物業投資升值 投資回報率下降

　　郝倩

　　一系列的限外政策除了拉長外資用于收購物業的時間之外，似乎并沒有影響到其在上�！霸义X”的熱情。

　　高力國際昨日公布的數據顯示，今年上半年有13億美元外資涌入上海，其大多進行了整幢物業的收購，而去年全年這一數字是19億美元。

　　投資熱情不減

　　6月份，商務部會同外匯管理局出臺針對外商投資房地產的政策，限制此前境內公司采取相關手段規避利潤及資本利得相關稅賦。另外，如果境外房地產公司在中國設立項目公司已獲地方政府批準，還需要上報商務部備案。

　　此外投資項目啟動要求及更復雜的審批程序可能導致一些潛在收購不得不停止，并對當前正在洽談交易的某些條款予以強制再修改，而政策的影響在于對完成審批程序設立了更長的時間，這即使對一些實力雄厚的投資者也不例外。

　　“正如在2005年和今年

宏觀調控下的交易量所反映的那樣，整體市場的變化顯示出其對市場抑制政策的抵抗能力�！备吡�國際在昨天發布的《上海投資市場報告(2007上半年)》中如是分析。

　　外資用于收購上海整幢物業的資金每月遞增，成為佐證這一分析的有效例證。根據之前世邦魏理仕研究部的調查數據：2007年一季度，境外機構投資者在上海整幢物業的收購額為38億元(約合4.75億美元)，但截至6月份收購總額已經迅速躥升至13億美元。高力國際方面表示，本地投資者和境外機構投資者對參與到上海經濟發展中保持積極的興趣，而長期投資者繼續保持著創紀錄的投資交易量和交易額，這在幾年前是無法想象的。

　　可做類比的數字是：去年全年外資用于上海物業收購的總額為19億美元。同時，之前有數據顯示：過去三年中，境外機構投資者在上海用于整幢物業收購的總額為197億元(約合24.6億美元)。相比較而言，今年上半年的投資總額膨脹十分明顯。

　　今年上半年，市場約成交了10宗交易，主要集中在住宅物業上，上半年共有5宗交易涉及住宅物業，其中包括摩根士丹利收購了位于徐匯永新城的2幢大樓共計219個單元；印度尼西亞三林集團購買位于黃浦老西門的一個面積為20萬平方米的住宅項目；香港永業國際購買盧灣區一高檔物業63個單元；一荷蘭基金購買了虹口區富杰大廈。

　　根據高力國際的統計，上半年成交量最大的是位于上海黃浦區人民公園附近的一個集酒店、辦公樓和零售為一體的綜合型項目：金昌摩爾，該項目是由在香港上市的雅居樂集團從金昌集團購得的。

　　租金漲了

　　投資回報率跌了

　　這種外資投資熱情的背后是房地產市場整體性的“空置率下降”及“市值增加”。

　　《第一財經日報》了解到，上海上半年甲級

寫字樓市場需求強勁，共計10.26萬平方米面積的物業被來自金融、保險、商業咨詢、專業服務以及消費品等領域的公司吸納，而同期的供應量只有有限的14.44萬平方米。供求不平衡導致成交租金比去年第四季度上漲4.9%，市值同期水漲船高，比去年同期上漲11.2%。

　　“下半年租金和市值仍將保持10%的增長。”上海高力物業顧問有限公司研究與咨詢部高級經理陳漢輝對記者分析說。

　　同樣的“水漲船高”還體現在住宅和零售物業市場中。其中，上海購物中心首層平均租金達到每月每平方米120.6美元，比去年同期增長8.8%。不容忽視的是，在租金上漲的同時，投資回報率并沒有持續上升。陳漢輝對本報記者稱：“目前

豪宅的投資回報率為6%到7%；辦公樓為7%到8%；工業地產投資回報率為9%到10%。當然，相比于去年12月份，這些投資回報率都有所降低，應該說，近兩年以來，投資回報率都在逐步降低，這與收購合適物業越來越艱難有關�？梢韵胍姡�接下來收購整幢物業的投資回報率依然會持續下跌�！�