6月5日，上海市房屋土地資源管理局的一則通知，在上海乃至全國的房地產市場掀起了一波巨浪：7日下午，對天價豪宅“湯臣一品”的開發建設及銷售情況進行專項檢查。豪宅“湯臣一品”，可謂是當下“問題樓”的典型標本。它的被查，耐人尋味。囤地、捂盤、假售、抬價……當這些“怪狀”司空見慣之時，樓市確乎到了“強硬”糾偏之時；交易秩序整治務須強行入軌，普通住房的有效供給和廉租房等住房保障需要強力推進，價格市場化與社會公義之間的平衡亦應強勁引導。

　　銀聯信分析：

　　位于浦東陸家嘴地區的“湯臣一品”于2005年10月開盤， 掛牌均價每平方米11萬元至12萬元。該樓盤由兩幢40層和兩幢44層的超高樓組成。上市之后，樓盤開發商數次表態房子只面向“巔峰世界的杰出人士”，而開發商亦給客戶列出門檻，“身家5000萬的人士不受歡迎”。這些言論都給“湯臣一品”披上了“黃金甲”，將樓市中的絕大多數購房人拒之門外。開盤至今，網上顯示簽約3套、簽訂定金合同3套；同時，網上撤銷3套定金合同，撤銷率列全上海所有在售樓盤前列，尚余可售房源178套長期空置。

　　上海市房地局認為，該樓盤開盤以來，社會反響強烈，價格虛高，有捂盤惜售之嫌，簽約銷售環節有虛擬交易、自我炒作之嫌。

　　而就在今年3月，國家八部委聯合下發了《關于開展房地產市場秩序專項整治的通知》，并召開電視電話會議布置相關工作。眼下，全國都在調查是否存在“非正常、非市場”性的因素推動

房價快速上漲。

　　作為當下“問題樓”的典型標本的“湯臣一品”在今年6月7日被調查也在預料之中了。今年6月5日，上海市房屋土地資源管理局的一則通知，在上海乃至全國的房地產市場掀起了一波巨浪:7日下午，對天價

豪宅“湯臣一品”的開發建設及銷售情況進行專項檢查。本次檢查還包括其他三個樓盤和一個房地產經紀公司同時被點名調查，它們分別代表了四種不同情況:價格虛高、內部虛擬預訂、合同撤銷率過高、中介私自加價。值得關注的是，“掛牌價格畸高”首次被視為存在涉嫌捂盤的可能，進而被納入檢查范疇。

　　“湯臣一品”被查的意義在于它是當下“問題樓”的典型標本。在“湯臣一品”開發、銷售諸環節，留下了市場一再重復的典型“癥狀”:

　　“囤地”——拿地十年后方開賣。工商資料顯示，“湯臣一品”的地塊早在1995年就全部獲得，從拿地到項目銷售跨越十年之久，其間土地囤積閑置多年，卻沒能按照國家的相關規定被處理。高容積——建面為用地面積7倍。作為住宅樓盤，“湯臣一品”的容積率超過7。如此畸高的容積率在住宅市場無法想象，但湯臣做到了，并且是在上海浦東小陸家嘴黃金地段創下了這一容積率的高紀錄。

　　“暴利”——售價數倍于成本價。“湯臣一品”每平方米的土地成本不超過1萬元，建安成本不超過1萬元，前期加配套不會超過0.2萬元，加上各項稅費，綜合成本應在每平方米3萬元以內。大約5年前，一家商業銀行給“湯臣一品”發放開發貸款時，成本評估大約也是每平方米2萬元。即便考慮到開發周期長、財務成本高，幾萬元成本與11萬元售價之間的差距仍令人咋舌。有人將“湯臣一品”與其周邊的金茂大廈、在建的環球金融中心進行對比測算，按現價賣掉“湯臣一品”(總售價約156億元)，再造一幢金茂大廈(造價約43.2億元)和環球金融中心(造價約72.7億元)都綽綽有余。

　　“惜售”——全部賣出需用百年。據了解，“湯臣一品”自開盤至今已有20個月，僅簽約售出3套房。有人估算，按此銷售速度，該天價樓盤要想清盤的話，至少還得花99年。

　　“炒作”——樓房炒出古董概念。湯臣集團有關人士在多個場合為“湯臣一品”銷售公開造勢:位于上海市中心位置獨一無二，擁有頂級“明星身價”，甚至將其類比于“古董”，具有絕對的“收藏價值”。更匪夷所思的是，湯臣還強調:維持高價是出于房地產市場健康著想，因為高價可以抑制投資。“湯臣一品”開盤至今，簽約3套、簽訂定金合同3套，同時網上又撤銷了3套定金合同。高撤銷率難免有“虛擬交易”之嫌。

　　上述種種“癥狀”在當前樓市很普遍。一些樓盤已達預售標準但就是不申請預售，即便已取得預售許可證也遲遲不開盤;或者已開盤，但拒絕對外銷售，以虛擬預訂、預售合同或掛牌價格畸高等方式捂盤。至于縱容銷售人員利用職業便利炒作房價，制造虛假銷控表、人為組織排隊等方式哄抬房價，更是屢見不鮮。

　　在被調查之后，“湯臣一品”項目的母公司湯臣集團隨即在香港聯交所發布“澄清”公告，稱“該發展項目之開發建設及銷售方面未有不遵守適用法例及規例”。項目所有的銷售都名副其實。湯臣集團主席徐楓7日在接受媒體采訪時表示，湯臣“不怕調查”，“湯臣一品”不會降價出售。

　　然而，湯臣一品項目并沒有給湯臣集團帶來利潤上的增加，而是逐漸侵蝕著湯臣集團的利潤，繼2005年拖累湯臣集團利潤大跌48.6%后，湯臣一品2006年再次扮演“殺手”角色。湯臣集團發布的2006年年報顯示，由于湯臣一品銷售不順，外加土地

增值稅清算，集團業績一落千丈，虧損5551萬港元。湯臣集團表示，如果不計土地增值稅影響及投資物業的公平值變動，集團去年盈利1.1313億港元。但即使排除上述影響，湯臣集團去年利潤仍然大跌44.2%。

　　解剖標本的意義在于實現由個別到一般的警示。“湯臣一品”被查的背后是當下樓市整治刻不容緩的現實。房地產市場交易秩序亟待“強行入軌”，交易環節的公序良俗尤需培育。虛擬交易、炒賣樓花、囤積居奇、人為制造樓荒……凡此種種，最直觀的“反應場”就是交易環節。因此，隨著國家對樓市整治政策的陸續出臺，這些哄抬房價，虛擬交易、人為炒作的房地產企業將面臨政策上的壓力，同時也會由于公司自身項目的銷售不暢，而面臨經營上的困難。

　　[本文由北京聯合信息網中國信貸風險信息庫提供，未經北京銀聯信信息咨詢中心書面許可，請勿轉載。]