本報記者 張曉暉 重慶、成都報道

　　就在各地房價紛紛暴漲，小產權房交易又陷入巨大爭議的情況下，成都、重慶的農村集體用地流轉試點能否在這方面率先取得突破，業界寄予厚望。

　　6月7日，成渝統籌城鄉綜合配套改革試驗區獲批設立。6月15日，重慶市委書記汪洋、市長王鴻舉一封公開信致社會各界，征求有識之士參與到這場改革中來。

　　7月1日，重慶市工商局允許農地承包經營權出資入股，開始涉及統籌城鄉改革中最核心部分的農地流轉獲得突破。

　　7月18日，重慶房管局相關負責人向本報透露，“農村集體用地流轉試點方面的細化政策8月底會逐步出臺。”

　　體制外“試水”

　　事實上，在農地承包經營權出資入股這一農地流轉的新形式之外，此前，成渝兩地對小產權房已經有所嘗試。

　　在成都市溫江區，小產權

房價格2000元/平方米左右，只相當于成都平均房價的一半，當地村民告訴記者，隨著特區的設立，房價上漲有點離譜，小產權房賣得還不錯。

　　在郫縣新明場鎮云凌花鄉，由于該地的小產權房地段不錯，有看房者在網上發帖詢問該處房屋適不適合購買，會不會在今后的城市規劃中被拆掉。

　　重慶的情況并不一樣，由于重慶的房價更低，均價只有每平方米3000多元，而且城鄉界域并不明顯，因此，重慶農村集體用地流轉的形式大致有兩種：一是農民修建農家樂、休閑山莊、

別墅之后，將該建筑物的使用權轉賣給他人獲益；二是直接將集體用地，以30年期轉租給他人。

　　記者在重慶市白市驛一處村子里看到，當地的村民將10畝集體土地以每畝每年700元的價格直接轉租，并且每過5年租金上漲100元，期限是30年。

　　目前，這10畝地上已經修建了五棟別墅，村民告訴記者，他們很清楚自己的土地不能自由買賣，因此以租代售成為了最佳的選擇。

　　九龍坡區一位不愿意署名的官員向記者表示，這類流轉行為是個別的并且是不被允許的。

　　在重慶一小時經濟圈之內的綦江橫山鎮，當地村民修建起不少

商品房向城市居民銷售，這些房屋室內面積多在50-60平方米，每平方米的價格是580元，一套房僅需3萬塊,價格還不到城市的1/5。

　　橫山鎮大南亞村的村民表示，一套鄉間別墅，背山面水，也就十幾萬塊而已。

　　重慶部分農地以這樣的方式體制外“試水”，記者所采訪的大多數政府官員對此持否定的態度。主要理由有二：一是現有土地制度不允許；二是有可能危害到耕地，導致土地監管失控。

　　而這些限制能否在成渝取得突破，仍有待城鄉統籌改革試驗區政策的進一步細化。

　　體制內嘗試

　　毋庸置疑的是，重慶允許農地承包經營權出資入股則是農地流轉的一次體制內嘗試。

　　“關于經營土地的很多東西，我們已經在做，但是不能說，因為有些方式觸及現行法律制度。”九龍坡區城鄉統籌辦黃華說，“我們走在法律的邊緣。”

　　九龍坡區是重慶城鄉統籌發展綜合改革的先行示范區。

　　在該區下發的一份改革總體方案中，對加快推進農地流轉的土地制度改革作了明確說明。九龍坡區對農地流轉的大致路徑是：按照“社會保障換承包地，住房換宅基地”的思路，采取置換或回購退出地，實施“新居工程”、享受廉租住房、自主購房補貼等辦法，鼓勵農民“自愿退出宅基地、流轉承包地”，進入城鎮或者農村新型社區居住。

　　實行農村建設用地房地 “兩證”分離，探索農村土地經營權和土地建構物物權化抵押貸款信貸模式。引導村集體經濟組織通過村民集資、土地經營權入股等方式，在中小企業創業基地和農副產品加工區修建標準廠房或職工公寓出租，壯大村級集體經濟，增加農民收入，逐步實現工業向園區(基地)集中、人口向新型社區集中、農用地向規模經營集中。

　　同是修建于集體用地上，區別于小產權房的另外一種住房是所謂的“新居工程”，即成渝兩地政府在城鄉一體化的背景下，由各個縣政府修的“新居工程”，最后拿的產權是由各個縣級以上的建設行政部門頒發的《成都村鎮房屋所有權證》。這種產權和小產權完全是兩個概念，并受到法律保護。

　　“土地流轉的背后，涉及到地方政府的巨大利益，尤其是目前西部地方政府財政緊缺，過度依賴于土地出讓金收入的情況下，如果讓農民直接參與土地流轉，這對政府將是巨大的考驗。”一位業內人士說。

　　該人士認為，農地流轉如果放開，真正惠利于農民，才是真正意義上的統籌城鄉改革。

　　就農村土地流轉的問題，農業部政策與法規司巡視員張紅宇曾表示，隨著經濟的發展，農戶自發流轉將構成土地使用權流轉主體。社區集體經濟組織采取入股、租賃(反租倒包)形式也推進了土地使用權流轉。

　　對具備條件，農民自愿要求的土地流轉，要予以支持和保護；對不具備條件的，絕不能違背農民的意愿，侵犯農民的利益。同時應鼓勵和支持農戶之間進行的轉包、轉讓、互換等土地流轉。

　　無論如何，一切皆如成渝兩地政府官員所言，“試驗區”的下一步發展，要靠先行先試。而怎么先行，怎么先試，是一個大問題。

　　來源：經濟觀察報網