樓市調整期徐徐展開 地方救市心態滋長

　　王營

　　地方政府救市心態正蠢蠢欲動。

　　一份名為《關于促進房地產市場持續健康發展的十條措施》的“口頭通知”在福建省迅速流傳。這份被業內稱為“閩十條”的通知，對稅收、限購等方面均有所松動。

　　盡管福建省住建廳等政府部門隨后表示沒有制定這樣的文件，但據當地知情人士透露，“閩十條”并非空穴來風，有關機構確有醞釀研討放松調控的舉動。

　　21世紀經濟報道記者還了解到，多個處于樓市下行期的城市，政府救市心態也極為濃厚。比如，杭州開發商內部有傳聞稱，杭州將在5月房展會前出臺救市政策。

　　中原集團分析師張大偉預計，未來各地公開救市的舉措可能不多，但隨著房地產市場的降溫，各地執行層面將會增加放水�？陬^嚴格，執行松動，將會是2014年政策的主要趨勢。

　　微妙的救市心態

　　“開發商們都很需要這樣的救市政策�！备＝ó數匾晃婚_發商對21世紀經濟報道記者表示。

　　福建省的這份“口頭通知”包括如下方面內容：完善限購政策，非當地戶籍居民家庭按照非本省戶籍居民家庭界定；限購住房類型不包括二手房；納稅證明和社保的限購期限為6個月；首套住房契稅減免50%，第二套住房，按揭貸款利率不高于基準利率的1.1倍。

　　其中，“非當地戶籍居民家庭按照非本省戶籍居民家庭界定”尤其令開發商興奮。據知情人士透露，包括福州、泉州、廈門等城市，近乎有一半的購房者來自本市之外的省內其他城市。這部分購房者視同本市，對當地房地產市場是極大的利好。

　　上述“口頭通知”目前仍處于造勢階段，但當地開發商已通過各種渠道呼吁政府盡快落實。

　　杭州也有傳聞稱，政府會在5月份出臺“救市”政策。當地一位知情人士稱，杭州近期被外界視為“高庫存危機城市”，令當地政府“非�？鄲馈薄Ｕ�府部門力圖想緩解現在的悲觀局面，比如，當地政府人士辯護說，杭州住宅庫存并沒有傳聞中的11萬套那么高，剔除非住宅部分，僅有7萬套可售住宅。

　　“杭州庫存的統計方法已延續多年，政府從來不關心�！痹撝�情人士稱，現在來更正只是想盡可能消除人們的擔心，但開發商對市場預期都非常悲觀，尤其是一批外來開發商，拿了高價地之后已被套牢。“現在不是放血這么簡單，必須得割肉才能生存。”

　　從開發商的角度看，政府救市理所當然。九龍倉中國地產發展有限公司主席周安橋近期就表示，九龍倉正在等待地方政府下一步的松綁政策。預計未來幾個月內，不同的地方會有一些松動的政策出臺，而九龍倉也會根據松動情況對銷售做出調整。

　　與此相關，統計部門近日公布了一份“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”，這份排行榜的排名依次為浙江、天津、福建、海南、重慶、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、遼寧、廣西、山東、江蘇、安徽、黑龍江、湖南、廣東、陜西、吉林、甘肅、河北、山西。

　　這份名單基本可以判斷各地方政府救市心態的“輕重緩急”。

　　樓市調整期來臨

　　地方政府對房地產的依賴輕易割舍不下。

　　4月16日，國家統計局公布的一季度經濟數據顯示，一季度GDP同比增長7.4%。雖然離7.5%并不遠，但顯然，當前我國宏觀經濟仍然處于觸底階段。

　　房地產數據的成色要更淡一些。一季度，全國房地產開發投資15339億元，同比名義增長16.8%，其中住宅投資增長16.8%。房屋新開工面積29090萬平方米，同比下降25.2%，其中住宅新開工面積下降27.2%。全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。另據21世紀不動產監測數據顯示，截至4月15日，北京新房成交3223套，環比下降37.5% ，同比下降了47.2%。

　　同策咨詢總監張宏偉認為，從以上數據看，房地產調控政策可能會有所轉向，有些城市短期內不排除采取一些定向寬松的措施，比如刺激自住型合理市場需求入市，推進新型城鎮化建設力度等等，以拉動宏觀經濟增長。

　　中國房地產協會秘書長苗樂如“在第四屆中國房地產與泛家居跨界峰會”上表示，基于去年的歷史高位，今年房地產發展總體增速將減緩。二三線城市的市場會繼續分化，防止一線城市過熱，警惕二三線城市過于疲軟。

　　福建當地開發商向21世紀經濟報道記者表示，只要政府放松了限購，即便銀行信貸仍然收緊，憑借福建當地豐富的民間資本，樓市也會很快轉好。

　　但中原集團研究董事程澐認為，整體上，在信貸未現放松的背景下，量價交換是大趨勢。他也感受到，隨著各地降價消息的逐漸發酵，樓市看空預期增強。

　　北京作為一線城市代表，樓市下行趨勢也非常明顯。克而瑞房價分析師郝燕在“新浪樂居自住房信息服務平臺上線暨民生住房責任聯盟成立儀式”上表示，北京成交量明顯下滑，市場觀望情緒逐漸加重。如果自住房的政策長期推行下去，它對房價將起到決定性的抑制作用。

　　開發商已感受到了市場的變化。以4月中下旬即將入市的香江別墅為例，該項目有相對較好的自然景觀、便利的交通以及配套，容積率僅為 0.38，且所在區域別墅供應量稀少，其定價卻僅為22000元/平米，甚至低于北京六環環線的普通住宅項目。

　　業內人士普遍認為，如果房地產信貸持續偏緊，即便地方政府在調控方面“放水”，房地產市場的降溫趨勢也將會持續。21世紀不動產市場總監桑豫峰表示，4月上旬的市場仍沒能逆轉樓市頹態，預計下半月的二手房市場掛牌價格會加速下調，新房市場也會有越來越多的房企加入“跑量”的行列。