吳比較/制圖

　　關于合理房價與樓市的討論涉及一個跨學科的理論盲區：合理房價的“理”究竟是什么？在我看來，至少應該有三個層次的道理：其一是合理房價的評價標準；其二是合理的城市住宅體系；其三是合理的城市化布局。 

　　合理房價的第三個公式

　　多年來，看空房價的主要理論依據是兩個經濟學公式：1.房價與收入之比；2.租金回報率。

　　用房價收入比來計算合理房價，國際貨幣基金組織[微博](IMF[微博])提供的2012年數據是：新加坡4.4倍，紐約6.2倍，而中國的上海和北京高達15.9倍和22.3倍！另外還有人用2011年的公開數據，根據家庭可支配收入和每戶90平方米來計算合理的房價水平，北京、上海和廣州的合理房價分別僅為每平方米4387元、4831元和4573元。

　　這兩個理論公式在多數國家的實證性研究都被證明是行之有效的，為什么在中國就不適用了呢？答案：中國是人口大國和貨幣大國，中國的城市化是史無前例的。兩個理論公式的前提是：1.人口不流動；2.貨幣不增長。但在中國的城市化浪潮中，這兩個前提都不存在。尤其是在中心城市，人口和貨幣在流動中積聚集中，這是城市化進程中不可逆轉的趨勢。

　　馬克思在《資本論》中專門有一篇研究資本的積聚與集中，如果當年他同時研究國民經濟的城市化，我相信他必然會得出和我一樣的結論。根據資本集中的規律，人口、貨幣的積聚與集中必然創造城市空間的稀缺性，而一切財富的共性是稀缺性。從財富的稀缺性看城市，每棟房產的價值都包含著空間溢價，因為空氣中漂浮著金錢的味道。城市的空間溢價率越高，城市房產所包含的財富就越高。因此，我提出了合理房價的第三公式：單位空間的人口/財富比。用這個公式評價中國樓市，人們才會理解城市房產的剛性需求并非居住需求，而是致富與安全的需求。所以，驅動房價上漲的原動力是人的致富欲望和超額貨幣，因為房價上漲在多數情況下來自于財富的貨幣化，是貨幣化的虛擬財富點燃了人們追逐財富的夢想。

　　從財富理論看城市，看似不合理的高房價卻是提升城市競爭力的經濟杠桿。因為高房價以三種方式調節著人口的流動：1.高房價補償原住民，購房者用現金贖買稀缺的空間，并讓一部分原住民自愿退出競爭；2.高房價延緩外來人口的流入，并讓競爭力較弱者被迫放棄競爭；3.高房價提升城市人口的整體素質，讓更具競爭力的人持續流入從而提升城市的競爭力。

　　超級城市群

　　與合理的城市住宅體系

　　英語Urbanization的中文可以有兩種譯法：其一是城市化；其二是城鎮化。然而，這兩種翻譯的中文含義卻有很大差異：城市化以流動人口為主導，城鎮化以非流動人口為主導。因此也形成了兩種城市化模式：其一是中小城鎮化，典型代表是德國模式；其二是超級城市群(或大都市圈)，典型代表是大紐約、大巴黎和大東京等。

　　超級城市群(或大都市圈)是法國地理學家戈德曼在1957年提出的一個新概念。作為現代都市的最高空間組織形態，超級城市群的量化標準有二：其一是2500萬以上的人口積聚；其二是每平方公里的人口密度不低于250人。由于經濟地理和文化歷史的原因，中國的城市化事實上已經選擇了超級城市群主導的模式。三個特大型都市圈已經或正在形成，即長三角城市群、珠三角城市群和大首都經濟圈。這三個特大型都市圈的人口集中度都已超過了1億人，而按照戈德曼的標準看中國，此外還有近10個城市群的人口集中度接近或超過2500萬人，人口密度超過每平方公里250人。所以，我們研究中國的城市住宅體系應以超級城市群為背景，否則難以理解特大型城市群(億萬級)的住宅市場。

　　從人口和貨幣的流動看城市住宅市場，城市住宅體系將自發地形成一個“金字塔”：5%—10%的高端群體擁有豪宅；30%—40%的中產家庭擁有普通商品房；50%以上的人口進入住宅租賃市場。這樣的住宅“金字塔”一旦形成，背后就將出現另一個倒置的“隱形金字塔”，因為富豪階層在豪宅市場中流動，錢多人少；低薪階層在租賃市場中流動，人多錢少。三級住宅體系中隱形存在的人口與資金的流動決定城市的生命，就像血液循環對于人體一樣重要。富人有錢，進城尋找投資和理財機會。窮人有夢，進城尋找就業和創業機會，金錢和夢想在城市的空間交匯，不斷演繹著欲望都市的商業傳奇和財富夢想。對于一個城市而言，沒有富人就沒有現在，沒有窮人就沒有未來。城市住宅體系的合理性在于城市的財富效應，因為現代城市群是一個國家的財富中心。

　　以財富中心為標準，城市的邊界不是“城”而是“市”，市場的延伸和升級決定人口和貨幣的流入流出，從而決定著城市空間的擴張與收縮。從市場升級的角度看，超級城市群必然以現代金融業為核心，從而形成國家的金融中心城市群，因為金融市場是現代市場體系的最高端市場。多數人對城市群的誤解源于對金融業的偏見，以為只有實體經濟才能創造財富，所以擔心實體經濟外遷會導致城市的“空心化”。其實，人們所擔憂的城市“空心化”恰恰是金融創新驅動的產業升級和市場升級，現代金融業依托超級城市群已升級為虛擬財富制造業，而虛擬財富才是都市文明的主流財富。人們遲早會認識到：合理的住宅體系不是讓多數人擁有住宅，而是讓房地產市場成為虛擬財富的溫床和家庭財富的支柱。

　　合理的城市化布局：

　　癲狂與落寞同在

　　金融中心的形成和交通網的改建是一國經濟城市化的里程碑，合理的城市化布局必將提上議事日程。在這個階段，城市人口過半，經濟發展的重心從工農業轉向現代服務業或第三產業。城市經營者將不得不面對城市的“生死劫”：一些城市將由于人口流入而膨脹，一些城市將由于人口外流而萎縮甚至衰亡。交通網和水資源會改變不同城市的相對優勢，一些城市的宜居屬性會上升，有的則下降。久而久之，中國的城市化布局將逐漸形成三級城市體系，其合理性評價標準在于稀缺空間資源的經濟效益最大化。

　　城市的“生死劫”將體現為房價漲跌的分化。以代表性城市的住宅均價為中位數，一方面，越來越少的城市住宅均價高于中位數，其中金融中心城市的均價會遠高于中位數，其地標性頂級豪宅和辦公樓的價格將縮量飆升。另一方面，越來越多的城市住宅價格低于中位數，其中水資源不足或人口外流的城市會成為“鬼城鬼鎮鬼區”，房價一落千丈且無人問津。此時回首以往，人們會看到一個國家的樓市“金字塔”：從房價普漲到分化，再到不同城市的漲跌互見，具有升值潛力的投資性樓市日益縮窄。最后：天價與鬼城齊飛，癲狂與落寞同在。就業機會的減少和家庭財富的縮水讓人口加速流入中心城市，樓市投資的黃金定律因此轉變為：中心，中心，還是中心！

　　城市的“生死劫”還體現為薪酬水平與經濟總量的分化。如中歐博爾捷的薪酬研究報告：2013年企業平均年薪在6萬元以上的城市有8個——北上廣深杭寧蘇甬，只有上海超過7萬元。企業平均年薪在4萬—5萬元區間的“二線城市”不到10個，有天津武漢成都重慶鄭州青島大連西安，此外還可加上無錫廈門三亞昆明拉薩等特色城市。上述20多個城市同時也是房價較高的城市。統計數字還證明：薪酬水平、平均房價與經濟總量之間有很高的相關性，三者的重合度高達90%以上。這也間接證明了此前提出的合理房價第三公式：單位空間的人口/財富之比。美國《外交政策》雜志的一篇文章標題為“中國經濟描述”，第一個結論就是35個城市約等于經濟總量的一半，其中北上深廣(含佛山)的國內生產總值占全國13.72%，若再計入外圍城鎮則占比更高。

　　合理房價、合理的住宅體系與合理的城市化布局三者之間相互制約，共同決定著“人的城市化”。據此判斷，中國城市化可謂大局已定，未來10年城市人口將逐漸達到總計10億，區域分布將呈現“二八”格局：50%以上進入三大特大型城市群，30%左右進入二線中心城市，其余20%分布在若干中小城鎮。至中國城市化完成之時，三分之二以上的國土或將成為渺無人煙的“無人區”。而真正的挑戰是：如何經營、管理億萬人口級別的特大型城市群。(作者系獨立經濟學家)