【推薦閱讀】一線樓市到十字路口：房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)打架引真假摔之爭(zhēng)

　　預(yù)期形成  一線城市降價(jià)潮將至

　　張曉玲

　　上周，深圳新房市場(chǎng)出現(xiàn)年初以來(lái)從未出現(xiàn)過(guò)的新局面：5個(gè)樓盤扎堆開(kāi)盤，為市場(chǎng)供應(yīng)了1122套剛需及高端住宅。

　　中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)指出，房?jī)r(jià)下行調(diào)整已成必然，反映二手住宅市場(chǎng)價(jià)格的中原領(lǐng)先指數(shù)已顯示這一趨勢(shì)，上周中原經(jīng)理指數(shù)和中原報(bào)價(jià)指數(shù)更是降至近兩年新低，市場(chǎng)預(yù)期正在進(jìn)一步下調(diào)。新房市場(chǎng)價(jià)格將迎來(lái)新一輪的調(diào)整。

　　價(jià)格下跌預(yù)期已成

　　上周之前，多數(shù)項(xiàng)目還是扭扭捏捏，一拖再拖。5月，深圳原本有20個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但由于客戶蓄積數(shù)量銳減，開(kāi)發(fā)商普遍擔(dān)心去化慢，最終只有12個(gè)項(xiàng)目如期開(kāi)盤。6月上半月，市場(chǎng)未有好轉(zhuǎn)跡象。但開(kāi)發(fā)商庫(kù)存積壓，資金壓力驟增，又面臨即將到來(lái)的年中業(yè)績(jī)考核，在重重壓力之下，新項(xiàng)目終于在上周集中爆發(fā)。

　　雖然深圳單周推售量創(chuàng)下年內(nèi)最高值，但仍遭遇購(gòu)房者的冷對(duì)。這5個(gè)項(xiàng)目除了性價(jià)比較高且蓄客持久的中海九號(hào)公館以外，其余都是慘淡收?qǐng)觯�開(kāi)盤銷售率平均僅4成左右，遠(yuǎn)低于去年7成的周均水平。

　　就剛需項(xiàng)目而言，要達(dá)到比較理想的銷售率，開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)客戶一般需超過(guò)住宅推售數(shù)量的40%。但上周深圳開(kāi)盤的項(xiàng)目無(wú)一達(dá)標(biāo)，有些項(xiàng)目到場(chǎng)客戶量甚至只有推盤量的一半。“客戶對(duì)價(jià)格下跌的預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，所以等待成了最佳選擇。”業(yè)內(nèi)分析人士說(shuō)。

　　深圳中原地產(chǎn)認(rèn)為，歸根結(jié)底，當(dāng)前市場(chǎng)行情低迷，正是緣于客戶已經(jīng)形成了價(jià)格下跌的預(yù)期，新開(kāi)盤項(xiàng)目要想吸引客戶購(gòu)房就得下調(diào)定價(jià)，以低于周邊同質(zhì)樓盤的水平入市，才有可能符合客戶心理預(yù)期，成就熱銷。

　　北京市場(chǎng)的情形類似。鏈家地產(chǎn)[微博]市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，除非有顯而易見(jiàn)的行政刺激手段，否則市場(chǎng)在短期內(nèi)仍會(huì)維持冷淡的狀態(tài)，大部分剛需觀望濃厚并看跌房?jī)r(jià)，而當(dāng)前業(yè)主的心理價(jià)位并不會(huì)隨市場(chǎng)不斷下探，買賣雙方持續(xù)僵持。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，5、6月份，一線樓市成交沒(méi)有預(yù)期的好。從成交量、庫(kù)存、庫(kù)存去化周期等指標(biāo)來(lái)看，包括一二手住宅、商辦物業(yè)，基本上都印證了市場(chǎng)降溫的態(tài)勢(shì)。在全國(guó)部分城市出現(xiàn)降溫的情況下，一線城市看跌情緒也開(kāi)始加重。另外，目前房貸利率沒(méi)有變化，房企讓利促銷力度也不大，多數(shù)購(gòu)房者依然選擇觀望。

　　可以預(yù)計(jì)，一線城市看跌情緒在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)難以驅(qū)散，進(jìn)而會(huì)影響各類物業(yè)的成交。

　　大中城市拐點(diǎn)初現(xiàn)

　　上海易居房地產(chǎn)研究院6月18日發(fā)布《2014年5月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》指出，自2012年6月份以來(lái)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)在連續(xù)上漲23個(gè)月后，首次由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)下行拐點(diǎn)。

　　分類來(lái)看，一二三線房?jī)r(jià)環(huán)比同步下跌，二手房同樣由漲轉(zhuǎn)跌。5月份，庫(kù)存壓力空前加大，加上近期市場(chǎng)預(yù)期不明，觀望情緒濃厚，成交冷淡，部分房企銷售壓力明顯增加，一些房企推出優(yōu)惠促銷，均成房?jī)r(jià)下跌推力。從易居監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)分布來(lái)看，當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已步入“偏冷”區(qū)間。預(yù)期下半年將進(jìn)入過(guò)冷區(qū)間。

　　以北京為例，今年二季度，北京住宅成交量很可能創(chuàng)造近3年來(lái)新低。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示，6月上半月，北京新建商品住宅和二手住宅網(wǎng)簽量分別為1400套和2557套，環(huán)比5月上半月分別減少11.9%和9.4%。截至6月17日，北京新房庫(kù)存量突破77000套，是2013年1月以來(lái)的最高點(diǎn)。

　　從北京近兩個(gè)月的量?jī)r(jià)水平看，5月成交量環(huán)比下降9%，而6月上半月成交量進(jìn)一步下滑近一成，5月成交均價(jià)28854元/平方米，環(huán)比下降6.1%。樓盤降價(jià)的范圍，也由郊區(qū)漸次向城區(qū)遞進(jìn)。

　　在上海，新房降價(jià)也暗中上演。4月26日，金大元御瓏公館推出60套精裝大平層房源，并以7.2折“甩賣”，原價(jià)均價(jià)50000元/平方米，現(xiàn)價(jià)均價(jià)36000元/平方米。之后，徐匯濱江、浦東外高橋均出現(xiàn)中高端樓盤以“特價(jià)房”形式降價(jià)銷售的情況，降價(jià)的個(gè)案越來(lái)越多。

　　上海同策咨詢總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，未來(lái)2-3個(gè)月大幅降價(jià)的樓盤可能還會(huì)更多，離大范圍“降價(jià)潮”的距離也越來(lái)越近了。進(jìn)入6月，剛需樓盤價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，遠(yuǎn)洋香奈、佳兆業(yè)1號(hào)等樓盤已出現(xiàn)降價(jià)促銷的動(dòng)作。

　　張旭表示，5月全國(guó)一二手市場(chǎng)下降城市數(shù)據(jù)急劇增加，短短一個(gè)月的時(shí)間，下行范圍擴(kuò)大到半數(shù)城市。張旭認(rèn)為，這一輪行業(yè)深入下調(diào)與此前不同，非政策主導(dǎo)的下降，給市場(chǎng)帶來(lái)的影響可能會(huì)更持久。預(yù)計(jì)下半年，房?jī)r(jià)下降城市數(shù)量仍會(huì)增多，一線城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營(yíng)，高庫(kù)存的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)加大。