十房企獲政府14億巨額補貼

　　拿地越多，財政紅包越大？

　　本報記者 梁嘉欣 廣州報道

　　地方政府為房企發(fā)放“財政紅包”的現(xiàn)象仍在持續(xù)。

　　本報記者查閱多家房企2013年年報發(fā)現(xiàn)，僅華僑城、世茂房地產、龍湖地產、SOHO中國等十家房企，去年就獲得地方政府近14億元的巨額補貼。

　　“目前地方政府補貼房企的方式主要有兩種，一種是地價返還，房企在招拍掛拿地之前，就跟政府商量好價格底線，如果地塊最終超過底價成交，政府會將多出來的錢返還給房企，這部分屬于一次性返還，有隨意性；另一種政府補貼方式則是常見的稅收返還，企業(yè)在當?shù)赜薪洜I業(yè)務，需要向當?shù)卣�府納稅，企業(yè)會與地方政府談好返稅比例，這部分屬于持續(xù)性返還。”一位不愿具名的大型房企高管告訴《華夏時報》記者。

　　近六成房企獲“財政紅包”

　　據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，截至4月20日發(fā)布年報的110家A股上市房企中，有64家企業(yè)獲得政府補助或補貼，占比高達近六成。鑒于香港內房股企業(yè)多數(shù)不披露補貼額，比例或將更高。

　　房企2013年年報數(shù)據(jù)顯示，去年獲得地方政府補貼金額較大的包括華僑城、世茂房地產、龍湖地產、SOHO中國等。

　　其中，華僑城去年獲得的政府補助金額最高，高達3.66億元。世茂房地產獲政府補助金約為3.18億元。世茂房地產的兄弟公司世茂股份去年亦獲得政府補助金7076萬元。

　　此外，龍湖地產獲政府津貼約為2.53億元，相比2012年的1604萬元激增14倍。出現(xiàn)同比增幅大漲的還有融創(chuàng)中國，2012年僅獲政府補助金約1039萬元的融創(chuàng)，2013年該數(shù)值已上升至約3233萬元，增幅達近3倍。

　　至于長期獲得較高政府補助金的SOHO中國，亦在2013年就部分已完工項目收到當?shù)刎斦�局合共約1.55億元的政府資助，但較2012年的2.03億元有所下滑。

　　此外，綠城中國、華潤置地、碧桂園亦獲得不少政府補助金，金額從2000萬元至8000萬元不等。

　　碧桂園去年獲得政府補助金5000萬元，然而在非流動負債表遞延政府補助金一項中，顯示2013年金額約為2.4億元，2012年為1.9億元。

　　對此，碧桂園解釋稱，與酒店物業(yè)建造有關的政府補助將列入非流動負債作為遞延政府補助，并在酒店物業(yè)達到可使用狀態(tài)時按有關資產的預計年期以直線法在利潤表中確認。

　　“其實遞延部分政府補助金屬于政府前期給的補助，這筆資金早就給了企業(yè)，只不過是分階段轉化為收入計入報表中。”一名不愿具名的香港分析師指出。

　　另一位業(yè)內人士透露，一般出現(xiàn)在遞延收入一欄中的補貼，可能與成本或與物業(yè)、廠房及設備等有關。

　　而曾獲得高額政府補助的恒盛地產，在2013年的年報中，有關政府補助一項的內容未有任何體現(xiàn)。2010年恒盛地產曾因獲地方政府6.6億元獎勵而受到質疑，恒盛地產并未對外公開這筆“特殊津貼”的賬目明細以及來源。

　　“補貼、獎勵其實一直都存在，只不過由上市房企決定是否體現(xiàn)在年報中。”一位港資房企財務人士告訴記者。

　　巨額補貼的背后

　　上述大型房企高管稱，每個地方政府都有自己的返稅政策，根據(jù)企業(yè)繳多少稅就按比例返還，很多地方政府這樣操作，主要是為了搶稅源。

　　“政府補助只是一種入賬方法，有時候是房企幫助地方政府做了某些工作，政府把這部分的費用返還給房企。相當于政府把一部分包袱拋給開發(fā)商，但到最后政府的錢有沒有被浪費掉，就不得而知了。”盛富資本總經理黃立沖表示。

　　深圳金鷹地產營銷總監(jiān)林曉華告訴記者，如果政府補貼金額出現(xiàn)增幅大漲，可能與房企拿地增加有關。個別企業(yè)在招商引資、拿地的時候會遇到一些限制性門檻，包括配套酒店、大型商業(yè)等，政府會有所補貼，或者企業(yè)新增就業(yè)或投資等，政府后續(xù)也會有相應的獎勵如地價的部分返還。“有些企業(yè)之所以能承受地王的高地價，是因為之后可獲得接近50%的總地價返還。”林曉華透露，如果地塊涉及棚戶區(qū)改造，地價返還金額更可高達80%以上。

　　僅從去年政府補貼金激增的兩家房企來看，公開信息披露，2013年全年，龍湖地產在11個城市新增項目16個，規(guī)劃總建筑面積超過500萬平方米，總額達174億元。截至2013年底，融創(chuàng)中國也與其合作伙伴共拿地約20次，按權益支付地價金額約256.6億元。

　　據(jù)悉，廉租房補貼、采暖供熱補貼、職業(yè)培訓補貼、危舊房改造、項目投資獎勵等，也是政府給予補貼的主要來源。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶曾撰文指出，在其為某企業(yè)做戰(zhàn)略咨詢過程中，雙方共同研究、設計出了其城鄉(xiāng)統(tǒng)籌項目、農業(yè)生態(tài)項目、新型城鎮(zhèn)化項目等多項補貼方案，甚至開發(fā)項目中配建的文體館也能拿到建設補貼。粗略算下來，該企業(yè)實際每年拿到的各類補貼達3000多萬元。

　　分析人士指出，房企通過稅收返還的方式獲得較高額的補貼，從側面也反映了目前房地產行業(yè)的稅務之重。

　　蘭德咨詢的統(tǒng)計數(shù)據(jù)披露，2013年，64家A股上市房企凈納稅額與凈利潤之比為1.15∶1。也就是說，房企每賺2.15元，政府要拿走1.15元，企業(yè)只拿到1元錢。

　　上述房企高管也為記者算了一筆賬：假設價值100元的銷售產品，30%-50%是買地的成本，營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種合計共幾乎接近20%，施工成本也占了30%，最終企業(yè)到手只有10%左右。“政府是占最多的。”

　　但中國金融智庫研究員楊國英表示，地方政府主導的“稅收返還”是給予開發(fā)商的，這種優(yōu)惠不僅與購房者無涉，往往會使地方政府與開發(fā)商形成實質性的利益結盟，從而導致“高稅負最終由購房者承擔，而‘稅收返還’卻由開發(fā)商獨享”的規(guī)則不公。

　　在企業(yè)營業(yè)總收入中，政府補貼的占比并不算高，但對個別中小企業(yè)卻有明顯影響。

　　以新湖中寶為例，2013年上半年，其計入當期損益的政府補助金額是5458萬元，占(歸屬于上市股東)凈利潤的24%。而2012年上半年獲得的政府補助高達2.18億元，占當期凈利潤的77.31%；2011年全年獲得政府補助更是高達4.85億元，占當期凈利潤的35.15%。

　　“畢竟這種政府補貼不是持續(xù)性的，如果過度依賴政府補貼，企業(yè)會面臨很大的風險。”上述不愿具名的香港分析師告訴記者。