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　　庫存壓垮“小陽春” 樓市難逃“倒春寒”

　　股權再融資或緩解房企資金壓力

　　□本報記者 張敏 陳瑩瑩

　　在經過2013年的樓市“大豐收”之后，今年房地產企業的日子似乎變得不好過了。春節之后，房地產市場不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫存積壓嚴重，到一二線城市部分項目降價，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會問，樓市系統性風險究竟離我們還有多遠？

　　19日，兩家地產公司天�；�建和中茵股份非公開發行A股股票的申請獲批。對于房地產企業來說，股權再融資無疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對于早就設好“防火墻”的銀行來說，個別房企資金鏈斷裂的消息尚不構成重大風險。據了解，浙江的大部分銀行已開始排查風險，但類似個案仍有可能繼續出現。業內人士認為，經過多年的演變，房地產市場的差異性愈加凸顯。在庫存持續增長的壓力下，往年出現的樓市“小陽春”，今年不僅難以再現，甚至有演變成“倒春寒”的風險。

　　債務違約案例料難避免

　　3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產開發企業——浙江興潤置業投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機構涉及其中。若該企業最終被認定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產債務違約事件，并可能對當地的金融體系帶來不小沖擊。

　　這個案例使市場頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規模大、鏈條長，且房地產業杠桿率較高的地區，一旦出現大規模債務違約，很容易引發系統性風險。其二，與當前市場的大背景有關。2014年春節之后，房地產市場利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫存過剩，有些地區的公職人員甚至被要求參與賣房。此后，部分區域的房地產項目出現降價，且已經蔓延到廣州、北京等一線城市。

　　在我國房地產業市場版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場調整，正是肇始于浙江溫州。而本輪最初啟動降價的樓盤項目是浙江杭州。業內人士認為，一旦浙江樓市發生大規模債務違約，很可能意味著房地產業新一輪調整的開始。

　　在資金面上，房地產業并未出現大的問題。根據國家統計局的數據，今年1-2月份，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增長12.4%。其中，國內貸款4913億元，增長24.8%；自籌資金8256億元，增長12.6%。

　　分析人士指出，房地產企業內部已經出現分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對偏高，部分區域布局相對單一，很難形成足夠的抗風險能力。據悉，興潤置業出現資金問題只是“冰山一角”，一些產品線不合理的中小房企已經遭遇到資金困境。

　　某股份制銀行寧波分行人士透露：“據我了解，從去年下半年開始，有幾家大房企也開始收縮規模了。比如把地方分公司、子公司的資金調配權限收歸總公司，因為許多大房企都有自己的財務公司，一般數額不大的融資需求，他們內部就可以消化，但去年下半年開始也緊張起來了。”

　　中原地產分析師張大偉表示，房地產市場持續的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續擴散，黃金般重要的信心已經開始動搖。2014年市場出現調整的可能性越來越大，特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。而伴隨著這種調整，房地產企業債務違約的情況還將繼續出現。

　　樓市庫存壓力繼續加大

　　造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍首”，很大程度上在于不斷積壓的庫存。根據國家統計局數據，截至今年2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬平方米。按照當前的銷售進度，足夠10個月消化。

　　蘭德咨詢機構總裁宋延慶指出，全國性數據和一概而論式觀點只能反映大致趨勢，但市場整體庫存不斷增加卻是事實。其中，一些結構性的庫存情況頗為值得關注。

　　首先，不同城市庫存及待售面積進一步加劇分化。一線和部分二線城市供應相對不足，甚至出現庫存告急，而溫州、常州、營口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長較快，空置率較高，甚至出現了大量“鬼城”。

　　其次，不同類型的商品房呈現加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫存速度較快，而總價高、性價比低的豪宅和零售型商業的存貨增加較快。特別是商業地產，據蘭德咨詢的一項調查數據顯示，我國上市房企中含有商業地產業務的，相對于資產值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負。因為供應量依然有增無減，可以預見今后持有資產評估增值和租金水平仍會繼續走低，庫存量和空置率會進一步上升。這是商業地產不得不面臨的窘境。

　　第三，不同企業的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發布年報的22家上市房企中，13家企業存貨出現增長。其中，三家企業增長30%以上，大名城增長66%，中航地產增長39%，陸家嘴增長36%。數據還顯示，截至2013年末，萬科存貨3311億元，同比增長29.79%，比2012年末提高7.3個百分點。

　　宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個別項目，許多項目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業及開發商的資金警鐘。

　　野村證券認為，中國房地產行業的過度供給問題會持續惡化，系統性風險也會進一步增加。供給過剩、庫存持續增加、勞動力回流等問題均會加大房地產行業面臨的風險，且風險主要集中于三四線城市。2014年房地產行業分化或更明顯，過度供給問題也會更加突出。

　　在庫存不斷增加的同時，市場銷售始終不見起色。以北京為例，根據北京市住建委的數據，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計簽約818.8億元，同比下降58%。

　　分析人士認為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房價背離了市場購買力，迫使價格下調。

　　值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優惠如今已經絕跡，在當前的房地產按揭貸款中，基準利率已成主流，部分銀行甚至已經出現了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購房者的實際成本。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在自住商品房、信貸、預期等多方因素沖擊下，市場觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。

　　房地產貸款風險可控

　　一位國有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開始，該行就已經開始嚴格控制房地產相關貸款的投放，對于房地產企業的“名單制”管理也比較嚴格�！拔覀兊拈T檻設定的比較高，除非是招保萬金這類全國一流房企的項目，其他我們只貸給有國資背景的房企。那些非一線城市的房地產項目貸款利率也會相對高一些，只有少數幾家全國一流房企可以享受貸款基準利率�！�

　　該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張�！拔覀冦y行對于每年新增貸款中房地產貸款的占比是有限制的，而且每個地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據我了解，目前江浙一些地市分行的房地產貸款額度已經用得差不多了，其中大部分是做資質較好房企的存量授信�！�

　　浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務而破產的消息，引發了浙江當地銀行業對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。浙江當地銀行業內人士認為：“雖然興潤只是個案，但是江浙的企業普遍都有互保、聯保的習慣。目前大部分銀行都開始從內部排查了，看有沒有關聯的客戶、資金�！�

　　上述人士告訴記者，雖然該行目前并未有貸款投向興潤置業，但這兩天該行也在開始仔細排查行內客戶，以及房地產貸款客戶的抵押物情況�！拔覀�2013年以來房地產貸款就做得比較少了，即使要做也必須是寧波市核心地段的項目，像奉化這類地區的房地產項目我們基本不介入。”他坦言，目前總行雖然允許各分行上報房地產項目，但是批貸流程非常嚴格。

　　中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛認為，目前中國的房地產貸款風險總體可控，還遠未到上升為金融系統性風險的程度。不排除未來仍有類似的個案發生，但引發“違約潮”的可能性很小。“在銀行撥備充足的情況下，適度曝露違約風險，對整個金融體系是好事，實際上以前整個信貸資源配置是極度扭曲的�！痹鴦傊赋�，一方面，目前房地產貸款占銀行信貸的比重比較低，遠低于歐美發達國家的占比；另一方面，數據顯示，房地產貸款的損失率也是比較低的。

　　“興潤置業的個案，我相信實際損失應該不大，考慮到抵押物價值以及可能的重組，不良風險應該可以正常釋放。不可否認，江浙地區受經濟周期影響是比較大的，但對于商業銀行來說，這些地區的制造業、鋼貿等領域貸款才是風險高發區�！�中國銀行國際金融研究所宏觀經濟研究主管溫彬表示。

　　溫彬說，近幾年房地產開發貸款一直是銀行控制投放的領域，目前房地產開發企業資金來源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場化加速的背景下，銀行負債成本的快速上升導致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢。但由于對影子銀行監管日益加強，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來源正在隨之減少，因此，今年房地產開發貸款占房地產開發企業資金來源的比重或許會重返20%以上。不過，在房地產貸款結構上銀行會更側重支持保障房建設項目。在風險防范方面，銀行會通過提高開發貸款利率、增加撥備等方式應對房地產市場的潛在風險。

　　天�；�建、中茵股份定增方案獲批

　　房地產再融資松綁

　　□本報記者 姚軒杰

　　房地產企業股權再融資有了最新進展。天�；�建、中茵股份3月20日公告稱，公司非公開發行A股股票申請獲得證監會[微博]通過。業內人士認為，當前不少房企面臨融資困局，資金面偏緊。這兩家房企股權再融資獲批反映出監管層重新開通了資本市場的融資通道。這對市場來說，是一個正面、積極的信號。上述人士表示，會有更多房企再融資獲批，但已發布預案的房企能夠獲批取決于是否符合監管層的要求，全部獲批的可能性不大。

　　約40家房企發布再融資預案

　　中茵股份擬以不低于9.53元/股的價格，非公開發行股票數量不超過1.8億股，募集資金不超過17.15億元。募集資金將全部用于全資子公司江蘇中茵置業有限公司之控股公司徐州中茵置業有限公司“徐州中茵廣場項目”的開發與營運。

　　天�；�建擬以不低于4.48元/股的發行價格，發行股份數量不超過3.46億股，募集資金15.5億元，用于建設三個房地產項目并補充流動資金。三個項目分別是天保房地產空港商業區住宅項目(一期)、天保金海岸D06住宅項目、天保金海岸D07住宅項目。

　　繼2013年三季度新湖中寶公布再融資預案后，截至目前已經有40家左右上市房企發布了再融資預案，僅2014年以來就有蘇州高新、中國武夷和浦東金橋等5家上市房企發布預案。中國證券報記者粗略統計發現，除去資產重組的情況，僅預案涉及認購規模就達到近900億元，這也反映出不少房企再融資需求非常迫切。

　　華創證券一位房地產分析師告訴記者，兩家房企再融資申請獲批反映出監管層對符合條件的企業在資本市場融資放開了通道。這是一個正面、積極的信號�！按蠹矣辛诉@個預期，心里有底了�！�

　　中信建投表示，市場對房地產行業的質疑一方面在于政策壓制，另一方面在于資本市場融資功能喪失所導致的低彈性。去年以來，這兩個壓制行業估值的因素開始淡化。再融資放開對于房地產行業來說是“強心劑”。

　　松綁或為防控系統性風險

　　監管層為何選擇這個時候批準房企股權再融資申請？房地產咨詢機構蘭德咨詢總裁宋延慶認為，今年以來，不少房地產企業資金鏈緊張，興潤置業35億元債務違約引發公眾關注。盡管它是小房企，但它對銀行、其他房企和購房者的負面影響不言而喻。“若該房企破產，那今后銀行對其他房企，尤其是中小房企會更加謹慎，房企的融資會更困難。如此惡性循環會引發一些城市出現樓市危機。因此，放開再融資渠道，穩定行業預期，防止系統性風險是必要的�！�

　　宋延慶表示，通過分析上市房企去年的年報發現，房企的資金來源中，銷售回款占比為46.2%，房地產開發貸占比45.1%，信托、基金等其他資金占比8.7%。這說明開發貸仍是房企主要資金來源。值得注意的是，在銀行對房地產貸款采取謹慎態度后，房地產信托、房地產基金等機構也對房地產開發企業采取同樣的方式。中國證券報記者采訪過多家信托和基金公司，他們多側重和大型房企合作，開發項目須在一二線城市，且利率也在提高。房地產基金的利率甚至達到22%以上。如此，中小房企的融資變得更困難。

　　“現在，開發貸、經營性物業抵押貸款、按揭貸款都被銀行控制得很嚴。盡管再融資的資金并不太大，但至少能緩解房企資金鏈緊張的問題，減少債務違約風險。”他分析道。

　　仔細分析上述兩家房企的募資去向后記者發現，兩家房企開發的項目分別位于江蘇徐州、天津等二三線城市。中原地產分析師張大偉認為，在銀根緊縮的情況下，二三線城市樓市的風險比一線城市大。因此，緩解這些地方的區域性房企的資金壓力顯得更迫切些。

　　對于房地產再融資會否全面放開，上述幾位接受采訪的人士表示，會有更多的房企再融資申請獲批，但已發布預案的房企是否能夠獲批取決于監管層的要求，全部獲批的可能性不大。而此消息對房地產板塊的影響，華創證券分析師認為，市場早有預期，現在是預期兌現，這對整個房地產板塊是一個比較小的催化劑。

　　一季度房企海外融資猛增

　　今年以來，美聯儲QE已經開始退出，這對房地產行業來說，會導致房企融資成本和匯率風險增加，房企在海外融資的難度變大。越來越多的房企未雨綢繆，儲備“過冬”資金。

　　中原地產研究中心的統計數據顯示，截至3月15日，房企海外融資總額合計達到150.32億美元，約合人民幣917億元，較2013年同期的海外融資額104.5億美元增長43%，并達到2013年內地房企海外全年融資額551億美元的27%。

　　“海外融資的成本相對較低，從目前來看并不具有大規模違約的風險。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示。據了解，房企仍會加大海外融資的力度，以確保樓市增長放緩和美元走強熱錢流出帶來的資金安全問題。張大偉表示，在這種情況下，預計一季度還將有大量的房企選擇海外融資。

　　有業內人士認為，中國房企受國際資本青睞的原因是市場對新型城鎮化戰略的前景看好。

　　房地產信托產品門檻抬高

　　明年或迎兌付高峰

　　□本報記者 曹乘瑜

　　興潤置業資金鏈斷裂涉及多家銀行貸款。據中國證券報記者了解，尚沒有信托產品涉及到該房企。業內人士認為，該公司早已財務惡化，難過信托風控關。數據顯示，自去年開始，房地產信托已經開始提高項目選擇門檻，今年成立的集合類房地產信托產品規模較去年同期減少10%。

　　成立數量有所減少

　　據媒體報道，興潤置業的負債中，目前已查明涉及銀行貸款24億元。記者通過格上理財、用益信托網以及Wind查詢，尚沒有發現與興潤置業或其項目相關的信托產品。北京某信托經理認為，興潤置業早在四年前已經出現資金鏈斷裂，而且涉及民間借貸，一般風控嚴格的信托公司不會碰這樣的項目。

　　業內人士認為，雖然房價在下降、銷售量在放緩，但房地產出事概率不大，房地產信托還較為“干凈”。“從我們所接觸的項目來看，去年開始信托對地產項目就在收緊，尤其是三四線城市的地產信托項目，已經很少看到了�！备裆侠碡敺治鰩熗跹鄪收f，“在開發商選擇上，信托越來越傾向于選擇百強等有實力的開發商�！�

　　“我們對于項目的選擇標準，已經非常細致了�！币患倚磐泄�司總經理表示，“不僅僅是系統性風險大小的問題，也不僅是一二線城市的問題，現在考慮的方面包括城市狀況、屬性、戶型、成本，還有公司本身的經驗和能力。”

　　該總經理表示，就是在北京，他們也更偏向中心地段、自住房項目，因為有政策支持和剛需，其風險更小，而大戶型、偏僻位置的地產項目，可能銷售緩慢，風險更大。

　　數據顯示，地產信托的成立數量正逐漸減少。根據格上理財提供的數據，截至3月19日，今年已成立了170只房地產集合信托產品，其中披露規模的有158只，總規模為397.52億元，較去年同期降幅達10%。

　　明年將是兌付高峰

　　2014年至2015年仍然是房地產信托項目到期兌付高峰期。信托業協會的數據顯示，2011年新增房地產信托規模3704億元，2012年新增3163億元。2013年，房地產信托新增規模高達6848億元，增幅達116.5%。格上理財預計，按信托項目平均2年期限估算，2015年將是地產信托兌付的歷史高峰。而2014年到期的地產信托，預計有近2500億元左右，其中集合信托約占一半左右。

　　房地產行業系統性風險是否會導致部分早期項目資金鏈斷裂？信托業人士表示，不應過度恐慌�！拔艺J為不太可能出現短期房價大幅下跌，投資者長期觀望、交易量降為零的情況�！币晃恍磐腥耸勘硎�，“這對中國經濟影響太大。從政策層面來說不太可能，而且中國目前還處在城市化過程中，長期看實際需求非常大。目前房地產仍然是信托主要的投資領域�！�