本報記者 魏黎明 周濤 深圳報道

　　一周之內，深圳市國土房產局兩次發布內容各有側重的房地產調控政策——7月17日，深圳市住房建設規劃2007年度實施計劃 (下簡稱 “計劃”)發布；此前的13日，“關于進一步規范我市商品房銷售行為的通知”(下簡稱“通知”)出爐。

　　今年上半年，深圳房價暴漲50%，1-5月房價漲幅在全國名列前茅。在此期間，深圳樓市亂象頻出：樓盤取得預售證多日后，突然在夜間開盤，購房前先要交錢辦理VIP卡，或交納數萬元 “茶水費”進行內部認購等等。而幾乎每個樓盤開盤即清盤，連夜排長隊的購房者則仍不免空手而歸。

　　深圳市國土房產局官員對本報表示，頻繁出臺相關政策的目的就是要規范房地產市場秩序，囤房、炒房即是要限制和規范的問題之一。

　　日前，深圳市政府已組織13個部門開展房地產市場秩序專項整治，要堅決打擊“哄抬房價”行為。

　　連夜開盤

　　6月17日晚10時，位于深圳市龍崗區坂田街道的陽光第五季花園突然開盤。當眾多尚不知情的購房者聞訊趕到時，該盤已宣告基本售罄。

　　“太可惡了，全是炒家所為！”購房者申先生氣憤地說。在深圳月收入近7000元的申先生，工作4年多了，買房卻一誤再誤。上述樓盤不在深圳主城區，每平方米9000元的預售價深深地吸引了他。但如今，他不得不另托門路尋找炒家放出的高價房。

　　“閃電式開盤”的陽光第五季，在深圳并不是孤例。在突然開盤、內部認購、內部認籌、辦理“VIP卡”等等手法之后，不少樓盤在開盤之前就被投資客瓜分。

　　7月13日，深圳市國土房產局發布通知，明確要求房地產開發企業在取得《房地產預售許可證》前，禁止內部認購、內部認籌、內部登記、辦理“VIP卡”等行為，同時禁止發布項目銷售廣告，禁止收取任何預訂性質款項。

　　這個通知還要求，企業在取得《房地產預售許可證》后，必須在10日內，采取公開、公平、公正的方式銷售，不得囤積房源、捂盤惜售。

　　事實上，該局于7月初即已組織專人進駐樓盤，依照企業上報的銷售方案現場監管。如發現不執行原銷售方案的行為，現場予以糾正。

　　深圳市國土房產局一系列舉措收到了一定成效。7月17日開盤的與陽光第五季相隔不遠的旭景佳園——這是 “通知”下發后惟一開盤銷售的樓盤——按照新規取得預售許可證兩日后便開盤銷售。

　　旭景佳園售價為1.26萬元/平方米，在這個區域屬于高價樓盤。但是，近400套房子在開盤2日后，便“剩下不到10套了”。在現場的顧客登記簿上，記者看到一頁紙近20條記錄的備注中，幾乎均填寫為“投資”。

　　“目前深圳一手樓交易至少有六成是投資行為。”深圳思創地產副總經理曾鈺凱告訴本報。

　　“現在，深圳樓市中的投資意愿高漲。”深圳市房地產研究中心主任王鋒也對本報表示。

　　在此情況下，房子根本不愁賣的開發商們似乎無意抵觸政府的調控政策。

　　政商博弈

　　1-5月，深圳完成房地產開發投資149.76億元，同比下降15.36%；商品房施工面積為2539.94萬平方米，同比下降6.16%；新開工面積為345.62萬平方米，同比下降18%。全市房地產開發建設規模總體呈現下降趨勢。

　　與此同時，前5個月，深圳新建商品房批準預售面積為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。全市新建商品住房銷售規模繼續減少。

　　供應量減少的情況下，深圳市的房價開始暴漲。截至6月21日，深圳樓市均價為15487元/平方米，對比1月份的10670元/平方米，深圳房價半年暴漲50%。

　　“房價上漲過快是我市當前存在的重要問題，主要由房地產的供需矛盾導致。”深圳市國土房產局房產處相關負責人對本報表示。

　　王鋒認為，全國經濟持續向好，深圳又鄰近香港，外資流入較多，資金過剩現象更趨泛濫，這些都在一定程度上催熱了樓市投資意愿。

　　“在這樣的刺激下，房地產開發企業有很多操作空間，各種違規現象也就必然發生了。”王鋒說。

　　在某小區銷售現場，一位銷售代表說，“囤房、炒房是社會現象，根本無法避免！”

　　房價暴漲的過程中，深圳市政府實際上也在頻頻出手，試圖找回樓市的平衡。

　　6月20日，深圳市市長許宗衡用了一整天時間，主持召開房地產形勢座談會、聽取專題匯報。7月3日，深圳市又召集國土、規劃、工商等13個部門，召開全市房地產市場秩序專項整治工作會議，正式啟動13部門聯合專項整治行動。

　　事實上，政府與房地產商之間的交鋒在去年底就已經有過一次。去年12月，當年最后一次土地招投標遭遇罕見寒流。在一向搶地如搶金的房地產商們面前，擬出讓的兩宗地塊幾乎無人問津，并最終流標。根據政府要求，該兩宗地塊的住宅部分90平方米以下面積必須達到總面積的95%，此外15%的面積要無償提供給政府用作廉租房。今年1月31日，另兩宗具同樣要求的地塊繼續遭遇流標。面對政府拋出的政策性住房供應安排，房地產商們無一接招。

　　眼下，深圳市掀起新一輪調控高潮，試圖終結房地產市場的失序狀態，由政府重掌主動權。

　　終結失序？

　　深圳市國土房產局新政甫出，深圳市地稅局即表示，為遏制炒房現象，擬于9月底前出臺二手房土地增值稅征收、房地產開發企業土地增值稅清算等辦法。

　　主要做法是，針對個人轉讓一定年限內的建筑面積在144平方米以上的非普通住房要開征土地增值稅；同時針對“陰陽合同”避稅的情況，還會出臺二手房價格評估辦法，屆時對與市場價不相符的二手房交易價，將按評估價格計稅。

　　事實上，類似政策在與深圳相鄰的廣州已實施一年有余。去年6月1日，廣州正式對購買不足5年轉手交易的住房，銷售時按其售房收入全額征收營業稅。但一年以后的今年6月，廣州二手房均價已達到6000元/平方米，同比上漲21.72%。

　　“房源少，需求大，征稅只會增加買房者的負擔，無法抑制投資者炒房。”曾鈺凱說。

　　而深圳市日前正在進行的叫停內部認購、內部認籌等行為，以及即將開展樓盤明碼標價檢查等行動，早在廣州也已執行一年。廣州市國土房管局網站時時貼出相關的違規行為和查處結果。但是同樣無法抑制廣州房價的上漲。

　　廣州市目前致力于推出大量土地以及供應更多經濟適用房。深圳也開始了這方面的工作。7月17日，深圳市國土房產局公布 《深圳市住房建設規劃2007年度實施計劃》。“計劃”明確，今年全市新增住房用地供應總量為3.4平方公里，其中，商品住房用地為2.8平方公里，保障住房用地為0.6平方公里。但王鋒表示，深圳人多地少，每年可用于住房建設的土地一直僅1-2平方公里，遠遠低于北京、上海、廣州等特大城市。

　　來源：經濟觀察報網