本報記者 張曉暉 重慶、成都報道

　　就在各地房價紛紛暴漲，小產(chǎn)權房交易又陷入巨大爭議的情況下，成都、重慶的農(nóng)村集體用地流轉試點能否在這方面率先取得突破，業(yè)界寄予厚望。

　　6月7日，成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)獲批設立。6月15日，重慶市委書記汪洋、市長王鴻舉一封公開信致社會各界，征求有識之士參與到這場改革中來。

　　7月1日，重慶市工商局允許農(nóng)地承包經(jīng)營權出資入股，開始涉及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革中最核心部分的農(nóng)地流轉獲得突破。

　　7月18日，重慶房管局相關負責人向本報透露，“農(nóng)村集體用地流轉試點方面的細化政策8月底會逐步出臺。”

　　體制外“試水”

　　事實上，在農(nóng)地承包經(jīng)營權出資入股這一農(nóng)地流轉的新形式之外，此前，成渝兩地對小產(chǎn)權房已經(jīng)有所嘗試。

　　在成都市溫江區(qū)，小產(chǎn)權

房價格2000元/平方米左右，只相當于成都平均房價的一半，當?shù)卮迕窀嬖V記者，隨著特區(qū)的設立，房價上漲有點離譜，小產(chǎn)權房賣得還不錯。

　　在郫縣新明場鎮(zhèn)云凌花鄉(xiāng)，由于該地的小產(chǎn)權房地段不錯，有看房者在網(wǎng)上發(fā)帖詢問該處房屋適不適合購買，會不會在今后的城市規(guī)劃中被拆掉。

　　重慶的情況并不一樣，由于重慶的房價更低，均價只有每平方米3000多元，而且城鄉(xiāng)界域并不明顯，因此，重慶農(nóng)村集體用地流轉的形式大致有兩種：一是農(nóng)民修建農(nóng)家樂、休閑山莊、

別墅之后，將該建筑物的使用權轉賣給他人獲益；二是直接將集體用地，以30年期轉租給他人。

　　記者在重慶市白市驛一處村子里看到，當?shù)氐拇迕駥?0畝集體土地以每畝每年700元的價格直接轉租，并且每過5年租金上漲100元，期限是30年。

　　目前，這10畝地上已經(jīng)修建了五棟別墅，村民告訴記者，他們很清楚自己的土地不能自由買賣，因此以租代售成為了最佳的選擇。

　　九龍坡區(qū)一位不愿意署名的官員向記者表示，這類流轉行為是個別的并且是不被允許的。

　　在重慶一小時經(jīng)濟圈之內(nèi)的綦江橫山鎮(zhèn)，當?shù)卮迕裥藿ㄆ鸩簧?span id="q62sqsuuus" class=yqlink>

商品房向城市居民銷售，這些房屋室內(nèi)面積多在50-60平方米，每平方米的價格是580元，一套房僅需3萬塊,價格還不到城市的1/5。

　　橫山鎮(zhèn)大南亞村的村民表示，一套鄉(xiāng)間別墅，背山面水，也就十幾萬塊而已。

　　重慶部分農(nóng)地以這樣的方式體制外“試水”，記者所采訪的大多數(shù)政府官員對此持否定的態(tài)度。主要理由有二：一是現(xiàn)有土地制度不允許；二是有可能危害到耕地，導致土地監(jiān)管失控。

　　而這些限制能否在成渝取得突破，仍有待城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)政策的進一步細化。

　　體制內(nèi)嘗試

　　毋庸置疑的是，重慶允許農(nóng)地承包經(jīng)營權出資入股則是農(nóng)地流轉的一次體制內(nèi)嘗試。

　　“關于經(jīng)營土地的很多東西，我們已經(jīng)在做，但是不能說，因為有些方式觸及現(xiàn)行法律制度。”九龍坡區(qū)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌辦黃華說，“我們走在法律的邊緣。”

　　九龍坡區(qū)是重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展綜合改革的先行示范區(qū)。

　　在該區(qū)下發(fā)的一份改革總體方案中，對加快推進農(nóng)地流轉的土地制度改革作了明確說明。九龍坡區(qū)對農(nóng)地流轉的大致路徑是：按照“社會保障換承包地，住房換宅基地”的思路，采取置換或回購退出地，實施“新居工程”、享受廉租住房、自主購房補貼等辦法，鼓勵農(nóng)民“自愿退出宅基地、流轉承包地”，進入城鎮(zhèn)或者農(nóng)村新型社區(qū)居住。

　　實行農(nóng)村建設用地房地 “兩證”分離，探索農(nóng)村土地經(jīng)營權和土地建構物物權化抵押貸款信貸模式。引導村集體經(jīng)濟組織通過村民集資、土地經(jīng)營權入股等方式，在中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地和農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)修建標準廠房或職工公寓出租，壯大村級集體經(jīng)濟，增加農(nóng)民收入，逐步實現(xiàn)工業(yè)向園區(qū)(基地)集中、人口向新型社區(qū)集中、農(nóng)用地向規(guī)模經(jīng)營集中。

　　同是修建于集體用地上，區(qū)別于小產(chǎn)權房的另外一種住房是所謂的“新居工程”，即成渝兩地政府在城鄉(xiāng)一體化的背景下，由各個縣政府修的“新居工程”，最后拿的產(chǎn)權是由各個縣級以上的建設行政部門頒發(fā)的《成都村鎮(zhèn)房屋所有權證》。這種產(chǎn)權和小產(chǎn)權完全是兩個概念，并受到法律保護。

　　“土地流轉的背后，涉及到地方政府的巨大利益，尤其是目前西部地方政府財政緊缺，過度依賴于土地出讓金收入的情況下，如果讓農(nóng)民直接參與土地流轉，這對政府將是巨大的考驗。”一位業(yè)內(nèi)人士說。

　　該人士認為，農(nóng)地流轉如果放開，真正惠利于農(nóng)民，才是真正意義上的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革。

　　就農(nóng)村土地流轉的問題，農(nóng)業(yè)部政策與法規(guī)司巡視員張紅宇曾表示，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)戶自發(fā)流轉將構成土地使用權流轉主體。社區(qū)集體經(jīng)濟組織采取入股、租賃(反租倒包)形式也推進了土地使用權流轉。

　　對具備條件，農(nóng)民自愿要求的土地流轉，要予以支持和保護；對不具備條件的，絕不能違背農(nóng)民的意愿，侵犯農(nóng)民的利益。同時應鼓勵和支持農(nóng)戶之間進行的轉包、轉讓、互換等土地流轉。

　　無論如何，一切皆如成渝兩地政府官員所言，“試驗區(qū)”的下一步發(fā)展，要靠先行先試。而怎么先行，怎么先試，是一個大問題。

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)