開發(fā)商建房最高征收率4%，個人轉(zhuǎn)讓普通住宅暫免，二手“豪宅”則要強征，此舉可能抬高房價

　　馬祚波 陳郁 徐曉風

　　昨天記者從南京市地稅局獲悉，該市醞釀近期向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅開征土地增值稅。據(jù)悉，南京此前一直是自行申報土地增值稅。有關(guān)人士評價說，政府部門此舉是想向熱度不減的樓市砍下“溫柔一刀”，但其效果恐怕反會抬升南京現(xiàn)有樓市價格。如何在調(diào)控市場的同時又不加重購房者的負擔，值得相關(guān)部門認真思考。

　　政策解讀

　　核心：清算企業(yè)土地增值稅

　　政策：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項目將進行土地增值稅清算。

　　解讀：該政策明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將進行清算式繳納，這意味著此前實行的"預(yù)征"為主的土地增值稅繳納方式結(jié)束。據(jù)稅務(wù)部門透露，南京近兩年已對32個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了土地增值稅清算，清算補征土地增值稅4186.57萬元。

　　核心：開發(fā)商瞞稅要多掏錢

　　政策：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果出現(xiàn)諸如未設(shè)置賬簿的、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的等5種違規(guī)行為，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

　　解讀：稅務(wù)部門表示，此舉就是為了震懾想蒙混過關(guān)的部分開發(fā)企業(yè)，根據(jù)相關(guān)收取標準，如果企業(yè)出現(xiàn)類似情況，稅務(wù)部門將按照核定征收率進行強行征收，一般征收比例要高出正常預(yù)征的1%。

　　核心：個人繳稅三種方法

　　政策：對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿5年或5年以上，免征土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住不滿3年全額征收。

　　解讀：稅務(wù)部門解釋說，個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅需征稅的，可以有三種方法方式計算繳納土地增值稅，個人買賣交易時可以進行選擇。

　　比如，提供購房發(fā)票及完稅憑證的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額以及繳納的相關(guān)稅金作為扣除額，計算繳納土地增值稅。如果轉(zhuǎn)讓者既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，則按轉(zhuǎn)讓收入的1%計征土地增值稅。

　　模擬繳稅

　　對于個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅涉及到的繳納土地增值稅問題，稅務(wù)部門給出了三種計算方式，本報記者經(jīng)過計算后發(fā)現(xiàn)，其實第三種按照轉(zhuǎn)讓收入1%計征土地增值稅的算法最為省錢。

　　小張將三年前買的價值100萬180平方米的房子以150萬賣掉，銷售時繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅等各項稅費約10萬，且能向稅務(wù)機關(guān)提供當時購入房屋的有關(guān)發(fā)票及已繳稅款的憑證，小張賣這套房子應(yīng)交多少土地增值稅？

　　按照第一種算法，應(yīng)繳納的土地增值稅為：應(yīng)納稅款＝增值額×適用稅率-扣除項目金額×扣除率系數(shù)，具體計算結(jié)果為7.5萬元，而根據(jù)滿三年減半征收土地增值稅的政策，實際應(yīng)納稅款為7.5萬元/2=3.75萬元。而按照第三種方法，其計算公式為應(yīng)納稅款＝轉(zhuǎn)讓收入總額×1%。按照此種方法，其計算結(jié)果為15000元，同時按照減半原則，實際繳納土地增值稅為7500元。與第一種方法相比直接可節(jié)省30000元。

　　市場影響

　　萬科準備多花3個億

　　“最直接的影響無疑是增加開發(fā)商的成本”，南京城南一家開發(fā)企業(yè)的老總在接受記者采訪時，明白無誤地這樣表示。當土地市場的價值被“放大”到開發(fā)商無不“眼紅”的時候，土地增值稅的清算將大大增加企業(yè)成本的支出。該人士告訴記者，以國內(nèi)著名的開發(fā)企業(yè)萬科為例，為了避免土地增值稅的征收給萬科帶來較大的稅負壓力，從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準備金，2004至2006年三年時間里，萬科提留的資金從4000萬提高到9000萬，最后提高到3個億。由此可見，土地增值稅確實給企業(yè)帶來較重的成本負擔，折算到房價上，這也是一筆不小的“損失”。

　　買新房又要多掏錢

　　一位房產(chǎn)專業(yè)人士給記者算了一筆賬，如果一家樓盤原定的售價為每平方米6000元，利潤空間為每平方米1200元，那么被清算土地增值稅后，房價的利潤有可能被“刨”去400元。但是開發(fā)商會舍得“放棄”400元的“肥肉”嗎？答案顯而易見，增加的成本肯定被轉(zhuǎn)嫁到買房人的身上了。因此，清算土地增值稅后給購房者帶來的并非是利好消息，房價將有可能繼續(xù)小幅上揚。

　　一位不愿透露姓名的開發(fā)企業(yè)負責人直截了當?shù)馗嬖V記者，“開發(fā)商也是要承擔風險的，南京市并非所有的地塊都在增值，而且增值后的價值如何評估，也存在問題。除了土地會增值以外，開發(fā)企業(yè)的運行成本、人員工資、辦公費用等每年都要增加，這筆賬又該如何算？說句實話，羊毛出在羊身上，開發(fā)商多繳的稅最終還是反映在房價上，只要購房需求依舊強勁，房子還是會不愁賣的。”

　　二手房價也可能要漲

　　繼上海之后，南京出臺的征收土地增值稅“連鎖反應(yīng)”在二手房市場上同樣掀起了波瀾。在華僑路上的一家中介公司里，記者遇到了正打算賣房的孔先生，他告訴記者，他的房產(chǎn)面積剛好超過144平方米，屬于征收標準中的非普通住宅，而且購買的年限還不到3年，需要全額繳納土地增值稅，“如果按照1%征收的話，增加的稅款差不多8000多元，這可不是一筆小數(shù)目啊”。

　　記者在采訪中還了解到，一旦正式清算土地增值稅，南京二手市場的“陰陽合同”將有進一步增加的趨勢。一位中介行業(yè)人士表示，為了避開過高的稅款，有相當多的買賣雙方通常會與中介方簽訂兩份總額不一的合同，其中一份為真實的購房合同，另一份則將房價壓低，企圖蒙混過關(guān)，“其實這種想法多少有點一廂情愿，稅務(wù)部門的價格系統(tǒng)一直處于不斷更新當中，如果一處小區(qū)的房價達到過某一高度，今后再次出現(xiàn)低于此價格的交易行為，將很難過關(guān)。”記者了解到，河西的新城市假日項目過去在二手市場的成交價被一直“拉”在江南八區(qū)的普通房標準每平方米8690元以下，以避開4%的高契稅。不過，數(shù)月前有幾套該樓盤的房產(chǎn)價格突破了這一“紅線”，在此之后，凡是低于8690元的房價被一律打了“回票”，要求重新評估。

　　“征收土地增值稅對人們的影響更多是在心理上”，一位二手房專家告訴記者，去年開征了個人所得稅，今年又再次清算土地增值稅。該人士認為，稅負的增加確實清理出部分炒家，不過也使得老百姓的買房成本不斷抬升。

　　名詞注解

　　普通標準住宅：是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按當?shù)卣�府部門規(guī)定的建筑標準建造，建成后的商品房按商品房住宅價格管理的要求實行國家定價或限價，由政府指定銷售對象的住宅，具體為安排住房困難戶、解決中低收入者住房而建造的經(jīng)濟適用房、中低價商品房等。

　　普通住宅：是指同時滿足以下條件的住宅：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含1.0)以上；(2)單套建筑面積在144平方米(含144平方米)以下；(3)實際成交價格在同類區(qū)域住房平均交易價格1.44倍以下(含1.44倍)。

　　非普通住宅(豪宅)：非普通住宅只要滿足以下一條即成立：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0)；2、單套建筑面積在144平方米以上(不含144平方米)；3、江南八區(qū)住宅的成交價在每平米8690元以上。

　　相關(guān)新聞

　　京杭溫滬已經(jīng)

　　強征土地增值稅

　　上海市已經(jīng)于7月15日開始清算土地增值稅，對個人轉(zhuǎn)讓的非普通住房實行核定征收，即凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。據(jù)了解，公布稅收政策后，上海市的二手房交易并沒有出現(xiàn)明顯的變化。由于一直存在供應(yīng)不足的矛盾，買方和賣方的比例失調(diào)，這直接導致交易的稅費都加到了買方身上。

　　記者了解到，上海并不是第一個開始征收二手住宅土地增值稅的城市。此前，北京和杭州已經(jīng)正式征收，溫州也宣布在今年7月1日開始征收二手住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅。北京從去年12月1日起，對于個人轉(zhuǎn)讓的二手非普通住宅，按轉(zhuǎn)讓交易價格的全額1%征收土地增值稅。杭州則是今年2月1日開征二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的，雖然也有規(guī)定增值額實行四級超額累進稅率計算征收的方法，但大部分房源還是按照總價0.5%的方式征收。從北京、杭州開征半年來的情況看，土地增值稅由于稅率較小，對于整體市場影響并不大。

　　鏈接

　　二手房交易稅知多少

　　在二手房交易中，對于普通二手房來說，房主應(yīng)承擔的稅包括契稅2%、營業(yè)稅5.5%(未滿5年)、個人所得稅1%(或增值額20%，通常以總房款1%征收居多)，總共相當于總房價的8.5%。

　　通訊員 徐瑛輝 楚天佑

　　本報記者 馬祚波 陳 郁 徐曉風