劉萬專 毛巖巖

　　今年8月1日起，深圳二手房交易將全面啟用《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》(2007版)，屆時，深圳市所有二手房交易簽訂的《居間合同》都必須通過“深圳市二手房網上交易系統”打印，其他任何印刷版、手寫版合同均不得繼續使用。

　　《居間合同》的出臺能否徹底絕殺“陰陽合同”，從而為二手房交易個稅征收鋪路？

　　二手房的賣主或買家，是準備受用“陰陽合同”的最后晚餐，還是愿意等待《居間合同》？

　　新合同單列中介傭金及違約責任

　　《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同》將自8月1日開始啟用。業內人士稱新版《居間合同》對交易三方的權利義務劃分清晰，可避免交易糾紛，規范整個交易程序。

　　2004年12月1日，《深圳市房地產經紀合同》(示范文本)正式實施，但不是強制性規定，所以各中介還是繼續使用各自版本。由于各中介合同內容不統一，存在各種漏洞，造成交易過程中產生眾多糾紛。

　　新版《居間合同》分為四個部分：第一部分是特別提示，是對交易過程經常出現問題地方的提醒；第二部分是買賣雙方在交易過程中的權利義務及違約責任；第三部分是居間服務，是對居間方的傭金、違約責任等進行約定；第四部分是其他約定和房地產交接清單。

　　與各大中介的居間合同相比，新版《居間合同》除了對買賣雙方的權利義務及違約責任劃分更細外，單列了居間方(中介)的傭金及違約責任。深圳市房地產業協會行業服務部部長張媛介紹說，以前的居間合同對中介自身保護條款很多，但很多得不到法院支持，新版合同讓中介在買賣雙方違約的情況下正常權利得到保障。

　　新版《居間合同》除了規定更為細化之外，傭金收取也將更為明確。新合同規定，簽訂《居間合同》時買方、賣方應分別向居間方支付不超過傭金總額20%的金額。如果買方或賣方未能簽訂《深圳市二手房買賣合同》，則此款項作為居間必要費用無需退還。如果居間方存在過錯或違約，則居間方應向買賣雙方雙倍返還已收取的必要費用。新版合同還規定，買賣雙方“跳單”，居間方有權要求買賣雙方支付本合同約定的全部傭金。

　　二手房市場“陰陽合同”多

　　在房屋買賣市場，“陰陽合同”大量出現，成為不容忽視的一個問題。實際交易中，買賣雙方為達到避稅或其他目的，向有關部門登記時用一張合同，通過少報價格或少報面積的方式，降低買賣合同標的，報低價格少納稅，稱為“陽合同”；賣家與買家另簽一份合同，作為實際支付交易金額的合約并實際履行，稱為“陰合同”。“陰陽合同”不僅使國家稅收蒙受損失，而且動搖社會對誠信經營、履約和納稅的信心，擾亂市場經濟秩序。

　　新合同啟用后，必須提供房產證號才能下載《居間合同》，最初輸入的房產價格、稅費等資料會直接轉入到之后簽訂的《深圳市二手房買賣合同》。據介紹，此次啟用的新版合同，是在2004年發布的《深圳市房地產經紀合同》(示范文本)的基礎上經過眾多律師、法院、中介等專家的研究，歷經15次修改后完成。

　　《居間合同》的出臺方的初衷是，這樣不僅可以防止期房銷售，又可以在很大程度上杜絕“陰陽合同”的產生。深圳市房地產業協會亦表示，將來會在各中介網點懸掛“二手房購房指引”，提醒購房者一定要簽網上打印的合同，避免不必要的糾紛與風險。

　　強征個稅或將促成交易觀望期

　　《居間合同》的出臺能否為征收二手樓買賣個人所得稅征收鋪平道路？

　　記者昨日在蓮花路某地產中介鋪位咨詢時，一位陳姓經理熱情地鼓動稱：深圳二手樓市場即將啟動強征個稅政策，“你的房子最好在這個月內就出手吧！”

　　據房地產中介行業目前的市場反映來看，對于二手樓交易強征個稅政策的猜測，將使深圳的二手樓市迎來一個觀望期。目前的深圳二手樓市，投資者所占的比例不在少數，但若強制征收個稅政策實行，由于稅費成本以及利息成本的增加導致了投資成本增加，使投資者預期的利潤被大幅削薄，預計二手樓市投資者的比例將會減少。在樓市進行過多次投資的王女士認為：“國家的稅收政策越來越嚴厲，投資成本太高，利潤又不多，不適合再進行了。”

　　聲音

　　網友：沒有充分約束買賣雙方

　　二手房買賣要換新版合同，那么，手中擁有房子的賣主們是否著急了呢？7月上旬，我市房地產權羅湖登記中心曾多日出現市民排長隊辦證現象，為了拿到號，有人甚至凌晨三四點就趕來排隊。7月9日上午11點半左右，記者在新聞路福田區房地產權登記中心看到，這里雖然沒有排長隊現象，但短短半天辦證號已排到160多號；7月10日，在福田登記中心排隊辦理二手房交易證明的也超過50人。住在景新花園的徐先生說，之所以過戶的人那么多，大部分是聽說二手房強征個稅將要出臺。

　　二手房買賣新合同也是近期網上的熱門話題。有網友評論：感覺不是很實用，沒有充分約束買賣雙方，也沒有說如果“跳單”或在什么情況下“跳單”才能算違約，中介方還是沒保障。而且也沒說清楚如果家私電器都帶加

　　賣主:我就認“實收”

　　正準備將景田北某住宅賣出的李先生謹慎地表示：“先交傭金不妥。”在李先生看來，“實收”是目前交易時的普遍式，新合同約定買賣雙方違約，居間方無需退還傭金，這里應該分清楚是買方違約還是賣方違約。同時，規定的“跳單”中介可要求賠償合同約定的全部傭金這條好像也不具可操作性，因為客戶“跳單”時通常都沒有簽訂居間合同，傭金無從說起。

　　具有十年律師經驗的鄭先生分析認為，“實收”約定不違反法律規定，屬有效約定。從法律角度來說，交易雙方約定由買方替賣方支付所有稅費，買方表示同意，該條款是雙方當事人的真實意思表示，且不違反國家法律規定，沒有導致國家稅款流失，屬于有效約定。

　　市民:會不會加重購房者負擔

　　也有市民認為，強征二手房個稅或許又將進一步加重購房者的負擔。由于“實收”約定合法，增加稅負沒有降低賣方的利潤空間，反而增加了買方的購房成本，政府打擊炒房者的板子會不會又打到被保護人——普通老百姓的屁股上？