【推薦閱讀】解讀政府工作報告背后深意:房地產(chǎn)崩潰是聳人聽聞

　　專家預(yù)測，限購或有步驟調(diào)整，地方政府將接力松綁

　　兩會后或迎第四輪房地產(chǎn)政策放松

　　□記者 梁倩 北京報道

　　“兩會后地方或?qū)⒂瓉淼谒妮喎康禺a(chǎn)刺激政策。”5日，2015年政府工作報告指出，2015年房地產(chǎn)政策將堅持分類指導(dǎo)，因地施策，落實地方政府主體責(zé)任，支持居民自主和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，2015年政府工作報告對于房地產(chǎn)的表述方式用“支持促進(jìn)”代替了“調(diào)控抑制”，再提穩(wěn)定住房需求，地方或在穩(wěn)增長壓力下進(jìn)行強(qiáng)刺激，樓市也將進(jìn)一步回暖。

　　CEIC研究中心研究員楊科偉表示，此次報告首提“支持改善性住房需求”，極有可能進(jìn)行二套房貸和一線城市限購調(diào)整。

　　張大偉也認(rèn)為，限購政策或有步驟調(diào)整。他表示，目前全國執(zhí)行限購的城市只有5個，其中以一線城市為主，直接取消的可能性很小，而通過工作居住證、納稅證明等繞道寬松的可能性較大。

　　與此同時，存量房轉(zhuǎn)公租房、安置房，政府投資有利于減輕庫存壓力。楊科偉認(rèn)為，雖然存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，先前已有提及，而此番在《政府工作報告》明文發(fā)布，更將其提升到了2015年國家戰(zhàn)略部署高度。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年末全國房地產(chǎn)可售面積達(dá)6億平方米，同比增長26.1%，再創(chuàng)歷史新高，這一政策的執(zhí)行無疑有利于加速閑置存量房流轉(zhuǎn)，減少社會資源浪費(fèi)，并減輕目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場存量高企的壓力。

　　張大偉還預(yù)測，地方政府將接力松綁政策，非常直接的出臺稅費(fèi)減免，購房補(bǔ)貼等多種救市政策。

　　此前，截至2014年8月底，46個限購城市已有40個松綁，樓市限購時代就此進(jìn)入尾聲。在中國經(jīng)濟(jì)增速放緩，但強(qiáng)刺激已被中央摒棄的宏觀背景下，以放松房貸為標(biāo)志的新一輪救市浮出水面。9月底，央行[微博]發(fā)布新政，開啟第二輪救市熱潮，涉及首套房貸款利率優(yōu)惠、放松首套房認(rèn)定、放松公積金貸款、財政補(bǔ)貼等內(nèi)容。隨后，連續(xù)兩次的降息，開啟了第三輪托市。

　　“當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長放緩壓力不減，房地產(chǎn)業(yè)也將繼續(xù)為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長做出重要貢獻(xiàn)。溫和的政策環(huán)境對樓市而言積極利好�！睆埓髠ケ硎荆瑲v次市場起伏并非僅由政策主導(dǎo)，而是受到前期調(diào)整幅度、供求格局變化、整體經(jīng)濟(jì)水平以及人口結(jié)構(gòu)演變等多方面因素影響，因此后市走勢需從各個維度綜合預(yù)判。其中，市場整體存量的大幅增長，尤其是一二線城市以外地區(qū)庫存的持續(xù)攀升，將成為影響市場變化和地區(qū)分化的重要因素。2015年重點城市的銷量好于2014年是確定的，特別是在這部分城市供需關(guān)系改善明顯情況下，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

　　但楊科偉提醒，對于房地產(chǎn)行業(yè)，政策平穩(wěn)趨寬是確定的，但行業(yè)趨勢已變。長期來看，如今我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨資源環(huán)境約束加大，過去高投入、高消耗、偏重數(shù)量擴(kuò)張的發(fā)展方式已經(jīng)難以為繼，必須推動經(jīng)濟(jì)在穩(wěn)定增長中優(yōu)化結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)作為“調(diào)結(jié)構(gòu)”的主要對象之一，行業(yè)規(guī)模不太可能再度擴(kuò)張；與此同時，行業(yè)數(shù)年高速發(fā)展已經(jīng)使得住房稀缺性下降，住房需求基本滿足，故而行業(yè)需求結(jié)構(gòu)在持續(xù)變化。

　　的確，從地方松綁限購，到中央降低貸款利率，雖然此前政府也屢屢放松房地產(chǎn)市場政策，但行業(yè)回暖仍有待時日。根據(jù)銀河證券統(tǒng)計，2月，36個主要城市新建商品住宅銷量環(huán)比大幅回調(diào)43.5%，同比則小幅下滑6.8%，為2014年月平均成交量的60.9%。中國指數(shù)研究院[微博]數(shù)據(jù)顯示，2015年2月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10539元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.24%。其中，39個城市環(huán)比上漲，61個城市環(huán)比下跌。同比來看，全國100個城市住宅均價與2014年2月相比下跌3.84%，跌幅較上月擴(kuò)大0.75個百分點。另外，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18957元/平方米，環(huán)比小幅下跌0.17%；同比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大1.22個百分點至2.45%。

　　對此，有分析人士表示，雖然有春節(jié)因素影響，但2014年下半年以來的政策效應(yīng)遞減，短期內(nèi)并未實質(zhì)推動成交回暖，加之今年經(jīng)濟(jì)增速將繼續(xù)走低，使得購房者整體信心下降，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時日。