樓市拐點焦慮

　　個別地產項目滯銷后降價，房價單邊上漲預期發生逆轉。資本市場開閘杯水車薪，流動性依然趨緊，地產商融資成本仍偏高。更大的隱憂是地產業黃金十年已過，新的增長點杳無蹤跡

　　春節過后，關于中國樓市降價與政策放松的種種消息，接踵而至。

　　2月底開始，杭州的德信樓盤每平方米降3000元，常州雅居樂星河灣樓盤每平方米降5000元。緊接著3月，廣州保利的三個項目推出“一成首付”優惠，青島李滄區的奧克斯廣場每平方米降2000元，南京多個樓盤降價10%-25%，秦皇島珠江道12號樓盤甚至跌幅40%……此起彼伏的降價傳聞，令整個樓市風聲鶴唳。

　　“從大形勢來看，確實出現了價格調整，買賣雙方博弈比2013年加劇了很多。”中原地產研究部總監張大偉告訴《財經》記者，其原因是多方面的，但“最主要是因為2014年初的信貸比較緊張”。

　　CRIC克爾瑞咨詢今年2月對全國22個城市的69家銀行分支機構調研結果顯示，全國各城市銀行住房按揭貸款總體依然偏緊，利率普遍上調。相比2013年末，僅兩家銀行還有優惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上浮5%－15%不等，個別上浮20%。二套房方面，廣州、惠州較基準利率上浮20%。

　　在信貸暫時不會放開的預期下，“樓市崩盤論”甚囂塵上，全國房地產市場成交規模明顯低于2013年同期水平，一二線城市成交平淡，三線城市分化加劇，不少項目采取“以價換量”的銷售方式來加速周轉和回籠資金。

　　看得見的利好來自資本市場。3月，中茵股份(600745.SH)和天保基建(000965.SZ)的再融資方案獲批，綠地借道金豐投資(600606.SH)實現A股上市獲批，萬科的B轉H股也在一年后終于被放行，符合條件的開發商有望在未來加入優先股試點行列。時隔三年后，資本市場的各項融資通道，終于一一對地產企業打開。

　　上述信號，稍稍平緩了樓市緊繃的神經。然而，二級市場再融資的金額，根本無法與貸款總額的龐大量級相比，對修復開發商的資金鏈恐是杯水車薪。而施行多年的限購和限貸政策，是否會在市場下行風險加劇的此刻退出歷史？房地產蛋糕已難再做大，未來要靠什么概念拉動？是保障性住房、新型城鎮化，還是炙手可熱的京津冀一體化？抑或只能重走老路，坐等再一次貨幣放水？

　　“現在幾乎沒有人樂觀。”這差不多是所有地產圈內人士的共識。

　　房價預期轉向

　　在住建部2014年房地產調控的有關工作任務中，已不再要求地方政府上報并向社會公布當年度房價控制目標。在過去的數年中，這個目標最后往往落空。

　　但是，市場現在更多的擔心已不是房價快速上漲，而是下跌。“以前是政府想管都管不住(價格上漲)，現在情況變了。”高策地產董事長李國平告訴《財經》記者，不僅是二三線城市，甚至某些一線城市局部地區的房價也“漲不動”。

　　在這種情況下，部分開發商為了走量，價格必然發生松動。李國平判斷，房價單邊上漲的歷史，已經從此改變。

　　今年以來，降價主要出現在2013年土地供應量較大的二線城市，如杭州、蘇州、長沙等等。相比之下，一線城市價格松動主要體現在二手房，一手房因供應不足及新盤限價，銷售依然不錯。

　　張大偉認為，造成房價下跌的原因有多方面，其中最重要的是2014年信貸比較緊張，使得購房者的壓力較大、延緩入市。此外，也與局部城市出現供應量大于庫存去化速度，導致積壓有關。

　　開發商降價拋售，本意是加速周轉、回籠資金，其中亦有信貸收緊導致資金鏈拉緊的影響。但是，此舉卻使得市場對房價不斷上漲的預期發生逆轉，更多的需求開始選擇觀望。

　　“如果信貸再不寬松，降價或者拋售的現象可能就會蔓延。”張大偉坦稱。

　　2012年初，其實就出現過杭州金星房地產公司破產的消息，并不排除后續還有類似公司出現。

　　陽光股份(000608.SZ)的助理總裁張和平告訴《財經》記者，此輪降價是因先出現在杭州，受關注程度較高。實際上從2013年開始，部分二三線城市“降價已經比較厲害”。張和平認為，降價對開發商來說，只是單個項目上的取舍。因為個別項目在個別區域出現庫存積壓后，特別是供應量比較大的區域，降價也許是唯一的選擇，“這以后會成為地產項目的常態”。

　　近期樓市庫存上升較快、而居民購房杠桿率偏高的城市，主要有福州、南昌、寧波、青島、溫州、泉州、贛州等等。

　　銷售疲軟、資金斷裂的開發商，最后將面臨破產，今年3月份，浙江奉化最大的開發商“興潤置業”陷入危機，其及關聯企業總負債高達35億多元，其中銀行貸款24億元左右。

　　該公司的軌跡極為典型：高點時高價拿地，而后房價上漲幅度有限，周邊土地供應量較大，導致地價出現顯著下跌。而其參與的舊改項目體量大、周轉慢，導致沉淀資金較多，資不抵債。

　　申銀萬國[微博]2月的報告預測，今年開發商的資金狀況總體與2013年相當，除非銷售額下跌超過15%，否則整體資金鏈不會出現斷裂風險。而對銀行而言，今年的目標仍是維持開發貸在信貸余額中6.4%的比例不變，也即今年增速在13.2%左右。這一增速，低于今年房地產開發投資16%的預計增速，意味著開發貸仍是稀缺資源。

　　市場傳聞，溫州等城市可能放開限購以刺激市場，但部分業內人士并不看好。溫州供應量非常之大，接近于一線城市，然而當地的購買力偏弱，現在市場對溫州地產的預期很差。

　　就地方政府而言，對部分條款進行微調，或放松限購執行嚴格程度，比發文件明確取消限購可操作性更強。目前二線城市限購條件相對寬松，且執行不嚴，購房群體已是剛需為主，即使放松限購，最多在2至3個月內可因為改變預期而帶來一部分需求釋放，并不能在根本上促進銷售增長。

　　鑒于市場維穩仍是政府的一大訴求，幾乎無人認為一線城市的限購政策近期會有變動。

　　資本市場次第放開

　　地產股再融資在3月獲批，一定程度上對沖了市場因興潤置業資金鏈斷裂而產生的擔憂。自2013年8月新湖中寶(600208.SH)發布定增募資預案以來，有近40家房地產企業公告再融資計劃，融資規模近900億元。

　　第一批獲批的天保基建，募投項目為天津空港商業區住宅及金海岸住宅項目，該項目并非保障房項目，均價1.1萬元/平方米；而中茵股份項目為徐州中茵廣場，包括寫字樓、公寓、酒店等。此次獲批，顯示出監管層態度并非只盯住保障房，將會更加市場化地對待房地產公司融資行為。

　　張和平告訴《財經》記者，目前獲批的還都是再融資方案，IPO尚未看到放開的信號。但可以看出，監管層在做適度的嘗試，整體肯定是趨好。

　　資本市場再融資的放開只是其一，同時放開的還有萬科B轉H股的審批以及優先股的試點。

　　B轉H股，有利于提升股票流動性及估值。根據申銀萬國的測算，萬科若轉板成功，A-H股比較效應將帶動公司股價有14%左右的提升空間。

　　證監會[微博]于3月21日出臺了《優先股試點管理辦法》。其中，地產公司由于盈利能力較強、估值低、負債高，是除銀行以外最有可能試點優先股的行業。

　　從美國地產公司的實踐來看，優先股融資主要是用于開發商的夾層融資和商業地產商的并購融資，其優勢主要來自類永續債的性質，以及改善資本結構的功能。中期來看，這可能成為地產公司重要的融資渠道。

　　目前，地產上市公司符合發行優先股條件的只有保利地產[微博](600048.SH)、金地集團(600383.SH)和中國建筑(601668.SH)，但要闖過國土資源部審核，難度并不亞于再融資方案的批復。保利地產和金地集團對優先股的看法，均是“觀察為主，有機會不會放棄”。

　　業內人士指出，再融資重啟、B轉H、綠地公布A股借殼方案及優先股試點等政策變化一脈相承，都是資本市場市場化改革的一部分，表明證監會的管理方式更趨市場化，對房地產企業在資本市場上的態度也逐漸趨于中性。后續對房地產企業在資本市場上的種種非市場化約束，如限制增發融資、發行債券、資產注入、重組等等，或也會進一步松動。

　　張和平認為，這屆政府的調控思路清晰，更多使用市場化手段進行引導。以上種種舉措，一方面能有效降低A股地產公司的融資成本，拓寬融資渠道，緩解流動性壓力，利于行業分化。另一方面，是給市場釋放積極的信號。

　　整體而言，市場的流動性還是趨緊。從資金成本上看，目前的隔夜拆借利率、實體經濟的貸款利率均較高。從上市公司逐漸公布的年報來看，2013年的融資成本比2012年有明顯的增加。“以前基本上是比銀行同期貸款利率略高一點，但是2013年整體上都要高很多。”

　　此前幾年，地產公司沒有在股市融資的機會，只能做信托這樣高成本的融資，本質上屬于銀行表外業務。累積了巨大的金額后，監管層對其風險難以把控，接下來肯定會做一些調整。舉例說，受資本市場追捧的公司逐漸能融到更便宜的資金，有助于其資本結構優化，同時也會拉開與同行之間的差距。

　　按照這個調整趨勢，今年下半年整體資金層面不太可能進一步趨緊。再融資逐步放開，大量公司得到機會，IPO也可能進一步重啟，優秀的地產商負債成本一定會下降。

　　未來要看貨幣政策

　　從歷史上看，一線城市的房價，每兩三年都會有一次下調，這次也不排除此可能性。張大偉稱，“現在就看政策會不會救市了，如果再大量釋放信貸，可能房價很快又會漲起來。”

　　雖然資本市場在陸續打開，但總加起來，獲批的金額也才數十億元。這個額度跟全國范圍的收緊信貸相比，體量可謂芝麻與西瓜，故對市場的信號意義大于實際影響。而且，面臨資金鏈壓力的企業，大多是中小型開發商，并不具備在A股融資的資質。

　　當前房地產市場銷售的疲軟，本質上是對2013年四季度以來信貸緊張導致按揭貸款利率上行的滯后反應，未來房地產銷售的走向，仍要取決于貨幣政策的取向及銀行按揭利率的變化方向。

　　工商銀行總行信貸部一位人士告訴《財經》記者，目前房地產市場在信貸方面的最大癥結，是因銀行額度緊張，導致首套房在內的按揭貸款利率出現普遍上浮，目前上浮程度在5%－15%，造成了剛需購房成本的顯著提高。

　　換言之，目前按揭貸款利率偏高的原因，并不在限貸和行業政策，而在于銀行自身。實際上，按現行政策規定，首套房的按揭貸款利率最低可到7折。

　　目前房地產行業政策放松的意義較小，限購、限貸即使放松，對銷售的幫助也非常有限。貨幣政策，才是決定當前房地產銷售走勢的唯一關鍵。

　　回顧這十年，行業范圍內的大范圍降價，大概有三次。第一次在2005年，以上海、杭州被定點調控拉開帷幕；第二次，是2008年開年，萬科喊出打折降價信號；第三次在2011年5月，北京通州區開始降價。

　　上述三次大降價的時點，都是通脹上行、流動性收緊的末期，開發商面臨資金流壓力而進行價格調整。

　　此次國內信貸緊縮的原因是，自2013年新一屆政府執政以來，意識到過量的貨幣投放對經濟發展的反作用力后，提出了“用好增量，盤活存量”的貨幣政策。2014年，央行[微博]又堅持穩健貨幣政策基調不變，“兩會”上的《政府工作報告》更是明確提出，2014年的廣義貨幣供應量(M2)同比增長維持在13%左右。

　　隨著美國經濟持續復蘇、就業改善和QE削減逐步展開，對國際流動性的吸引力持續增強，這勢必導致外資流入中國的速度放緩，甚至會出現外資大規模流出——人民幣開始貶值就是明證，國內流動性進一步承壓。

　　目前，新興的互聯網金融導致銀行體系內存款流失，可貸款資金量減少，資金成本上升。據央行數據顯示，2014年1月人民幣存款減少了9402億元。存款總額持續下降，使得銀行不得不提高存款利率來吸引資金，繼而導致信貸新增規模日益緊張，貸款成本持續走高——房地產是最典型的資金密集型行業，必會受到巨大影響。

　　更大的問題是，地產業黃金十年已過，行業蛋糕無法再做大，未來需要尋找新的增長點來驅動。

　　李克強總理在2014年的政府工作報告中指出，今年將加大保障性安居工程建設力度，新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設，對拉動經濟或有較大意義。

　　目前熱炒的京津冀一體化，暫時看不到落地的細則。早在2004年，國家發改委就正式啟動了編制京津冀都市圈區域規劃，但歷時十年仍未出臺；2011年，“京津冀一體化”、“首都經濟圈”概念寫入國家“十二五”規劃，成為國家戰略，但三年來仍未有進一步細則。

　　張大偉告訴《財經》記者，這其中更多的是炒作。未來即使真的在高層領導的強力推動下成型，影響也只是區域性的，會對北京周邊、天津和河北部分的土地價格和房價形成拉動，但可能利好遠遠低于大家的預期。因為，“北京不想要的，河北也不一定想要”。

　　張和平則表示，陽光股份在天津多個項目駐扎多年，十多年來天津的房價和商場租金上漲幅度都比較穩定，現在京津冀一體化是一個機會。

　　其他地產公司也在尋覓新的利潤點，主要有兩個方向，一是做金融，萬科、恒大都在收購銀行；其次是做產業地產，例如養老、商業、旅游地產，即和自身地產業務實現聯動和共贏。

　　“圈內來看，大家都不太樂觀。”張和平坦言。

　　【作者：《財經》記者 胡雯 】