歐陽覓劍

　　隨著一些地方房價的漲勢越來越弱，采取降價策略的開發商越來越多，呼吁政府救市的聲音越來越強。目前，被冀望最多的救市措施是地方政府放松限購。

　　限購政策最早出現在2010年4月17日發布的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中，“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。”目前實施限購政策的城市有40多個。限購政策剛開始實施時，對“不合理住房需求”的殺傷力非常強，很好地起到了抑制房價上漲的作用，房價漲幅應聲而降。

　　2010年前4個月，商品住宅銷售面積同比增長30.3%，70個大中城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅從1月的12.7%節節攀升至4月的17.3%。而2010年5月，商品住宅銷售面積累計同比增幅迅速下降到19.9%，住宅銷售面積低增長甚至負增長的局面一直持續到2012年底。2010年5月，房價漲幅降至16.9%，這一年之后的幾個月，房價漲幅逐月下降。2011年和2012年這兩年，房價漲得一直比較慢，2012年12月，70個大中城市中，只有烏魯木齊的新建商品住宅價格指數較2010年上漲超過10%。

　　限購政策的殺傷力曾經如此強，使主張救市的人認為，搬掉這塊壓在房地產市場上的“石頭”，房地產市場就能很快恢復活力，成交量就會上升，房價就會上漲。他們還認為，限購政策是由地方政府掌握，放松的可能性比較大。地方財政很大一部分來自土地，成交多、房價漲能為地方政府帶來更多土地出讓金，他們救市的動機會比較強烈。

　　但是，他們的這兩個想法都不太可能變為現實。首先，地方政府難以全面放松限購。放松限購純粹是保房價的措施，會受到廣泛質疑，地方政府不會如此冒天下之大不韙。其次，即使放松限購，也不太可能出現成交量上升、房價上漲的局面。

　　現在限購不如剛出臺時那么有效了，早就起不到抑制“不合理住房需求”的作用了，因此，取消限購也難以起到刺激需求的作用。經過兩年多的時間，投資者找到了很多規避限購政策的辦法，例如，以他人名義購房、以公司名義購房、購買商住兩用房，等等。所以，2013年之后，房價又開始大幅上漲，一線城市新建商品住宅價格的同比漲幅一度超過20%。限購這塊“石頭”已沒有完全壓在房地產市場上，搬掉它不會使房地產市場恢復活力。

　　現在壓在房地產市場的“石頭”是資金壓力，房價過高令購房者要承擔過高的月供，資金成本高則令開發商流動性緊張，這才是抑制房價的主要原因。開發商要緩解資金壓力，就要通過降價促進銷量，加快資金回籠。今年以來，商品住宅銷售面積同比一直是下降，4月降幅擴大至8.6%，這意味著，開發商降價促銷的壓力越來越大了。

　　取消限購可以使沒有當地戶籍和社保證明的投資者具有購房資格，但他們是只買漲不買跌的，在房價上漲無望、下降可期的形勢下，即使有購房資格，他們也不會購買。更何況，他們可能也受限于資金緊張，不能頻繁地低買高賣了。總之，放松限購扭轉不了房價下跌的趨勢。