“房產(chǎn)教父”孟曉蘇

　　1998年房改課題組組長(zhǎng)，保障房最早提議人之一，住房抵押貸款和抵押貸款保險(xiǎn)最早提出人之一，“反向抵押貸款”保險(xiǎn)產(chǎn)品首倡者，孟曉蘇堪稱“房地產(chǎn)教父”。在他看來，十年樓市調(diào)控都是反的，本應(yīng)增加供應(yīng)量，實(shí)際卻減少了供應(yīng)量。

　　文  |  本刊特約記者  

　　馬豪

　　在許多場(chǎng)合下，孟曉蘇[微博]樂于談起他的兩個(gè)著名同學(xué)：李克強(qiáng)和李源潮，以及他們?cè)谥�名�?jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧指導(dǎo)下完成的合著：《走向繁榮的戰(zhàn)略選擇》。他同樣受一位老領(lǐng)導(dǎo)——第七屆全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)萬里影響至深，7年半的秘書工作幾乎塑造了他的許多習(xí)慣，在一次活動(dòng)中，他對(duì)主持人說：“你們看我嗓門大吧？都是當(dāng)秘書那會(huì)經(jīng)常喊話喊的”。

　　然而，對(duì)熟悉孟曉蘇以及房地產(chǎn)行業(yè)的人來說，他的影響與底氣并非通過別人來傳遞，而來自于對(duì)這一行業(yè)近三十年的研究、實(shí)踐與呼吁。

　　1992年，離開中南海后，在短暫擔(dān)任國(guó)家進(jìn)出口商品檢驗(yàn)局副局長(zhǎng)后，孟曉蘇很快被任命為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)總公司總經(jīng)理。1998年，擔(dān)任房改課題組組長(zhǎng)，中國(guó)首次房改的主要政策源于他的博士論文《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的理論與政策研究》。一邊搞企業(yè)，一邊搞研究，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界的許多理論與概念都來自他的創(chuàng)新與引介。“房地產(chǎn)周期性發(fā)展理論”、“中房指數(shù)”的研究，保障房建設(shè)最早提議人之一，最早提出發(fā)展住房抵押貸款和抵押貸款保險(xiǎn)的專家之一，最早提出引進(jìn)“反向抵押貸款”保險(xiǎn)產(chǎn)品的建議，孟曉蘇堪稱中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)教父級(jí)的人物。

　　逢人就說，逢會(huì)便講，更為難得的是，孟曉蘇對(duì)許多房地產(chǎn)新政不斷奔走呼請(qǐng)。“反向抵押貸款”的“以房養(yǎng)老”模式，在他十年來不斷的呼吁聲中終見曙光，去年9月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》發(fā)布，這一方案的出臺(tái)時(shí)間點(diǎn)將在今年上半年。另一方面，孟曉蘇對(duì)錯(cuò)誤的房產(chǎn)調(diào)控政策批評(píng)不斷，去年他發(fā)布的兩條長(zhǎng)微博《盤點(diǎn)十年房?jī)r(jià)》《調(diào)控十年祭》，引爆網(wǎng)絡(luò)熱議。

　　在2007年卸任中房集團(tuán)董事長(zhǎng)職務(wù)后，不論是創(chuàng)辦幸福人壽保險(xiǎn)公司，還是成立匯力基金，“教父”的目光從來沒有離開房地產(chǎn)業(yè)。“革命尚未成功，老孟仍需努力”，一次活動(dòng)上，一位嘉賓對(duì)他這樣說，除了期許，不乏敬佩。

　　從北大到中南海

　　孟曉蘇可能不會(huì)想到自己后來會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)教父級(jí)的人物，并始終與房子糾纏不休。

　　與共和國(guó)同齡，“文化大革命”爆發(fā)時(shí)，孟曉蘇還是那所著名中學(xué)——北京八中的一名初三學(xué)生，陳小魯和周小川都是他的學(xué)長(zhǎng)。

　　彼時(shí)，他的夢(mèng)想是當(dāng)一名電影導(dǎo)演或者外科醫(yī)生，選擇前者是受父親影響，父親是著名舞臺(tái)美術(shù)家，擔(dān)任總政文工團(tuán)的總設(shè)計(jì)師，選擇后者，是因?yàn)槊蠒蕴K發(fā)現(xiàn)自己手很巧。

　　文革爆發(fā)，夢(mèng)想破碎。

　　在許多同學(xué)“上山下鄉(xiāng)”之際，孟曉蘇選擇了那個(gè)年代最光榮的職業(yè)，成為北京汽車制造廠的一名工人。進(jìn)了工廠，孟曉蘇就想做最好的工人。由于技術(shù)出色，他得了一個(gè)“小八級(jí)”的稱號(hào)，而“八級(jí)”是工人的最高級(jí)別。

　　在十年零十天的工人生涯里，由于長(zhǎng)期掄一個(gè)18磅重的大錘，右手比左手長(zhǎng)了1.5厘米，“打高爾夫球有先天優(yōu)勢(shì)”，他經(jīng)常帶點(diǎn)炫耀地調(diào)侃自己。

　　1977年高考恢復(fù)，害怕考不上，孟曉蘇偷偷復(fù)習(xí)，誰知一不留神考上了北大中文系新聞專業(yè)。在同學(xué)中間，28歲的孟曉蘇身上有很濃厚的工人氣息。刻苦攻讀之外，他加入校學(xué)生會(huì)，擔(dān)任文化部部長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)的學(xué)生會(huì)主席正是就讀法律系的李克強(qiáng)。更巧的是，兩人后來都讀了經(jīng)濟(jì)學(xué)的碩士與博士，受教于厲以寧、蕭灼基、劉方域等經(jīng)濟(jì)學(xué)大師。

　　1982年，在北大畢業(yè)后，孟曉蘇進(jìn)入中宣部新聞局，一年多后，被選中擔(dān)任國(guó)務(wù)院副總理萬里的秘書。在中南海將近8年的時(shí)間里，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的工作習(xí)慣，孟曉蘇異常忙碌，每48個(gè)小時(shí)里只能休息12小時(shí)。但與此同時(shí)，他也在各方面得到前所未有的鍛煉與提高，經(jīng)歷了許多國(guó)家重大政策的制定與出臺(tái)。

　　把脈房地產(chǎn)

　　讀博期間，孟曉蘇已是中房集團(tuán)的總經(jīng)理。為了更好地完成論文，他還于1995年10月至次年3月，在美國(guó)麻省理工學(xué)院和印地安納大學(xué)當(dāng)了一段時(shí)間訪問學(xué)者。

　　在博士論文中，孟曉蘇以地租理論、地價(jià)理論、區(qū)位理論、城市化理論分析了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的諸多領(lǐng)域，這些思考很快成為他即將擔(dān)綱的房改課題組的理論資源。

　　經(jīng)過長(zhǎng)期思考，孟曉蘇提出后來被廣泛認(rèn)同的“中國(guó)房地產(chǎn)周期論”。孟曉蘇認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展以七年為發(fā)展周期，每次都是五年增長(zhǎng)兩年回落。自有房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)以來，中國(guó)已經(jīng)歷四次完整的房地產(chǎn)周期。在經(jīng)歷過兩年低落期后，從2013年起已進(jìn)入第五個(gè)發(fā)展期，并將持續(xù)興旺五年。主觀調(diào)控可以加大或減小周期性波動(dòng)，但不可能改變周期性發(fā)展規(guī)律。

　　1996年，孟曉蘇和宋春華等人一起提出抵押貸款的概念。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)銀行擔(dān)心出現(xiàn)不還貸的風(fēng)險(xiǎn)，時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)俞正聲帶著孟曉蘇親自去銀行論證抵押貸款的可行性。孟曉蘇舉了他在美國(guó)當(dāng)訪問學(xué)者期間時(shí)的事例，他發(fā)現(xiàn)在美國(guó)，華人的還款記錄最好，因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)定居民族，華人有著戀家的傳統(tǒng)文化。最終這一舉措得以順利實(shí)施，果然像在美國(guó)一樣，壞賬率不到1%，也正是抵押貸款的實(shí)施，才真正撬動(dòng)了中國(guó)商品房的龐大市場(chǎng)。

　　對(duì)近年來瘋狂上漲的房?jī)r(jià)，孟曉蘇認(rèn)為罪魁禍?zhǔn)浊∏∈鞘�二年忽視保障房建設(shè)、隨后又用抑供與限購(gòu)手段推升房?jī)r(jià)的相關(guān)主管部門。在他看來，“群眾是真正的英雄，而我們自己往往是幼稚可笑的；卑賤者最聰明，高貴者最愚蠢”，在保障房嚴(yán)重不足的情況下，農(nóng)民在村莊土地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，恰恰彌補(bǔ)了政府行為的不足。

　　據(jù)住建部信息，2011年至2013年底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程累計(jì)開工2490萬套，完成“十二五”期間3600萬套目標(biāo)任務(wù)的近7成。在孟曉蘇看來，保障房建設(shè)是房地產(chǎn)調(diào)控中的唯一亮點(diǎn)，三年惡補(bǔ)曠課，緩解了十二年的疏漏。只是，保障房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工程，“新加坡和中國(guó)香港都用了五十年時(shí)間，我們至少要五十年”。

　　建設(shè)保障房的錢從哪來？孟曉蘇在多年前便建議用房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)把地方政府資產(chǎn)證券化，“與其空談巨額地方債風(fēng)險(xiǎn)，不如實(shí)干將凝固資產(chǎn)通過REITs變現(xiàn)。僅用政府租賃房發(fā)REITs就可將幾萬億元轉(zhuǎn)入資本市場(chǎng)，不僅化解政府債，還能拉動(dòng)股市上揚(yáng)。”2008年，國(guó)務(wù)院將這一意見發(fā)文試點(diǎn)，只是至今卻沒有結(jié)果。

　　講笑話源于鬧笑話

　　從2009年開始，孟曉蘇每年春節(jié)都要講幾個(gè)笑話，所以將笑話，“首先是因?yàn)槟昴暾{(diào)控鬧笑話，題材太多講不完；其次是因?yàn)橹v理論講實(shí)際他們聽不懂。”

　　在藍(lán)籌地產(chǎn)2013年年會(huì)上，孟曉蘇講了侯寶林的幾段相聲：“拔牙、開刀、夜行記”，來說明近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控。“拔牙”的段子本來是講糊涂醫(yī)生把病人的好牙給拔了，然而和樓市調(diào)控的情形卻很契合，本來病在壞牙——十二年沒建保障房，但醫(yī)生總看著好牙——商品房不順眼，調(diào)控的結(jié)果是，本應(yīng)增加供應(yīng)量，實(shí)際卻減少了供應(yīng)量。“開刀”的段子說的是糊涂醫(yī)生開刀總給病人肚子里落東西，先是棉球，再開刀又把剪刀落里了。在孟曉蘇看來，樓市調(diào)控也是如此，先打壓房地產(chǎn)造成經(jīng)濟(jì)滑落，然后巨額投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，然后再打壓，每次調(diào)控的原因都是上次調(diào)控的后果。“夜行記”是說一個(gè)人開車亂闖，一會(huì)撞汽車屁股，一會(huì)把老頭撞藥鋪去了，最后自己掉溝里了。“這兩年樓市調(diào)控就像莽撞司機(jī)開車，一把左舵撞向左邊，一把右舵撞向右邊，直至國(guó)民經(jīng)濟(jì)滑到谷底。”

　　孟曉蘇還講了一個(gè)真實(shí)的段子。幾年前有人向一位著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家請(qǐng)教房?jī)r(jià)走勢(shì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家說看怎么調(diào)控了，學(xué)生沒聽明白再問其詳，他不緊不慢說出后半句話：小調(diào)小漲，大調(diào)大漲！

　　看似詼諧的笑話，卻反映出孟曉蘇的擔(dān)憂。在“南轅北轍”的樓市調(diào)控政策下，銀根、地根收緊，商品房供給減少，進(jìn)而嚴(yán)重影響到鋼鐵、建材、家居產(chǎn)品等房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　2014年春節(jié)，孟曉蘇在網(wǎng)上不無激憤地說：“講笑話他們能跟著哈哈一樂，我以為聽懂了，其實(shí)還是沒聽懂。所以去年年初我改寫祭文”。在十二條微博體祭文中，孟曉蘇歷數(shù)調(diào)控政策之弊，同時(shí)在最后對(duì)新一屆政府充滿希望。

　　也許，對(duì)教父而言，當(dāng)年熟稔欽佩的老同學(xué)更易納諫。無疑，為了產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，他會(huì)繼續(xù)呼喊下去，以踐行當(dāng)年在北大校園一起喊響的口號(hào)：“團(tuán)結(jié)起來振興中華！”