價格從銀行手中買下住宅，產權轉為私有，并入住至今。

　　上海花城的前期物業為開發商旗下的怡居物業，當時定下的物業管理費是1.65元／平方米／月。這12戶業主自入住小區開始，就對物業管理費提出異議，認為他們的房產屬于售后公房，并不是商品房，因此，他們想要按照上海市規定的售后公房物業管理收費標準來交納。眾所周知，售后公房的物業管理費極為低廉，且并非按照建筑面積計算，每戶每月只要交納極少費用，物業公司自然不同意。

　　雖然這幾家業主曾經想要按照售后公房的物業管理費標準來交費，但物業公司堅決不肯接納。“收下他們的物業管理費，豈不是就代表著同意他們以售后公房的標準來交納？這是原則問題，我們是堅決不能接受的。”張先生如是說，“更何況，上海花城當初在項目立項時就是純商品房小區。”

　　而雙方僵持不下的結果，就是這12戶業主入住上海花城小區后，一直未曾交納過物業管理費。

　　物業公司曾出面起訴

　　針對這12戶業主的問題，上海花城業委會與物業公司曾多次開會討論，并曾派送律師函催討應交的物業管理費，但是，對方還是不愿按照上海花城統一的標準來交納。

　　住在同一小區之內，走同樣的道路，享受同等的物業管理服務，卻有業主不交物業管理費，對此，上海花城的其他業主也一直頗有微辭。于是，今年上半年，上海花城業委會終于決定，由物業公司出面，選擇了這12戶業主的其中一家，一紙訴狀將其告到了長寧區法院。

　　然而開庭審理之后，長寧區法院卻遲遲無法作出判決。據悉，法院內部產生了兩種意見：一方認為，既然上海花城是商品房小區立項，那么就該統一按照商品房的物業管理收費標準來征收；另一方則認為，上海市物價局與房地產局曾經聯合規定，售后公房再交易再上市，仍然是售后公房，不能以商品房標準收取物業管理費，一律按1996年售后公房物業收費標準，統一“從低”收取。這兩種意見始終無法達成統一，上海花城的案件也遲遲沒有定論。而長寧區法院咨詢上海市房地局法規處的意見之后，似乎傾向于可以享受售后公房待遇。于是，物業公司因擔心最終庭審判決對自身不利，而主動提出了撤訴，這樁案子也就不了了之。

　　一戶業主為賣房繳費

　　東湖物業的孫經理還告訴記者，這12戶業主在前期物業時就沒有按正常標準交付物業管理費。東湖物業接手之后，每季度都向他們發出繳費通知，然而，對方始終沒有反應。“這12戶業主的房產證上敲著‘已售公房’四個字，他們就此堅決要求按售后公房標準收費。”孫經理無奈地說。

　　據透露，這12套房源多為兩室兩廳，零散分布于上海花城幾幢小高層之中。記者試著估算了一下，以每套房源建筑面積100平方米來計算，假設按照上海花城當前1.65元／平方米／月的物業管理收費標準，每戶每月需繳納的物業管理費約為165元，這12套房源每年的物業管理費總計約為2.37萬元，那么，在2001年-2007年這7年間的總額則達到16萬元以上。

　　“按照上海市規定的售后公房收費標準，上海花城這12戶業主每月交付的物業管理費僅為30元左右，相比其他業主，實在是太少了。”孫經理告訴記者。

　　不過，從孫經理的口中，記者了解到，這12戶業主中的其中1家最近已經繳清了多年來的物業管理費。孫經理透露說：“這戶業主準備將房源賣掉，價錢都談好了，由于下家要求維修基金更名，上家需要到物業公司辦手續。我們以他拖欠物業管理費為由不予辦理，該業主才不得不按花城當前的物業管理費標準，將這幾年應交的費用繳清，共計1萬多元。”

　　至于剩余的11戶業主，目前仍是自用，并不涉及出售，孫經理表示無計可施，“只有期待政府部門出臺相關法規，對這類房源作出明確的解釋。”

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　　業主大會可決議否決

　　物業服務收費之所以不同，主要是因為目前的商品住宅中存在兩種情況，一種是市民直接購買的商品房，一種是單位購買商品住宅后分配給職工，職工按房改政策購買該住宅，而這兩種情況的物業管理費標準并不一樣。

　　記者就此采訪了上海業偉業主咨詢服務有限公司的劉生敏。他認為，在同一個小區之內，享受同等服務，物業管理費就不應該有這種區別。

　　“《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》自2005年10月1日起開始實施。在一個商品房小區內享受同一種服務，那就應該只有一個物業管理收費標準，如果有業主以售后公房的標準來交費，那實際上已經損害到其他業主的權益，因為小區道路、電梯、清潔等服務都是客觀存在的。”劉生敏特別指出，“既然上海花城早就成立了業委會，那么完全可以召開業主大會，通過決議將這些人的想法全部否決掉。”

　　與此同時，劉生敏也提到，在上海早期的商品房小區中，很多都存在著這種物業管理費“一國兩制”的現象，這都是歷史遺留問題，小區業主應該正視自己的合法權利，充分行使業主大會和業委會的權力，維護自身利益。

　　上海九州通和律師事務所的律師周平認為，售后公房應該是通過國家行為獲得的，而上文中涉及的銀行與開發商簽訂的是購房合同，而這幾名銀行職工再向單位購房則屬于企業行為，并不能簡單劃入售后公房的范疇之內。“更何況，在2000年、2001年時，上海的福利分房時代早已結束。但就目前而言，對于這方面的界定，現行法律方面還沒有一個清楚的解釋，以后可能會有明確的法規出臺。”周平補充說。

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　　2002年曾作相關規定

　　2002年，上海市物價局、市房地局聯合發出通知，對本市以職工住宅立項建造的小區內已售公房上市交易后的物業管理費收取標準，以及房屋交易期間物業管理費的支付作出了新的規定。《關于本市以職工住宅立項建造的小區內已售公房上市交易后等的物業管理服務收費問題的通知》規定，自2002年9月1日起，以職工住宅立項建造的小區內發生已售公房上市交易等情況后，新業主享受老業主的待遇，即多層住宅的管理費為4.5元～7.5元／戶／月，高層住宅為5元～10元／戶／月，保潔服務費3元～6元／戶／月，保安服務費3元～6元／戶／月。