深圳報(bào)道　本報(bào)記者　徐廣蓉　

　　股市漲了，房?jī)r(jià)跌了。

　　7月23日，股市大漲，再次突破4100點(diǎn)；而深圳的樓市，正在政策壓力下，開(kāi)始了拋盤，掛盤量超過(guò)前幾周，上千萬(wàn)的資金等待出逃。

　　“118平方米235萬(wàn)的房子，現(xiàn)在業(yè)主主動(dòng)降到230萬(wàn)了；康欣園一套106平方米的房子，原來(lái)標(biāo)價(jià)180萬(wàn)，也已經(jīng)降到170萬(wàn)了。”創(chuàng)輝租售福田分店的業(yè)務(wù)員吳芳(化名)說(shuō)，“可能往后還要降。”

　　7月17日，深圳市地稅局出面表態(tài)，8月1日之后，可能隨時(shí)推出以評(píng)估價(jià)為參考價(jià)格向賣方征收售房差價(jià)的20%所得稅，｛計(jì)算方法：應(yīng)納稅所得額＝［銷售額(如銷售合同備案價(jià)格低于政府評(píng)估價(jià)格，使用評(píng)估價(jià)格)-原房產(chǎn)證價(jià)格-其他合理費(fèi)用以及應(yīng)納稅額-裝修成本］×20%｝將徹底結(jié)束深圳市持續(xù)了超過(guò)20年，用陰陽(yáng)合同規(guī)避所得稅的歷史，加上18日，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局、規(guī)劃局聯(lián)合公布的＜深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2007年度實(shí)施計(jì)劃＞今年，深圳將新增住房用地供應(yīng)總量3.4平方公里，建設(shè)各類住房14.33萬(wàn)套，總建設(shè)面積1140萬(wàn)平方米。年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)2.5萬(wàn)套保障住房，并確保6000套保障住房在年內(nèi)交付，各種消息促使投資客們開(kāi)始拋盤。

　　7月23日，記者從深圳國(guó)土局了解到，以評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)征收20%所得稅的政策大約9月份正式出臺(tái)，評(píng)估機(jī)構(gòu)將由國(guó)土局和地稅局共同組成，評(píng)估價(jià)格按片區(qū)、朝向、新舊程度等多個(gè)指標(biāo)確定。

　　個(gè)稅新政嚇倒投資客

　　“他們最擔(dān)憂的就是8月1日后出臺(tái)的以評(píng)估價(jià)格為基準(zhǔn)的征收稅的政策，如果政策執(zhí)行到位，那么打擊力度會(huì)非常明顯。”處于一線的中介人員分析。

　　所謂陰陽(yáng)合同，指在二手房的買賣中，為了逃避增值部分的稅收，賣方和買方往往簽訂兩份合同，一份是以協(xié)議的形式用真實(shí)的成交價(jià)格簽訂的轉(zhuǎn)讓合同(下稱協(xié)議)，另一份是在國(guó)土局備案中以原房產(chǎn)證價(jià)格簽訂的國(guó)土局規(guī)范的正式合同(下稱合同)。因?yàn)閮煞莺贤�，一份是私下的，一份是公開(kāi)的，所以被形象地稱為陰陽(yáng)合同。

　　“規(guī)避法律的行為是無(wú)效的，但是政府取證非常困難。”蛇口律師事務(wù)所魏影表示。陰陽(yáng)合同在深圳已經(jīng)有20多年的歷史，“在深圳已經(jīng)成為潛規(guī)則，二手房交易幾乎每套必用。”中介公司人士稱。

　　然而，“長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，由于陰陽(yáng)合同的普遍盛行，深圳政府以在國(guó)土局合同備案價(jià)格統(tǒng)計(jì)的二手房市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)是無(wú)效的，稅收政策對(duì)二手市場(chǎng)的調(diào)整也是失效的，大部分炒家通過(guò)這個(gè)漏洞，賺取了巨額的利潤(rùn)。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松說(shuō)，實(shí)際上從2004年開(kāi)始，二手房的價(jià)格上升速度翻番增長(zhǎng)，但是政府的數(shù)據(jù)完全沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)。

　　6月開(kāi)始，市地稅局就不斷強(qiáng)調(diào)以評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)征收

個(gè)人所得稅的問(wèn)題，并且在6月20日的公開(kāi)會(huì)議上向市政府領(lǐng)導(dǎo)表示，今年內(nèi)解決陰陽(yáng)合同問(wèn)題。

　　7月17日下午，深圳市地稅局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，表示擬在今年9月底前，將實(shí)施對(duì)二手房征收土地增值稅，以及建設(shè)二手

房?jī)r(jià)格評(píng)估來(lái)強(qiáng)化二手房交易個(gè)稅征管，同時(shí)加快土地增值稅匯算清繳等一攬子手段，以調(diào)控過(guò)熱的房?jī)r(jià)。

　　“轉(zhuǎn)讓二手房不僅要收個(gè)稅，還要征收土地增值稅。”深圳市地稅局副局長(zhǎng)章家壽表示，關(guān)于征收非普通二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的準(zhǔn)備工作已在加緊進(jìn)行，本季度內(nèi)將出臺(tái)相關(guān)辦法。

　　同時(shí)，深圳地稅部門將嚴(yán)格二手房交易個(gè)稅征管。章家壽表示將盡快出臺(tái)二手房?jī)r(jià)格評(píng)估辦法，屆時(shí)對(duì)與市場(chǎng)價(jià)不相符的二手房交易，將按評(píng)估價(jià)格計(jì)算個(gè)稅。他還強(qiáng)調(diào)，通過(guò)“陰陽(yáng)合同”減低實(shí)際成交價(jià)，從而達(dá)到不繳、少繳個(gè)稅的目的，是一種偷稅行為，稅務(wù)部門將不受時(shí)間限制地依法實(shí)施追繳。

　　面對(duì)“以評(píng)估價(jià)格收取20%所得稅”這一新政，最后一個(gè)接棒者將面對(duì)歷史遺留問(wèn)題，不僅僅是差價(jià)的20%，而是多年的“宿債”的“突然死亡”。

　　王明利年初買入福田僑香路旁的一個(gè)高檔小區(qū)的一套90平方米的7年樓齡房子，房產(chǎn)證上的價(jià)格為6000元／平方米，雖然這個(gè)房子經(jīng)過(guò)多年的多次的轉(zhuǎn)手，目前市場(chǎng)價(jià)格是17000元／平方米，這么多年以來(lái)的“宿債”一直沒(méi)有結(jié)清，在國(guó)土局的備案以及房產(chǎn)證上，仍然以原始價(jià)格登記為6000元／平米，王明利年初購(gòu)入該房?jī)r(jià)格為11000元／平方米，那么這位最后的接棒者，就算以目前最高房?jī)r(jià)17000元／平米賣出，也要面對(duì)高達(dá)2200元／平米的所得稅，加上營(yíng)業(yè)稅收取總價(jià)5%，以及中介3%的費(fèi)用，成本不僅已經(jīng)抵消了他的盈利，而且他還要虧損1000元／平方米。目前，王先生正在排隊(duì)等候過(guò)戶，將這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給下家。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部二手房市場(chǎng)專業(yè)研究員周先生認(rèn)為，“歷史遺留問(wèn)題是難以解決的，如果政府要推出這個(gè)評(píng)估價(jià)格收取20%所得稅，一定是強(qiáng)行評(píng)估，所以最后一個(gè)接棒者必須面對(duì)這個(gè)問(wèn)題。”而根據(jù)他的估計(jì)，全市平均每平方米將要承擔(dān)的稅收成本實(shí)際上可能超過(guò)40%。

　　排隊(duì)過(guò)戶

　　這些天，在福田的振華路的設(shè)計(jì)大廈一樓，產(chǎn)權(quán)登記中心福田登記點(diǎn)辦過(guò)戶手續(xù)的遞件窗口排起了長(zhǎng)龍。

　　“大家都蜂擁而上，希望在8月1日前，做完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的登記，只要完成遞件，就可以避免被評(píng)估。”吳芳說(shuō)，“所以現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證在手的業(yè)戶心理要安定很多，如果房子還處于抵押狀態(tài)，那么贖樓至少要7到10個(gè)工作日，那就只能看運(yùn)氣了。”

　　從2004年開(kāi)始，市場(chǎng)上就多次傳出政府欲就此問(wèn)題要進(jìn)行以評(píng)估價(jià)為基準(zhǔn)征稅，由此而爆發(fā)了幾次拋盤高峰，但是每次都由于政府遲遲不出臺(tái)具體評(píng)估方法而不了了之，此次深圳官員親自主動(dòng)表態(tài)，無(wú)疑增強(qiáng)了這個(gè)政策在8月1日后“突然出臺(tái)”的預(yù)期。

　　吳芳覺(jué)得這段時(shí)間買房的客人也越來(lái)越強(qiáng)硬，“大家都預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將會(huì)有調(diào)整，所以投資客愿意少賺一點(diǎn)，好快速出手，以前返價(jià)的情況不可能出現(xiàn)了。(返價(jià)，即賣家在與買家詢價(jià)過(guò)程中，不斷提高房?jī)r(jià))而買家數(shù)量也不如以前多，因?yàn)樵��?jīng)占有一半數(shù)量的投資買家?guī)缀踅^跡了。”

　　同樣的情況在多家中介出現(xiàn)，滿堂紅桃源分店的店長(zhǎng)黃偉龍表示，這半個(gè)月以來(lái)，投資者的心態(tài)越來(lái)越不穩(wěn)。在他接觸的客戶中，20%的炒家開(kāi)始降價(jià)，不看好后市。也有一部分觀望，看政策的動(dòng)向。

　　眼看著6月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)還會(huì)有10%以上的增長(zhǎng)，現(xiàn)在不僅停住了，而且下跌了。“目前房?jī)r(jià)的降幅大約在5%，”他說(shuō)，“未來(lái)兩個(gè)月回調(diào)20%左右的機(jī)會(huì)很大，再以后就要看政策明朗以后，到底會(huì)提高成本多少。”他介紹，現(xiàn)在也有一些業(yè)主和買家協(xié)商，如果碰上突然死亡的狀況，增加的那部分成本各付一半。

　　這僅僅是南山的情況，他認(rèn)為在深圳漲幅最大的片區(qū)，福田和南山表現(xiàn)更為明顯。“那里漲得最快，也會(huì)跌得最快。”他說(shuō)，“南山的投資需求占總成交量的50%，福田也有35%。”

　　負(fù)責(zé)福田片區(qū)的營(yíng)業(yè)一部總監(jiān)潘國(guó)棟則表示，“放盤量比上個(gè)月增加了20%，各種類型的樓盤都出現(xiàn)了，供應(yīng)量豐富很多。”以往中心區(qū)的地鋪一個(gè)星期才能夠收到一個(gè)房源，現(xiàn)在一天就能夠收到一到兩個(gè)。“他說(shuō)，”福田成交量下降20%，投資客已經(jīng)停止購(gòu)買，即使連自住型的需求也在觀望，而價(jià)格的下降比例是3%-4%，還沒(méi)有開(kāi)始放大。

　　前一段時(shí)間存在的供不應(yīng)求的局面正在扭轉(zhuǎn)，供需轉(zhuǎn)換的苗頭正在出現(xiàn)。關(guān)外的成交量下降達(dá)到了50%，各個(gè)區(qū)域都在不同程度地下降。

　　”現(xiàn)在的投資客都是短線投資，希望在近幾個(gè)月內(nèi)就收回資金，一般手頭上都持有10多套房產(chǎn)，一旦被套住，資金鏈條就會(huì)比較緊張，他們也會(huì)關(guān)心資金成本的問(wèn)題，個(gè)稅太重，無(wú)疑是難以承受的。“潘國(guó)棟認(rèn)為，”過(guò)去他們根本不去關(guān)心轉(zhuǎn)換成長(zhǎng)期投資的可能，目前很多房子的租金低于月供的非常多，過(guò)去他們認(rèn)為房子出售一定能夠賺到很多錢，不需要考慮每月付出了多少，現(xiàn)在他們不得不考慮持有成本。“

　　“從3月份以來(lái)，投資客都在出貨了。”周研究員認(rèn)為，這個(gè)傳言一直都在傳播，加上土地增值稅，和即將出臺(tái)的物業(yè)稅，都給市場(chǎng)造成了巨大的壓力，雖然不知道具體的執(zhí)行時(shí)間，但是他認(rèn)為，這個(gè)勢(shì)在必行，最近由于市地政局副局長(zhǎng)親自接受采訪表示決心之后，恐慌才真正開(kāi)始蔓延。“前兩周已經(jīng)有數(shù)據(jù)顯示，殺跌的情況在蔓延。在政策明朗之前，拋出的現(xiàn)象都會(huì)增加。”

　　但是，也有一些樓市坐莊者表示要繼續(xù)觀望，南山一家坐莊的專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前

人民幣升值預(yù)期沒(méi)有改變，外匯儲(chǔ)備增加趨勢(shì)沒(méi)有改變，流動(dòng)性泛濫問(wèn)題無(wú)法解決，資產(chǎn)全球定價(jià)的背景也沒(méi)有改變，那么操盤者認(rèn)為，“在基本面不變的前提下，會(huì)繼續(xù)觀望。”

　　“對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，將會(huì)面對(duì)非常大的風(fēng)險(xiǎn)。”周研究員認(rèn)為。