□本報記者 李良 上海報道

　　在一輪疾風暴雨的上漲后，上海房價又成了市民們的焦點話題。有趣的是，在這一波被業內人士稱為“重回上升通道”的漲價中，許多觀望了兩年之久的自住客們勇敢地殺入了樓市，而那些精明老道的投資客們卻選擇了作壁上觀。“兩個月前也許我會考慮投資，但最近漲的有點過火了，連我都感覺有些害怕，還是不碰的好。”征戰上海樓市多年的夏先生說。據一份來自中介機構的報告顯示，近期上海樓市的放量成交中，投資客占約兩成。

　　自住客撬動房價

　　作為萬科的“粉絲”，王先生一直渴望買一套萬科的房子。6月的一個黃梅天，他專程來到萬科新里程售樓處了解即將開盤的新房價格，結果讓他大吃一驚：即將開盤的均價達到14000元/平方米，而就在兩個月前，這個樓盤的新房均價僅為10000元/平方米。王先生的遭遇是近期上海房價猛漲的一個縮影。

　　從4月底開始，上海的新開樓盤幾乎無一例外地選擇了漲價，天天房展網對月成交在5套以上的在售樓盤進行連續兩個月的跟蹤統計，全市目前已有189個樓盤的房價漲幅超過了3%。5月份，漲價的樓盤主要集中在內環和中環，其中，新湖明珠城以最高報價超過此前報價近70％而成為市場焦點；而到了6月份，漲價風波開始向外環外蔓延，位于九亭的綠庭尚城成為漲價先鋒，6月份新推房源均價比此前價格上漲了24.1%。

　　自住需求集中性爆發導致的供不應求，被視為此輪上漲的主因。5月份，上海商品房成交量達到272.81萬平方米，比歷史上成交量最高的去年5月份還高17.64萬平方米，環比4月增加了30%。5月最后一周則以80.81萬平方米的歷史最高天量收官，銷售量百套以上的樓盤超過100家。在二手房市場，由于看房的太多，房東頻繁加價開始成為常態，談定價格后又拒絕出售的案例也層出不窮。

　　上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，如果上海市在建住宅施工面積不到6000萬平方米，那上海市未來兩三年內，如不迅速采取增加住宅供地和擴大住宅在建規模的話，上海住宅的房價將可能面臨進一步上漲的內在壓力。

　　不過，市場供不應求的現象被一些業內人士認為是一種“假象”。“眼下上海樓市非理性繁榮的幕后，必定藏有某些

開發商捂盤惜售以及故意制造緊缺的‘陽謀’。”一位分析師表示，“這就類似于股市中的‘坐莊’，制造消費者‘不買還要漲’的恐慌心理。”

　　部分投資客不急于出手

　　與自住客們的蜂擁入市不同，許多以房屋升值牟利的純投資客們，這次卻一反常態地按兵不動，觀望成為他們中間的主流。

　　夏先生是一位激進的投資客，喜歡充分利用銀行貸款的杠桿效應謀取最大效益。激進思維使得即便在上海樓市近年最低迷的時候，他仍然敢出手在市中心區域選購中意的房子投資。但令記者不解的是，在6月份上海房價繼續突飛猛進的時候，他非但沒有增加投資，反而開始逐步拋售手中的房子。“如果你去中介走一圈，你會發現，最近上海二手房市場頻繁出現‘跳價'現象（房東違約加價），但那些房東多次跳價不是因為對后市充滿信心，而是因為他們根本不知道自己的房子該賣多少錢。”夏先生說，“這一波漲幅實在太嚇人，而上漲主要是開發商們強行帶動起來的，自住客們被恐慌情緒卷進市場，并不是需求真的多到房價需要大漲了。所以對一個純粹的投資者來說，這種時候反而是離場的好時候。”

　　另一位投資者王女士覺得，上海樓市仍然存在投資機會，但在一些關鍵性的指標如交易成本和流動性上，已經體現出巨大的投資風險。王女士給記者算了一筆帳，以一套售價200萬的房子為例，剔除印花稅等小稅種，如果未滿5年持有期需要交納的

契稅、營業稅和土地增值稅等合計約為14萬元，假設這套房子的盈利是20萬元，還有可能征收

個人所得稅4萬元，考慮到房價波動的風險和時間價值以及貸款利息成本，這套房子投資幾乎無利可圖。

　　二手房市場的流動性也令不少投資者感到頭痛。在近兩年的低迷期中，上海二手房市場相對于一手房的劣勢非常明顯地表現出來，包括成交量和降價幅度，即便在近兩個月的活躍期，上海二手房的交易仍然大大落后于一手房。“一般來說，二手房的漲幅是依賴于一手房的，而我們的最佳投資途徑無非就是買入新房，轉入二手房市場后等待一手房漲價帶動二手房的上漲。”對上海樓市頗為稔熟的李小姐說，“因此，二手房的流動性對我們很重要。如果一套房子掛牌后一年半載都不能成交，那就會增加交易成本，投資的風險會大大增加。”

　　而與夏先生快進快出風格不同的王老先生，則是一位沒有了主動權的投資客。在2005年房價最高峰時，他買入了上海萬體館附近的一套房子，此后便長期忍受著房價低迷的痛苦。也許正是有了被“蛇”咬的經歷，他對當前的房價上漲依然存有戒心。手上的房子盡管已經解套，但是扣除各種成本費用后，依然是不小的虧損，心有不甘的他戰戰兢兢地選擇了持房觀望。當記者問及他是否會考慮再入市投資時，他連連搖頭：“現在不敢了，等等再看吧。”

　　投資觀念在轉變

　　當一些投資客對樓市“恐高”的同時，另外一批看中房產保值的新投資者們開始悄悄入市。盡管他們的比例不高，但是卻代表著上海樓市投資的新趨向，林女士是其中的一員。在5月份，股市獲利頗豐的她感覺到股市震蕩加大，就果斷撤出一部分資金選擇新的投資方向。在仔細考慮之后，她最終還是選擇了樓市。她認為，在負利率和通貨膨脹的預期下，將錢存入銀行不如買固定資產，因為房子的價值會隨著通貨膨脹同步前進。“我買房不是為了掙錢，最主要的，是為了不輸錢。”林女士表示。

　　據復旦大學房地產研究中心副主任華偉分析，目前自住需求的主體是改善型，而改善型不僅要解決住的問題，還要考慮保值進而增值的雙重性，這也就是為什么上海市中心高檔房成交速度加快的原因。當前人民幣處在對內貶值，對外升值狀況，流動性資金過剩在過去兩年中沒有發生根本轉變，現在矛盾更加突出，而隨著證券市場風險提高，銀行和證券公司中大量過剩貨幣必然要找安全途徑，中產階層是其中的主力軍。