京津冀一體化下的“京郊”樓市調查：燕郊光環漸退 河北大廠等地成置業新寵

　　每經記者 王杰 燕郊、大廠攝影報道

　　京津冀三地常被稱為 “雙黃蛋”，北京、天津被譽為雙“蛋黃”，河北環繞于外為“蛋清”。蛋清、蛋黃早日融合，即推動京津冀一體化是河北省的長久期待。

　　攤開地圖就會很容易發現廊坊是京津冀的交匯中心，而廊坊有一塊飛地盤踞京津之間，天然汲取雙“蛋黃”精華之優勢。

　　這塊飛地就是廊坊市三河市、香河市、大廠回族自治縣，也被稱為廊坊“北三縣”，其重要性不言而喻。

　　經過多年謀劃，“北三縣”一體化已被納入河北對接京津的著力方向。

　　2013年4月23日，河北省省委書記周本順在廊坊市調研時表示，“河北打造環京津增長極，廊坊是戰略突破口�！彼�特別要求北三縣，“更要精心謀劃，統籌考慮，千萬別把這塊地方給浪費了�！�

　　據了解，北京的一些剛需人群正將購房目光投向保定、廊坊、固安等城市；而就在這些置業大軍把購“環京房”提上日程之時，燕郊的部分樓盤卻出現了價格不漲反降的狀況。

　　公開資料顯示，燕郊位于潮白河東畔，西與通州區隔河相望。隸屬于河北省三河市，與天安門的直線距離約30公里。

　　就此，《每日經濟新聞》記者日前對燕郊、大廠等地的樓市進行了走訪。

　　在走訪中記者發現，燕郊多家樓盤的售樓處空曠冷清，銷售人員的數量遠多于客戶。

　　“燕郊樓市在前些年已經有所透支�！笔锥冀涃Q大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池認為，京津冀一體化雖是大勢所趨，但要變成現實，還需要很長一段時間。燕郊目前只是靠地緣優勢、價格優勢吸引了一部分北京的剛需與投資性客戶。

　　燕郊樓市成交趨淡/

　　昨日(4月1日)，當《每日經濟新聞》記者來到燕郊燕潮銘酒廠車站時，被10幾個發售房小廣告的人圍了起來。他們拿著各式各樣的樓盤廣告向記者推銷�！按蟾�，我給你介紹哪幾個樓盤好�！薄拔覀兠吭乱獛�30個客戶，就能有2000元底薪�！薄澳阋欢ㄒ�坐20分鐘，要不不算我業績�！�

　　據記者現場的觀察來看，燕潮酩酒廠站、郎家園等主要進燕郊的公交站點，都被開發商布置了發銷售廣告的人員。

　　在一位發廣告的大姐指引下，記者來到“天洋城4代”的售樓處。該售樓處前臺坐著6、7位銷售人員，看到記者走進售樓處，一位女售樓員忙拿出登記簿，讓記者留下聯系方式。

　　記者環視該售樓處大廳發現，幾乎無購房者。隨后記者向這位女售樓員詢問樓盤的具體價格，該女售樓員稱，目前該項目銷售均價在12000元/平方米。而據 《中國證券報》報道，該項目于去年12月27日開盤，開盤時均價在12500元/平方米左右。此外，記者還從銷售人員處了解到，目前該樓盤仍有約一半的房源尚未售出。

　　在看盤的過程中，上述女售樓員急于讓記者購房。她焦急地問記者，“你今天來是想看看，還是只打聽下價格？”

　　當記者表明是投資性購房，不會立馬出手后，這位女銷售員不耐煩地表示，“你就不是投資的人，也不合適投資，轉也白轉�！�

　　于是記者知趣地從“天洋城4代”售樓處退了出來。此前帶記者來此的那位大姐在知曉了記者的上述遭遇后忙勸道，現在銷售形勢不好，“售樓員正著急上火”。

　　中原地產研究部提供的數據顯示，燕郊目前在售的住宅類項目合計有22個，其中均價在1萬元以上的有12個；平均售價為1.12萬元/平方米。

　　在中原地產首席分析師張大偉看來，燕郊樓市從2012年的均價6000元漲到了2013年的1.1萬元，漲幅可以說全國領先；北京充足的需求為燕郊市場提供了支撐。

　　“短期來看，燕郊房價確實已經達到階段性高位。”亞豪機構市場研究總監郭毅在接受記者采訪時表示。

　　在走訪中，燕郊區域某項目一位售樓員告訴記者，如果沒有特別大的利好，比如修地鐵等，燕郊的房價不可能再上漲。

　　雖然“半小時到國貿”是燕郊一些地產開發商打出的一個概念，但實際的交通情況卻不能滿足購房者目前的出行要求。

　　張大偉認為，配套決定市場發展程度，從目前看，雖然燕郊等區域的房價相比北京要低，但從配套看，完全無法同北京的一些郊區來比。所以相比北京市場，燕郊等區域的投資需求比例較高，一旦市場不漲，很可能會有大量拋售。2014年，北京樓價漲幅或將放緩，而燕郊等區域如果沒有實際利好，很可能價格會出現下調。目前燕郊的二手房市場價格已經出現停漲。

　　大廠樓市庫存銳減/

　　記者在走訪了燕郊的樓市后，來到與燕郊接壤的大廠回族自治縣。

　　《每日經濟新聞》記者在對大廠縣的樓市走訪中發現，大廠雖距燕郊不遠，但漲幅遠低于后者。大廠縣的新樓盤主要集中在大廠縣城、夏墊區域、潮白河區域。目前大廠縣城的均價5000元/平方米左右，夏墊區域的均價在6500~8000元/平方米，臨近潮白河區域一些品牌房企開發的大盤，銷售均價沒有超過萬元。

　　大廠的“早安北京”項目一位銷售人員告訴記者，該項目去年7月開盤時的均價為5800元/平方米，11月漲到6800元/平方米，預計下期項目的開盤價將達到7300元/平方米。

　　克而瑞的數據顯示，2014年1月末，大廠的商品住宅庫存為84萬平方米；到了3月末，已下降至52萬平方米。

　　一位在北京剛畢業不久的購房者小李告訴記者，如果選擇在北京周邊地區買房，他不會考慮超過1萬元/平方米的項目。因為這超過了他的預期�！耙话愕丶壥械木鶅r也就在5000~6000元/平方米�！�

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，過去燕郊等區域確實是很多北京置業者青睞的首選區域，但正是在此種預期下，燕郊等地的價格出現了比較快增長。相反，隨著大廠等區域板塊的成熟，這些距離北京更遠區域成為新的置業選擇地。

　　嚴躍進認為，從目前大廠較好的商品住宅去庫存情況能看出，北京的一部分購房者已經選擇在大廠等區位進行置業，這當中很大一部分是從燕郊區域分流出來的。