房?jī)r(jià)降三成仍盈虧平衡？

　　投資人表示 開發(fā)商到底有多掙錢、能扛住多大房?jī)r(jià)下跌一目了然

　　日前中天城投的信披文件顯示，部分項(xiàng)目即便售價(jià)下降三成，地產(chǎn)公司還是能夠?qū)崿F(xiàn)盈虧平衡。不少網(wǎng)友感嘆，這次地產(chǎn)公司是徹底脫了“底褲”，底線全部暴露。

　　中天城投：房?jī)r(jià)跌三成 在貴陽(yáng)項(xiàng)目仍能保本

　　根據(jù)中天城投披露的增發(fā)方案，該公司融資不超過(guò)30億元中，將用于貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目 (以下簡(jiǎn)稱金融中心項(xiàng)目)、貴陽(yáng)市云巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán) (公租房組團(tuán))項(xiàng)目和補(bǔ)充流動(dòng)資金。其中，預(yù)計(jì)總投資74.43億元。

　　一般增發(fā)都會(huì)有可行性報(bào)告，在關(guān)于金融中心項(xiàng)目的可行性報(bào)告中，中天城投對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行了預(yù)估。根據(jù)合富輝煌《貴陽(yáng)市商品房2014年3月成交月報(bào)》，募投項(xiàng)目貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目所在地貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)2014年3月寫字樓平均成交價(jià)為9108元/平方米。

　　在這個(gè)基礎(chǔ)上，開發(fā)商測(cè)算，如果銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為10.83%；當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降32.93%時(shí)，項(xiàng)目仍能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。簡(jiǎn)單而言，即便目前房?jī)r(jià)跌去三成，中天城投在貴陽(yáng)的這個(gè)項(xiàng)目仍能夠保本。

　　投資人：開發(fā)商把“底褲”都晾了

　　除了中天城投，萊茵置業(yè)此前也有過(guò)類似預(yù)測(cè)。該公司在評(píng)估萊茵置業(yè)楓郡項(xiàng)目時(shí)表示，預(yù)測(cè)的住宅平均銷售價(jià)格為10314元/平方米。當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降15%時(shí)，項(xiàng)目整體銷售凈利率為6.39%，仍可實(shí)現(xiàn)盈利，當(dāng)項(xiàng)目銷售均價(jià)下降23.22%時(shí)，項(xiàng)目將達(dá)到盈虧平衡。

　　不少投資人在看了中天城投和萊茵置業(yè)的報(bào)告后，感嘆這次開發(fā)商把“底褲”都晾了，開發(fā)商到底有多掙錢、能扛住多大房?jī)r(jià)下跌一目了然。實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)中有大量的上市公司，這些公司的銷售數(shù)據(jù)每年都公開。

　　巴克萊報(bào)告：政府最多能容忍房?jī)r(jià)下滑10%

　　由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院[微博]的研究報(bào)告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產(chǎn)公司毛利率均值分別為34.54%、33.27%，同比下降1.63和3.46個(gè)百分點(diǎn)。

　　而根據(jù)巴克萊銀行的研究報(bào)告，國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)商的凈利潤(rùn)率大概在14%左右，如果全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)跌落10%-15%，將給一些大型地產(chǎn)商帶來(lái)沉重壓力。“基于此，我們認(rèn)為政府最多能容忍全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)下滑10%左右，否則就會(huì)出臺(tái)更多支持性舉措。”報(bào)告稱。

　　至于中天城投和萊茵置業(yè)所披露的降價(jià)兩到三成，公司仍然可以在項(xiàng)目上做到盈虧平衡，記者咨詢了地產(chǎn)行業(yè)成本控制人員。他表示，第一是可行性報(bào)告大多都是預(yù)估，其中變量考慮也不會(huì)特別充分，有些時(shí)候?yàn)榱隧?xiàng)目順利通過(guò)，預(yù)估會(huì)比較樂觀。另外，單一項(xiàng)目的代表性不強(qiáng)，比如說(shuō)，真實(shí)土地成本、建安成本、融資成本等，不能簡(jiǎn)單說(shuō)房?jī)r(jià)降三成開發(fā)商都挺得住。 文/本報(bào)記者范輝