活動策劃： 柯鵬 李和裕

　　主 持 人： 李和裕

　　整理： 李和裕 實習生 唐皓

　　“上海樓市供求比連續幾個月保持在1.5：1，這一比例說明樓市供應量充足。”在上月上海召開的市政府例行新聞發布會上，新聞發言人對上海樓市的供需平衡狀況表示樂觀。但近期隨著上海樓市初夏“上火”的跡象越來越嚴重，供求比也呈現“逆轉”態勢。來自研究機構的數據就顯示，近幾周以來上海商品住宅市場表現為供不應求，供求比已上浮至1：2.21。這一樓市供求局面是否意味著對上海商品住宅市場的一次預警？今天我們就邀請市場人士為大家解讀。

　　“逆轉”意料之中

　　主持人：雖然上海

商品房市場的供求比整體處在1.5：1左右，但特別是隨著樓市“紅五月”的到來，商品住宅供求比“逆轉”的情況越來越明顯，您認可這一現象嗎？

　　薛建雄：我們研究中心從今年春節后就通過各大媒體一再警示上海新房市場供應不足，

房價存在上漲壓力。做出此預測的原因有二：一是每周的監控數據顯示，新房的供應量小于成交量，這個差距從4月樓市趨熱開始表現得更加明顯；二是也有政策原因，2004年國家調控設置了“8·31大限”，即控制土地的無序開發，使得土地供應量大幅下降，如今已過了兩年半時間，根據房地產的開發流程，宏觀調控導致的供應量下降也應該會逐步呈現，另外2006年“70-90結構調控政策”出臺后，一批規劃項目被推遲，這個供應量下降可能會出現在“金九銀十”期間。事實上，政府也早已意識到這一點，“五一”節前就曾特別開會通報房源供應充足的消息，希望市民冷靜客觀購房。

　　房價穩定可期

　　主持人：一些人認為，商品住宅供求比“逆轉”的情況不可忽視，因為供不應求的局面同時代表著房價勢必進一步攀升，您對此持何種意見？這構不構成對上海商品住宅市場的一次警告？

　　薛建雄：在今年5月需求全面體現的時候，上海新房市場就已經顯得過熱了，成交量周周創新高。而在剛剛過去的6月，樓市更加火熱，商品住宅的成交量以266.17萬平方米創下了上海“網上房地產”建立以來的數據新高。從我們的調查結果來看，前2個月的高成交不但消耗了去年上海樓市調整所積壓及春節期間股市創富所帶來的需求，也消耗了一部分未來的需求。因為，經過去年最為嚴酷的一輪調控后，上海房價未跌還漲，多數市民不得不接受房價長期上漲的趨勢，同時在預期房源供應不足的情況下，提前入市搶購優質房源。

　　但是，從上海“十一五”規劃來看，如果9個近郊新城的建設速度加快的話，還是能夠有效緩解外環以內人口增加的壓力。同時，如果這些地方的房地產開發能夠很好啟動的話，對新房供應不足的情況也會起到緩解效果。從重慶的多中心建設、新房供應量充足從而控制了房價上漲的經驗來看，上海房價在實現“十一五”規劃后進入平穩期也是可以期待的。

　　樓盤品質決定勝負

　　主持人：另外，數據表明，雖然上海樓市呈現供不應求之勢，但新增房源的去化速度其實一般，如6月底新增的36.9萬平方米中一周去化了5.03萬平方米，占供應總量的13.63%。在您看來，上海商品住宅目前的銷售局面究竟是怎樣的？

　　薛建雄：首先我要指出的是，以上數據的可比性不大。有些樓盤是在統計周的最后一天上市，它的供應量已經算進去了，但是多數樓盤推房源當天會很忙，成交的合同可能要到第二天才能到網上備案。就算是統計周第一天上市的樓盤，七天內又能賣掉多少呢？就算一個小型樓盤的銷售期都要半年以上，這樣算來，在統計周內銷售13.63%已經是個很不錯的業績了。

　　但說到市場上新房的銷售情況，我認為是市民在搶購優質房源，即在今年投機炒房比例大幅下降的情況下，只要符合市場需求的樓盤，不但價格高于同地區產品，銷售情況也比較好。事實上，現在上海購房者的層次分化已經非常明顯，富人們基本上都是買

豪宅板塊的高檔房，中高收入者寧愿住中環的高品質房也不會買市中心的低質樓盤。這說明上海樓市內地段不再是唯一標準，品質已經可以決定樓盤的勝負。